ערן ענבים, מנכ''ל אזורים Living / צילום: ליאור גרונדמן
הריבית העולה, והקיפאון בתחום בעקבותיה, ממשיכים להכות בסקטור הדיור להשכרה: דוח 2022 של חברת הריט אזורים Living מציג הפסדי שערוך לחברה בסך כולל של כמעט 250 מיליון שקל בשלושה פרויקטי "דירה להשכיר" שבהם זכתה לאחרונה. עיקר ההפסדים הם בשני פרויקטים של החברה בלוד - אחד בשכונת נופי בן שמן והשני ברובע הבינלאומי.
● "זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים. כולם נעלמו": מתווכים מספרים שאינם מצליחים לסגור עסקאות | ניתוח
● שרת התחבורה מירי רגב: "מנכ"ל שידבר עם שר האוצר יודח, ועד אז יהיה בובה"
● לקראת אישור סופי: תקנות החלופה לתמ"א 38 פורסמו להערות הציבור - מה הן קובעות?
חברת אזורים Living הוקמה בדצמבר 2019 כקרן להשקעה במקרקעין, המתמקדת בתחום המגורים להשכרה ארוכת טווח. בעלת השליטה בה היא חברת הנדל"ן אזורים. ל־Living ארבעה נכסים מניבים הכוללים כ־770 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, ועוד חמישה פרויקטים שונים בייזום עצמי, הכוללים כ־1,470 יח"ד להשכרה ארוכת טווח.
תחום הדיור להשכרה חווה בחודשים האחרונים האטה משמעותית, עד כדי חשש לקיפאון מוחלט, וזאת על רקע עליות הריבית במשק, המסכנות את רווחיותם של פרויקטים אלו. לאחרונה נכשלו כמה מכרזים בסקטור זה, לאחר שלא הוגשו להם כל הצעות, ובמכרזים אחרים ששווקו בהצלחה נרשמו מחירים נמוכים במיוחד.
החברה מתייחסת לכך בדוח השנתי שלה וכותבת כי "נכסיה המניבים של החברה, הממומנים במימון ארוך טווח צמוד מדד (בריבית קבועה), הושפעו מעליית מחירי השכירות ושווי הדירות ומנגד מעלויות המימון בגין התאמה למדד של ההלוואות. פרויקטי החברה שבתכנון הושפעו בעיקר מהשפעת סביבת הריבית, ומהגידול בצפי עלויות המימון וההקמה. הנזילות המעטה בשוק והסביבה המאקרו כלכלית הביאו לירידה בתחרות על קרקעות בייעוד להשכרה ארוכת טווח, ובכך לירידת מחירי הקרקעות במכרזים האחרונים.
"במהלך המחצית השנייה של השנה החולפת ובתחילת שנת 2023 פעלה החברה במטרה להתמודד עם ההשפעות של שינויים אלו, בין היתר על ידי צמצום פעילות הצמיחה וביצוע פעולות להגדלת נזילות והון החברה. במהלך שנת 2023 ולאחריה תמשיך החברה לפעול להגדלת אלטרנטיבות הנזילות וליצירת מקורות מימון, הנדרשים לפיתוח ולהקמת הפרויקטים שהיא מקדמת ולעמידה בעלויות המימון. החברה מביאה בחשבון תרחיש של האטה ומיתון ונערכת בהתאם בתפעול הפורטפוליו ובקצב ההקמה של הנכסים החדשים".
הלוואות החברה נדרשו להתאמות - ועשרות מיליוני שקלים מהן נפרעו
הסנטימנט השלילי משהו בדיווח החברה ביחס לשוק מגיע על רקע הערכות השווי שביצעו לאחרונה לפרויקטים שלה אנשי משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' - כלכלה ושמאות מקרקעין. בשלושה מהם נרשמה ירידה משמעותית בשווי, שהפתיעה בהיקפה גם את אנשי החברה עצמם.
פרויקט החברה בשכונת נופי בן שמן בלוד, אשר צפוי לכלול 402 יחידות דיור להשכרה, הציג ירידה של 121.7 מיליון שקל בשוויו בהשוואה לשנת 2021, ובהתאם עודכן שוויו ההוגן ל־317 מיליון שקל. פרויקט החברה ברובע הבינלאומי, המתוכנן לכלול 244 יחידות דיור, הציג ירידה של 108.6 מיליון שקל, לכ־139 מיליון שקל. פרויקט צומת פת בירושלים, המתוכנן לכלול 296 יח"ד (החברה פועלת להגדלת המספר ל־344 יח"ד - י.נ), הציג הפסדי שערוך של כ־18.5 מיליון שקל.
הפסדי השערוך יחד מגיעים לסכום של כ־248 מיליון שקל - סכום לא מבוטל, מה גם שבשאר הדוחות של חברות הנדל"ן הציבוריות בישראל לשנה החולפת כמעט לא ראינו ירידות ערך, ודאי לא בהיקפים כאלו. החברה הודיעה כי בשל ירידת הערך בשני הפרויקטים בלוד, היא הגיעה להסכמה עם הבנקים המממנים "להתאמת סך ההלוואה למימון הנכס". בפועל מדובר על פירעון של 80 מיליון שקל מהמימון עבור כל אחד מהפרויקטים, ו־160 מיליון שקל בסך הכול.
יש לציין כי ירידות השווי, והפסדי השערוך בעקבותיהן, לא מאפיינים את כלל הפרויקטים של אזורים Living לדיור להשכרה. כך למשל, הפרויקט של החברה בשכונת אגמים באשקלון, שמתוכנן לכלול 196 יחידות דיור, הציג עלייה בשוויו מ־45.2 מיליון שקל ב־2021 ל־80 מיליון שקל ב־2022. החברה זכתה בפרויקט זה בשנת 2020, תמורת סכום של כ־1.1 מיליון שקל בלבד על הקרקע - לעומת סכומים של מאות מיליוני שקלים עבור הקרקע בכל אחד מהפרויקטים שהזכרנו לעיל.
בבחינת כלל נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה (כולל הנכסים שבהקמה) הציגה Living עלייה בשווי ההוגן של כ־37.5 מיליון שקל.