פתח תקווה / צילום: Shutterstock, Alexander Komraz
המכרז לדיור להשכרה בתוכנית סירקין בפתח תקווה, ששווק בהצלחה בסוף השבוע האחרון, אמור היה להיות סיבה למסיבה, בטח עבור המשווקים, רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר: 741 יחידות דיור (יח"ד) משווקות בשכירות למשך 20 שנה לפחות, בשכונה חדשה במרכז גוש דן.
● השבוע בנדל"ן: המכרז שיוצא לסיבוב שני ומתיחת פנים לחדרה
● החגיגה בסחורות החקלאיות נרגעה, וציננה את מניית ענקית הדשנים מישראל
● זה כבר קורה: אלה המקצועות שנפגעים מבינה מלאכותית
אלא שצלילה אל הנתונים מראה מציאות אחרת, שאולי משקפת את מצב התחום כולו, ומדליקה נורת אזהרה בוהקת: ייתכן שתחום השכירות ארוכת הטווח, לפחות בזמן הקרוב, נמצא בסכנה.
הצעה המהווה 7% בלבד משומת הקרקע
מבחינת הגופים המשווקים, שספגו ביקורת לא מעטה בשנים האחרונות על הרווח שהם מפיקים ממחירי הקרקעות הגבוהים, מחירי הזכייה במכרז דווקא מראים כי המטרה הייתה לשווק אותו בהצלחה, ובכל מחיר, תרתי משמע.
נתחיל בנתונים: המכרז בסירקין כלל שלושה מתחמים, ובכל אחד מהם זכתה חברה אחרת - אקרו נדל"ן זכתה במתחם עבור 174 יח"ד, רייסדור במתחם עבור 228 יח"ד וי.ח דמרי במכרז עבור 339 יח"ד. 13 הצעות בסך הכול הוגשו לשלושת המתחמים. ההצעות הזוכות במכרז, משקפות מחיר קרקע לכל יח"ד, כולל הוצאות פיתוח, שנע בין כ־198 אלף שקל לכ־314 אלף שקל בלבד. במתחמים שבהם זכו רייסדור וי.ח דמרי ישנם גם שטחי מסחר, כך שבפועל מחיר קרקע ליח"ד במתחמים שלהן נמוך יותר, ונע בין 220 ל־270 אלף שקל.
נזכיר כי בשיא עליות המחירים בשנתיים האחרונות, נרשמו בשדה דב שבצפון תל אביב הצעות במכרזי דיור להשכרה המשקפות מחירי קרקע שנעו סביב 2.5 מיליון שקל לכל יחידת דיור. יש לקחת בחשבון שמדובר, כמובן, באחת הקרקעות היקרות והמבוקשות בארץ, אך גם במכרזים אחרים מחירי קרקע ליח"ד היו גבוהים משמעותית מאלו שבמכרז בסירקין. כך לדוגמה, במכרז שנסגר ממש עם תום שנת 2022, קרי לפני כחודש וחצי בלבד, שיקפו ההצעות לדיור להשכרה בבאר יעקב מחיר קרקע של יותר מ־600 אלף שקל ליח"ד.
עוד מעניין לראות את המרחק הרב של ההצעות עצמן מהשומה שנקבעה לקרקע. לאחרונה נראו בכל מכרזי רמ"י, וכמעט בכל הסקטורים, הצעות נמוכות משומות הקרקע - אך במקרה של המכרז בסירקין מדובר בפער עצום: הצעתה של י.ח דמרי, כ־68.8 מיליון שקל, נמוכה בכ־75.5% מהשומה שנקבעה לקרקע שבה זכתה; הצעתה של רייסדור, 38.8 מיליון שקל, נמוכה בכ־82% מהשומה; והצעתה של אקרו נמוכה בכ־92.5% מהשומה לקרקע שבה זכתה.
"השמאי שקובע את שומת הקרקע מסתכל רק על אותו רגע ספציפי שבו עליו לקבוע את המחיר, ואילו אנחנו כיזמים מסתכלים לטווח הארוך", מסביר יקי רייסנר, בעלי חברת רייסדור, מהזוכות במכרז. "ההצעות שהוגשו למכרז - זה מה שהשוק מוכן לשלם כרגע. מבחינתי, לקנות קרקע ב־200 אלף שקל ליח"ד באחד המתחמים הכי מבוקשים במדינה היום - זו לא שאלה. ברור שאקח".
