פרויקט למגורים של דמרי באשדוד / הדמיה: מצגת החברה
נתוני החודשים האחרונים המלמדים על התקררות שוק הדירות בישראל, לצד הירידה החדה בנטילת משכנתאות בשל עליית הריבית, התבטאו היטב גם בתוצאות חברות הנדל"ן הבורסאיות ברבעון הראשון של השנה. מבדיקת גלובס לדוחות הכספיים של ארבע חברות מובילות בענף, עולה כי היקף המכירות הרבעוני המצרפי של י.ח דמרי, אזורים, אפריקה מגורים ופרשקובסקי - ירד בעשרות אחוזים, כשמאידך חלה בדרך כלל עלייה במחיר הממוצע לדירה שנמכרה.
● הממשלה רוצה להגדיל את מספר היתרי הבנייה, אך כבר היום ועדות התכנון לא עומדות בעומס
● החלופה התל אביבית לתמ"א 38: זכויות הבנייה יגדלו
● 15 אלף שקל בחודש: האם משתלם להשקיע בדירת Airbnb?
דמרי, מיזמיות הבנייה הבולטות בישראל, רשמה את הירידה התלולה ביותר במכירת דירות - 65% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הירידה מוסברת בחלקה בכך שבתקופה המקבילה ב־2022 נפתחו המכירות בשני פרויקטי "מחיר למשתכן" שהיא מקימה בקריית ביאליק ובאשקלון, מה שהקפיץ את המכירות באותה תקופה במידה ניכרת. אולם כאמור מגמת הירידה במכירת דירות חדשות והבלימה בנטילת משכנתאות אינן בלעדיות רק לדוחות דמרי.
דמרי מכרה ברבעון הראשון 165 דירות בתמורה כוללת של 375 מיליון שקל, ובמחיר ממוצע לדירה שעמד על 2.3 מיליון שקל, זינוק של 52% ביחס למחיר ברבעון המקביל - נתון שנבע בעיקר מהשוני בתמהיל הדירות שנמכרו. נתוני החברה מאפשרים לקבל פרספקטיבה על מצב ענף הבנייה למגורים הודות לפריסה הארצית הרחבה של פעילותה.
לחברה צבר של כ־34 אלף יחידות דיור, מרביתן בשלבי תכנון, ברחבי הארץ, העתידות לקום על עתודות הקרקע שבבעלותה או בפרויקטים של התחדשות עירונית. "בשטח" בונה כיום דמרי 3,265 דירות ב־15 פרויקטים, כשהערים הבולטות בהן יש לה פרויקטים בבנייה הן אשקלון (765 יח"ד), נתיבות (414), אשדוד (374) וקריית ביאליק (330). תל אביב, שנחשבת למרכז "הבועה הנדל"נית" שהתפתחה בארץ בשנים האחרונות, מהווה נתח קטן אצל דמרי, שבונה שם 27 דירות בלבד.
המשנה למנכ"ל דמרי, נורית טואיטו, אומרת בשיחה עם גלובס כי "הירידה במכירות ברבעון הראשון בולטת ביחס לנתוני 2022, שהייתה שנת שיא שבה מכרה החברה קרוב ל־1,200 יחידות דיור - אומנם בעיקר במסגרת 'מחיר למשתכן', אבל גם הירידה בשוק באופן כללי השפיעה על הרבעון".
היא מציינת כי "עד סוף מאי מכרנו עוד 100 יח"ד. זה משקף קצב מכירה של 50-60 דירות לחודש. עבור דמרי זו ירידה ביחס לעבר, אך עדיין טוב יחסית לשוק. התקופה הנוכחית מאתגרת על רקע עליית הריבית, והיא מייצרת ביקושים בעיקר באזורי הפריפריה, שבהם אנשים מסוגלים לקנות דירות".
ירידה במחירי הקרקעות
מה צפוי בהמשך? טואיטו מציינת שהתמונה של ההאטה עשויה להשתנות. "זה לא שהביקוש הצטמצם - מדי חודש מצטרפים עוד אנשים שצריכים דירה, אבל כיום הם יותר מחכים לראות מה יקרה. נכון גם שיש יותר מבצעי מכירות. אנחנו מציעים השתתפות בריבית כדי להקל על נוטלי המשכנתאות, אבל מצד שני, קשה לראות בקרוב ירידה משמעותית במחירים. פשוט משום שהביקושים עדיין חזקים וההיצע של הדירות הזמינות מצטמצם", היא אומרת. "חברות לא מתחילות יותר לבנות פרויקטים חדשים כיום".
