החלופה התל אביבית לתמ"א 38: זכויות הבנייה יגדלו

השבוע תדון הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב בתוכנית תא/5555 אשר קובעת כללים חדשים להתחדשות עירונית בניינית. התוכנית נוסחה בהתאם לעקרונות תיקון 139, "חלופת שקד", שאושר על ידי הממשלה הקודמת ואשר מיועד להחליף את תמ"א 38 שמסתיימת בעוד ארבעה חודשים, באוקטובר.

מטרת הדיון שייערך ביום רביעי היא להמליץ על הפקדת התוכנית על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, אשר מוסמכת לאשר את התוכנית בסופו של תהליך. בהתאם לכך, רבים מהפרטים הנוגעים לתוכנית טרם פורסמו, אך המסמכים שכבר נחשפו וגלויים לציבור מספרים את התמונה הכוללת.

● 15 אלף שקל בחודש: האם משתלם להשקיע בדירת Airbnb? | כסף בקיר
● נמרודי ביקש תגמול שנתי של כמעט 14 מיליון שקל, בעלי המניות אמרו "לא"
● עימות בקואליציה: גולדקנופף תוקף את סמוטריץ' - "חוסם תוכניות דיור"

דגש על הריסה ובנייה

התוכנית מוגדרת כ"תוכנית חדשה להתחדשות של המרקם הוותיק בעיר", ומטרתה התחדשות שלו בצורה מבוקרת ו"הגדלת יח"ד בהלימה לתוכנית המתאר העירונית (תא/5000, אשר אמורה להתעדכן על ידי תא/5500 שמתגבשת בימים אלו בעירייה, י"נ), תוך שמירה על איכות החיים והקצאת שטחי ומבני ציבור בעיר והתאמה לגידול האוכלוסייה הצפוי".

התוכנית מעודדת התחדשות במסלול הריסה ובנייה, ולכן מעניקה בו זכויות בנייה גדולות יותר. כך, ברחובות ראשיים עם חזית פעילה ניתן יהיה להקים מבנים עד 15 קומות, במתחמים שיוגדרו "תחום בניין רב קומות", ועד 11 קומות ב"תחום בניין גבוה". ההגדרה לרחובות ראשיים נסמכת על תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, ותחתיה אפשר למצוא את הרחובות משה סנה ובני אפריים שבצפון העיר, אבן גבירול וארלוזורוב במרכז, קיבוץ גלויות ודרך שלמה בדרום, יגאל אלון ויצחק שדה במזרח ועוד.

בנוסף, במתחמים השכונתיים תותר בנייה עד 11 קומות במסלול הריסה ובנייה ועד 9 קומות במסלול עיבוי וחיזוק. זאת, למעט במקומות שבהם כבר ישנה בנייה קיימת של 7 עד 9 קומות, שם ניתן יהיה לבנות בניינים בני עד 11 קומות. עוד נציין כי במסלול הריסה ובנייה כלל המגרשים שבהם ניתן להקים 9 קומות ויותר יהיו בגודל אלף מ"ר לפחות.

נזכיר כי תיקון 139 הוא רק דרך אחת ליישום התחדשות עירונית, ולכן התוכנית לא חולשת על כל שטח העיר, אלא על כ־17.5 אלף דונם (מתוך כ־52 אלף דונם בסך־הכול). האזורים שבהם ניתן יהיה ליישם את תוכנית תא/5555 יחולקו בהמשך התהליך ל"אזורי התערבות שכונתיים", אשר לפיהם ייקבע נפח הבינוי, מספר הקומות, קווי הבניין ועוד.