גורמים שונים מציינים עוד בהקשר זה כי השומה במכרז בפ"ת לא בהכרח משקפת את המצב הקיים, שכן היא נסמכת על ערכי הקרקע הגבוהים מהשנתיים האחרונות. אותם גורמים מעריכים כי התמורות בענף הנדל"ן בעת האחרונה יביאו גם את השומה להתייצב על מחירים ריאליים יותר. ייתכן שמכרזים שנכשלו לאחרונה, כדוגמת מכרז הדיור להשכרה עבור 238 יח"ד בקריית שחקים בהרצליה, שנותר ללא זוכים, ישווקו מחדש עם שומה מעודכנת כדי להתגבר על העיוות המסוים שנוצר.
השבוע שווק מכרז נוסף של דירה להשכיר, עבור 243 יחידות דיור בראש העין, במחירי קרקע ליח"ד נמוכים במיוחד - כ-77 אלף שקל - מה שמרמז כי תוצאות המכרז בפתח תקווה לא היו מקריות, ומעידות ככל הנראה על מגמה המתגבשת בסקטור הזה.
עליית הריבית היא המשפיעה העיקרית
מה הביא לסנטימנט השלילי בסקטור הזה בתקופה האחרונה? במילה אחת: הריבית. מאז החלה לעלות, תחום השכירות לטווח ארוך הפך לפחות ופחות משתלם עבור היזמים, ומשתי סיבות: הפגיעה בתשואה, והקשחת תנאי המימון מצד הבנקים.
"כשיזם משווה היום את לוח הסילוקין (תוכנית ההחזר של המימון שנטל עבור הפרויקט - י.נ) להכנסות, הוא מגלה שניהול פרויקט לשכירות ארוכת טווח הוא פשוט בלתי אפשרי", אומר היזם נחום רוזנברגר, המתמחה בדיור להשכרה ומקים כיום עם שותפים פרויקט כזה בירושלים, על קרקע פרטית. "ההכנסות מהשכירות לא יכולות לכסות את העלויות בשום קונסטלציה כיום, ואם הריביות לא יפסיקו לעלות זה רק יחמיר.
"עלויות ההקמה של פרויקטי מגורים גבוהות, בעיקר משום שהן אורכות זמן רב, והריביות מצטברות. בדיקה שאנחנו ערכנו העלתה שבמצב העניינים הנוכחי, לאורך חמש שנים הריביות יכולות להגיע עד 20% מעלויות ההקמה כולן. צריך גם לזכור שאם לפני שנתיים הבנק היה מעניק מימון בריבית פריים פלוס חצי אחוז לכל היותר, היום הוא רוצה 1.5%. זה מגיע לריבית כוללת של כמעט 7% - קשה ליצור תשואה כלשהי במצב הזה".
בהקשר זה חשוב לציין את נתוני דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל למחצית השנייה של השנה שחלפה, שפורסם בשבוע שעבר וקובע כי היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות למגורים המשיך לעלות - מגמה שמקטינה עוד יותר את התשואה.
"אין ספק שהריבית העולה היא עניין דרמטי, בטח לשוק השכירות בישראל", מוסיף רייסנר. "אם על דירה מתקבלת כיום תשואה של 3%־4, והריבית היא בסביבות 6% - מי ירצה לשים אפילו שקל על שכירות ארוכת טווח? אז אנחנו רואים קדימה, לשכירות על פני 20 שנה, ולא רק על מה שקורה כרגע, אבל יש כאן שני תרחישים: או שהריבית תרד קצת, ואז התשואה תהיה גבוהה יותר, או שמחירי השכירות יעלו. כך או כך, המצב הנוכחי לא יכול להתקיים לאורך זמן".
"המחיר יישאר נמוך; מכרזים לא ישווקו"
כל הסימנים הללו מצביעים על כך שתוצאות המכרז בסירקין, כמו גם כישלון המכרז בהרצליה ומכרז נוסף לדיור להשכרה בבאר שבע, מתחילת השנה, אינם מקריים: ייתכן שהסקטור צועד לקראת האטה מסוימת, ואולי אף קיפאון - עד כדי עצירת התפתחותו. "או שהמחירים יישארו נמוכים מאוד, כמו במכרז שנסגר עכשיו בסירקין", אומר רוזנברגר, "או שיזמים לא ייגשו אליהם בכלל. לשם זה הולך. במציאות הנוכחית, אני לא רואה איך יזמים יוכלו להשכיר דירות ל־15 שנים ויותר. בשוק של ריבית עולה אף אחד לא יוכל לשרוד את זה".
"השוק מתקדם לקראת נורמליות, אחרי הא־נומליות של השנתיים האחרונות, אבל בדרך יהיו כמה תהליכים כואבים", מסכם רייסנר. "הרבעון הראשון של השנה הנוכחית יהיה משמעותי מאוד עבור השוק, וכנראה נראה בשורות לא מעודדות, אבל זו תחילת התהליך שיוביל ליציבות שכולם צריכים: הבנקים, היזמים והרוכשים".