בדוחות דמרי צוין כי הירידה במכירת הדירות ברבעון שחלף לוותה בירידה במחירי הקרקעות, כאמור על רקע עליית הריבית שמקשה על קבלת משכנתאות לרוכשי הדירות. עם זאת, החברה העריכה שהיקפי הביקוש כן צפויים לגדול בעתיד, וציינה כי היא נערכת לכך.
הכנסות דמרי ברבעון הסתכמו ב־337 מיליון שקל, ירידה של 15% ביחס לתקופה המקבילה (ההכרה בהכנסות שונה מנתוני מכירת הדירות, שכן אלו נובעות מפרויקטים שכבר הושלמו). הרווח התפעולי נשחק בשיעור דומה ל־101 מיליון שקל. עליית הריבית הגדילה את הוצאות המימון של החברה בכמעט 11 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, אך מנגד היא נהנתה מהכנסות דומות על הפיקדונות שלה. בשורה התחתונה הרווח הנקי ירד ב־17% והסתכם בכ־66 מיליון שקל.
דמרי שבשליטת (64%) ובניהול יגאל דמרי, היא יזמית הבנייה למגורים הבולטת בקרב החברות במדד ת"א בנייה במונחי שווי שוק - ונסחרת בשווי 4.2 מיליארד שקל. מניית החברה נפגעה בשיעור מתון יחסית לענף בשנה החולפת כשירדה ב־8.3%, בזמן שמדד ת"א בנייה צלל בכ־26%.
מתחתיה במונחי שווי נמצאות אפריקה מגורים ואזורים, שמניותיהן ירדו בכ־3% ו־23% בהתאמה בשנה החולפת, והן נסחרות כיום בשווי שוק דומה של מעל ל־2.2 מיליארד שקל, וכן חברת פרשקובסקי שנסחרת לפי שווי של 1.8 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה איבדה כרבע מערכה בשנה.
כאמור הירידה במכירת דירות חדשות ניכרה גם בדוחות החברות המתחרות. אפריקה מגורים, שבשליטת לפידות קפיטל, רשמה ירידה של 62% בנתוני מכירת הדירות ברבעון הראשון ומכרה 74 דירות בלבד.
המחיר הממוצע לדירה שנמכרה טיפס ב־24% ל־2.7 מיליון שקל. בחברה ציינו כי בחודשים אפריל־מאי, קרי לאחר תקופת הדוח הרבעוני, התקשרה החברה ב־51 חוזים למכירת דירות בסכום כולל של 237 מיליון שקל, וישנן עוד 23 בקשות רכישה שטרם הבשילו לכדי חוזים.
זו שהגדילה מכירות
ההאטה במכירות לא פסחה גם על חברת אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן ובניהול רון אבידן, ואצלה הסתכמה הירידה בהיקפי המכירות ב־18% לאחר שמכרה 82 דירות ברבעון. זאת במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל - ירידה של 9% ביחס מחיר בתקופה המקבילה. אזורים הסבירה את הקיטון ב"היעדר מלאי דירות למכירה לאור שיעור השיווק הגבוה בפרויקטים של החברה".
המנכ"ל אבידן ציין כי באזורים "עדים לירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, שצפויה אף להחריף, ותוביל להקטנת היצע הדירות. כשעליות הריבית ייפסקו, ורוכשי הדירות יחזרו ביתר שאת, להערכתי הם עלולים לפגוש היצעים נמוכים מתמיד". לדבריו, "אנו מתאימים את תוכניות העבודה שלנו לאסטרטגיית צמיחה זהירה, תוך שמירה על יתרת נזילות".
מי שחריגה מבין היזמיות הגדולות היא החברה המשפחתית פרשקובסקי, שמדוחותיה עולה כי מכרה 56 דירות ברבעון הראשון, עלייה של 24% ביחס לתקופה המקבילה. המחיר הממוצע לדירה עלה ב־17% ועמד על 2.3 מיליון שקל.