הלווים הגיעו לקצה: הסיכון ששוק המשכנתאות לא ראה מעולם / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
הגענו לקצה, ואני לא מתכוון רק לתחושת המחנק של משקי בית רבים תחת יוקר המחיה. הגענו לקצה - כפשוטו. בלי ששמנו לב, מערכת החיישנים שמתריעה ומצפצפת רגע לפני ההתנגשות כבר זועקת.
● האינפלציה מתקררת? הסעיף המדאיג שלא מראה סימני התמתנות | פרשנות
● מה הוא באמת רוצה? סימן השאלה הענק שמרחף מעל יותר מ־15 שנות כהונת נתניהו | טור סופ"ש
● שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה | עידן ארץ קונה דירה, טור ראשון בסדרה
בדיוק לפני עשור, באוגוסט 2013, הוציא בנק ישראל הוראה חדשה ומתוקשרת. חלק מסט הוראות שזרק לשוק בתוך חודשים ספורים ונועדו לצנן את שוק הדיור ואת הסיכון של הרוכשים. החל מספטמבר 2013, נקבע, תקופת המשכנתה תוגבל ל־30 שנה לכל היותר. הצעד אמור היה, לדברי הבנק המרכזי, "להפחית את הסיכון של הציבור שנוטל משכנתאות בתנאים שעלולים לסכן את יכולתו העתידית לפרוע את המשכנתה".
יותר ויותר לווים נמתחים עד הקצה
באותם ימים, אחד מכל חמישה נטל משכנתה ליותר מ־30 שנה (18% מהמשכנתאות בישראל). ואף על פי כן, במבחן הממוצע, תקופת הפירעון למשכנתאות בריבית הפריים - המסלול הארוך ביותר - עמדה על 23 שנה "בלבד". מי שנטל משכנתה לא צמודה בריבית משתנה לקח אותה באוגוסט 2013 לקצת פחות מ־22 שנה. משכנתה בריבית קבועה נלקחה בממוצע ל־14 וחצי שנים ומשכנתה צמודה נלקחה לתקופת פירעון ממוצעת של קצת יותר מ־20 שנה.
הפער בזמנו, בין משך החיים הממוצע של ההלוואות לבין המגבלה שהטיל בנק ישראל, יכול להסביר מדוע המהלך ההוא השפיע בעירבון מאוד מוגבל על שוק הדיור והמשכנתאות; כיצד מחירי הדירות זינקו מאז קיץ 2013 ועד עתה בעוד 73% (נתוני למ"ס); ואיך סך המשכנתאות קפץ מ־234 מיליארד שקל ל־535 מיליארד שקל כיום. קל לראות שהמרווח היה מספיק גדול, בלי שיותר מדי ישראלים יראו את אותה חומה מאיימת שהציב הרגולטור הנחוש, כביכול כדי להוריד ביקוש ולהרגיע קונים. ההחזר החודשי לוחץ? נפרוס את ההלוואה לעוד שנה או חמש ונפחית אותו.
אבל כעת, החומה ניצבת ממש מול פרצוף הלווים. לפי הנתונים המעודכנים שהוציא השבוע בנק ישראל, אנחנו ממש נוגעים בה. כמה קרוב? משכנתאות במסלולי הפריים נלקחו במאי 2023 לפירעון ממוצע בתוך 27.9 שנים. עלייה זוחלת וברורה, ושיא שלא נראה מעולם. 5 שנות משכנתה יותר מ־2013. בניכוי הטיות סטטיסטיות - כי ברור שיש לווים שלוקחים משכנתאות קצרות - הממוצע ממש נושק ל־30 שנה. במקביל, המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה נלקחו במאי ל־26.2 שנים, הצמודות ל־22.7 שנים, והקבועות (למרות שמדובר בריבית מאוד גבוהה היסטורית, כ־5%, וישנה עמלת פירעון לא מבוטלת למי שיבקש לשבור הלוואה בטרם הגיעה זמנה) נלקחות כעת למשך חיים של 23.6 שנים. זה בעיקר אומר שיותר ויותר לווים מותחים את ההלוואה עד לקצה, כדי לשכנע את הבנק ואת עצמם שהם יכולים לעמוד בנטל. רק שעוד מעט החבל הזה עלול להקרע.
במילים אחרות: אם המשכנתאות ימשיכו להתייקר, מה שבהחלט עלול לקרות בתקופה הקרובה, ואם בנק ישראל לא ישחרר פתאום חבל נוסף ויאריך בחזרה את תקופת הפירעון המקסימלי, עוד משקי בית ישמעו שלבנקים אין יותר מה להציע להם. תתכוננו ל"זה לא אנחנו, אלא בנק ישראל". אם הם התכוונו לקנות דירה חדשה, הם יאלצו לסגת. אם כבר יש להם משכנתה בבנק, והם באו לפרוס אותה עוד ועוד כדי להקל על התשלום החודשי, הם ישמעו שהם כבר הגיעו למקסימום.
החשש של 2013 הפך לחלום של 2023
ואם כל זה לא מספיק מדאיג, קבלו תזכורת מה הפחיד כל כך את בנק ישראל בשנת 2013 וגרם להם לצאת בשלל מגבלות. "בשנת 2013 נרשם שיא בהיקף המשכנתאות החדשות, שהגיע ל־4.3 מיליארד שקל בממוצע חודשי. הלוואה ממוצעת לרכישת דירה גדלה ל־600 אלף שקל", כתבו אז בבנק. באותם ימים, ריבית המשכנתה הממוצעת עמדה על 2.1% במסלול הצמוד ו־3% במסלול הלא צמוד. ומה קורה היום? המשכנתה הממוצעת עומדת על כמיליון שקל, סך המשכנתאות היה 6.5 מיליארד שקל במאי (ממוצע של 6 מיליארד שקל מתחילת השנה), והריבית הממוצעת במסלולים הלא צמודים עומדת על 5.4% ועל 3.6% במסלולים הצמודים - פערים של עשרות אחוזים כמעט בכל בחינה. מי שהיה מבוהל בזמנו, עלול לקפוץ היום מהגג.