ומה באשר לזכויות הבנייה? תיקון 139 מעניק עד 400% זכויות בנייה במסלול בנייה והריסה (עם אפשרות להגדילה עד 550%), ועד 200% במסלול עיבוי וחיזוק. מסמכי התוכנית לא מציינים אחוזי בנייה מוגדרים, אך מודגש בהם כי "מטרתה העיקרית של הכנת התוכנית הכוללת הינה לקבוע באופן ברור ונגיש את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר בעת הוצאת היתרי בנייה מכוח התוכנית". עוד נכתב כי תא/5555 תתבסס על "המעטפת המקסימלית שהוגדרה במסגרת התוכנית הכוללנית ועל שמירת השפה העירונית".

הקצאת שטחי ציבור

תיקון 139 שם דגש רב בנושא הקצאת שטחי ציבור - נושא שהיה ללקונה גדולה בתמ"א 38, ושהביא, בין היתר, להחלטה על סיומה.

בתוכנית תא/5555 ישנה התייחסות ספציפית לכך: "התוכנית תשתמש בהתחדשות המגרש הבודד על מנת לטפל במרחב הציבורי, להרחבת המדרכות ושבילי האופניים, גינות קדמיות ורצועות נטיעה משמעותיות. זאת, באמצעות שינוי קווי הבניין, קביעת זיקות הנאה למעבר ושהייה, הקצאת שטחים למסחר ולשטחי ציבור". עוד צוין בתוכנית: "במסלול הריסה ובנייה, במגרשים ששטחם דונם ויותר, תנאי להגשת בקשה להיתר יהיה חוות דעת מהנדס העיר או מי מטעמו להקצאת שטחי ציבור בתחום המגרש".

התוכנית מתמקדת בעוד שתי סוגיות חשובות: חובת הקמת "קרן הונית" שתסייע במימון דמי ועד הבית לבעלי דירות ממשיכים, ותשמש גם לטובת הפעלת קרן תחזוקה ארוכת טווח; "תכנון בר קיימא", שיחייב בנייה ירוקה לפי תו תקן 5281, דירוג אנרגטי ברמה C בכל הדירות, גגות ירוקים ועוד.

הוועדה המקומית תמליץ, כאמור, על הפקדת התוכנית ביום רביעי, ומייד לאחר מכן תפרסם הודעה לכלל תושבי העיר, המפרטת את עקרונות התוכנית והמתווה שלה, ותתאפשר שליחת התייחסויות מצד הציבור.

ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מתמקד בשאלות שבינתיים נותרו פתוחות בנוגע לתוכנית: "לצערי עדיין רב הנסתר על הגלוי. מה שבטוח הוא שאלמנט נוסף של חוסר ודאות נכנס לשוק ההתחדשות העירונית, הרגיש במילא, בפרט בעת הזו.

"כשלעצמו, אין פסול בשינויים ובלבד שמטרתם לקדם את ההתחדשות העירונית וחשוב מכך, שאלו אינם באים לצמצם הוראות והסדרים תכנוניים ומיסויים קיימים אשר צדדים להסכמים הסתמכו עליהם. בנסיבות העניין, לא ברור דיו היחס בין התוכנית המוצעת לבין תוכנית הרובעים הקיימת, בפרט באשר להיטל ההשבחה - וכן האם קידומה של התוכנית החדשה תגביל ותפגע במימוש הזכויות מכוח תוכנית הרובעים, מקום שבו יחולו הוראות סותרות.

"באשר להקצאת צורכי ציבור - הנושא מעורר סוגיות שונות בתחומים שונים, החל מסוגיית הרישום, הניהול והתחזוקה והשימושים. כחלק מהוצאה לפועל של הקצאת צורכי הציבור יש לחייב את הרשות לאשר מראש פרוגרמה לצורכי ציבור ולהימנע ממצב שבו השימושים באותם שטחים ייקבעו רק בשלבים מאוחרים של קידום היתר בנייה כזה או אחר. בעלי הדירות מבקשים לדעת אלו שימושים ציבוריים יעשו בבניינים החדשים שייבנו חלף הבניינים הקיימים, ואשר בהם חלק מהם ימשיכו להתגורר".