שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה

קניית דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעויות ביותר שאדם יעשה בחייו. היא מתבצעת בסכומים שרוב האנשים לא יתקרבו אליהם בשום הזדמנות אחרת, ובכל זאת רוב מוחלט מהישראלים גרים בדירה בבעלותם. גם אני ואשתי ליאור שפירא יצאנו למסע לקנות דירה בירושלים. כן, דווקא עכשיו, בשוק הנוכחי.

לא הרבה בוחרים לקנות דירה בזמן האחרון: בחודש שעבר ניתנו 6.5 מיליארד שקל במשכנתאות חדשות - 46% פחות מהמשכנתאות שניתנו במאי 2022. יש לכך הרבה סיבות: המחירים גבוהים במיוחד, ואפילו בשנה האחרונה עלו ב-11% - ומשאירים דירות מחוץ להישג היד של ישראלים רבים. חמור מכך, המינוף שמאפשר לאנשים לקנות דירות בתמורה להכנסה העתידית שלהם, התייקר מאוד. ריבית בנק ישראל עומדת כעת על 4.75% והיד עוד נטויה. ריביות למשכנתאות יכולות בקלות להגיע ל-6% ולמעלה מכך, מה שהופך את נטילת המשכנתה להחלטה קשה.

בנוסף, לא בטוח שנדל"ן הוא כרגע השקעה טובה. בעוד שיש תחושה כאילו מחירי הדיור יעלו לנצח, יש כבר מי שטוענים שהמחירים בדרך למטה - בדיוק בגלל שהביקוש נמוך והמינוף קשה. עם זאת, מחירי השכירות צפויים בתחזית כזאת דווקא לעלות. תקופות של ירידת מחירי נדל"ן היא לא תופעה יוצאת דופן, גם בישראל, והפעם האחרונה התרחשה בין 1998 ל-2007. למעשה, בחודשים האחרונים עליית המחירים נעצרה לגמרי. מהבחינה הזאת, רוב הישראלים כנראה צודקים כשהם מחליטים לשבת על הגדר ולחכות לראות לאן פניו של שוק הדיור.

אז למה בכל זאת אנחנו קונים דירה?

מצד שני, אשתי ואני רוצים לקנות דירה בירושלים. כן, אחת הערים היקרות ביותר בישראל - אבל גם כזו שבה פוטנציאל הביקוש בלתי נדלה. על פי מכון ירושלים למחקרי מדיניות, עיר הבירה אמנם סובלת מהגירה שלילית בנטו, אך גם מגידול אוכלוסיה טבעי של 2.3% - הרבה מעל ה-1.4% של כלל ישראל. כך שבעוד שקשה לדעת מה יקרה לשוק הנדל"ן, הביקוש למגורים בעיר כנראה יישאר גבוה לאורך זמן.

 ירושלים / צילום: Shutterstock

אבל יותר מהכל, אנחנו לא מחפשים דירה למטרות השקעה, אלא למטרות מגורים. יהיה נחמד שערך הדירה יעלה (או לפחות לא יירד), אבל הקירות לא יפים יותר או פחות כשמחיר הדירה עולה או יורד. בסוף, אנחנו רוצים לגור לאורך זמן בדירה בבעלותנו - ומוכנים לשלם את המחירים שזה ידרוש.

אנחנו גם לא מתכננים על דירות "מחיר למשתכן" או בשמה העדכני "דירה בהנחה". נכון, מדובר אמנם בהנחה משמעותית, אבל של דירה שמגיעה כחתול בשק ללא שיש לנו דרך להבין מה באמת יהיה טיבה. לא ברור כיצד תיראה השכונה, השכנים והסדרי התחבורה. וכמובן - יהיה לנו קשה לבחור את המיקום הקונקרטי בו אנחנו רוצים לגור, אלא נאלץ לבחור מתוך מבחר מצומצם של פרויקטים. ליאור, שעבדה זמן רב עם זוכי מחיר למשתכן, מעידה מניסיונה שבמקרים רבים - ההנחה לא שווה כאבי ראש אחרים שזה שהיא מביאה איתה. במובן הזה, לדירת יד שנייה יש יתרון גדול.

אנחנו כמובן נמצאים בסטטוס פריווילגי יחסית, משום שהמשפחות של שנינו מסוגלות לסייע לנו ברכישה העצומה. בפודקאסט "הצוללת" של גלובס, חמותי מירב שפירא הסבירה שבעיניה, המינוף שהנדל"ן מאפשר יכול ליצור תשואה אבסולוטית גבוהה הרבה יותר - למרות ביצועי החסר של מחירי הדירות ביחס למניות בעשור האחרון.

יש לה על מה להסתמך: על פי מחקר של פרופ' דני בן שחר, שכלל גם את תקופת הירידות במחירי הדיור בישראל, השקעה בדירה מ-1998 עד 2018 הביאה לתשואה עודפת על פני השקעה מקבילה במניות. גיוס ההון הבלתי-פורמלי דרך המשפחה, יחד עם הון העצמי שחסכנו והשקענו והמינוף שההשקעה שנחשבת (לפחות בעיני הבנקים) לבטוחה יחסית תאפשר לנו - כולם ביחד פותחים בפנינו פתח לרכוש דירה אפילו בשוק הנוכחי.

יותר מכך: הריבית הגבוהה לא תימשך לנצח. היא נועדה להיאבק באינפלציה הגבוהה שישראל (כמו כמעט כל העולם) סובלת ממנה, אך ברגע שזו תירגע - כנראה שגם בנק ישראל יפחית את הריבית כדי לשמור את הריבית הריאלית בשיעור סביר. בנוסף, כל עוד אנחנו זוג צעיר וחסר ילדים, יכולת ההחזר שלנו גבוהה במיוחד. זה הופך נטילת הלוואה צמודה לפריים להזדמנות אמיתית - לספוג תשלומים גבוהים עכשיו, ודווקא בעתיד כשנצטרך להוציא יותר - ייתכן והתשלומים יירדו משמעותית.

קניית דירה אינה רק החלטה כלכלית: ברמה האישית, פשוט נמאס לנו לעבור בין דירות, להתפשר על רמתן ולהתמודד עם בעלי בית שהדירה היא קודם כל שלהם ובבעלותם, ורק לאחר מכן בשימושנו. דירה למגורים, בייחוד ברגע שנסיים לשלם את המשכנתה (וננסה שהיא תהיה קצרה ככל האפשר), היא עוגן של יציבות וביטחון שתמיד תהיה לנו קורת גג.

דירה היא גם אקט של מחויבות זוגית, אולי חזקה אפילו יותר מחתונה, וכנראה המחויבות היחידה שפחות חזקה מילדים משותפים. זו החלטה גדולה, שאיננו מקבלים ללא חששות, אך היא גם צעד משמעותי בחיים שלנו - ואנחנו מקווים שתהפוך אותם לטובים עוד יותר.