רוני צארום, בעל השליטה באספן / צילום: איליה מלניקוב
עליית הריביות בשווקים והקושי בהשגת מימון הובילו לביטולו לפי שעה של מהלך האקזיט השלישי של רוני צארום בחברת הנדל"ן המניב אספן גרופ שבשליטתו, וזאת כפי שפורסם לראשונה בגלובס לפני כשלושה שבועות.
במסגרת העסקה, שנחתמה בחודש פברואר, צארום היה אמור למכור את מניותיו באספן (45%) לידי יזם הנדל"ן שלמה דהוקי, תמורת 440 מיליון שקל. המחיר בעסקה שיקף לאספן שווי של כמיליארד שקל, פרמיה מכובדת של 140% בעת הדיווח על העסקה, וגם לעומת השווי הנוכחי, שעומד על 426 מיליון שקל.
● אג"ח ממשלתיות ומניות נדל"ן ובנקים: מה מומלץ לעשות עם 100 אלף דולר פנויים
● הפועלים יעודד מעבר לפקדונות ויפחית ריבית על יתרות החובה
המועד האחרון להשלמת העסקה היה 30 ביוני. כפי שפורסם בגלובס, דהוקי ניסה להשיג מימון לרכישה, אך נראה כי בתנאי המאקרו הנוכחיים, של עלייה בריבית והקשחת הדרישות מצד המערכת הבנקאית למימון עסקאות, התהליך להשגת המימון התארך.
ככל הידוע, שני הצדדים ניסו, גם במהלך סוף השבוע האחרון, להגיע להסכמות ואולי להאריך את מועד ההשלמה, אך בסופו של דבר החברה דיווחה היום (א') לבורסה כי "העסקה לא הושלמה עד למועד השלמת העסקה הראשון (30 ביוני 2023)".
כעת, כך נראה, נערכים הצדדים למאבק על הפיצוי שאמור היה דהוקי להעביר לצארום פי ההסכם ביניהם במקרה של ביטול העסקה - מניות אספן שבהן הוא מחזיק. כיום מדובר בכ-5% מהון החברה (המוגדרות בהסכם כ"מניות הפיצוי המוסכם"), שהשווי הנוכחי שלהן מגיע לכ-21.3 מיליון שקל .
עם זאת, לטענת דהוקי, תנאים מתלים לעסקה לא התקיימו ולפי ההסכם, היה ולא יתקיימו כל התנאים עד למועד השלמת העסקה, והמועד לא הוארך, יפקע תוקף ההסכם ולמי מהצדדים לא תהיה כל טענה או דרישה מהשני. במכתב ששלח עורך דינו של דהוקי, הוא ציין שבמהלך המו"מ בימים האחרונים, הרוכש נדרש לוותר על הדרישה לקיום התנאים המתלים, ולא הסכים. לדבריו, דהוקי זכאי לקבל בחזרה את מניות הפיצוי שהופקדו בנאמנות.
אספן גרופ עוסקת ברכישה ייזום, השכרה, ניהול והשבחה של נכסים כגון משרדים, בתי מלון, מסחר ולוגיסטיקה, והיא פועלת בישראל ובאירופה (בעיקר בהולנד). צארום הוא בעל השליטה באספן גרופ מאז שנת 2005. את הונו הראשוני עשה צארום ממכירת חברת הסטארט-אפ אקסלינק לקומברס בשנת 2000, בעסקה של 550 מיליון דולר במניות, זמן קצר לפני שבועת הדוט.קום התפוצצה. שווי חלקו של צארום בעסקה עם קומברס הוערך בכרבע מיליארד דולר, והוא מומש במחירי השיא לפני נפילת המניות.
עסקת המימוש השלישית שלא יוצאת לפועל
העסקה של צארום למכירת מניותיו באספן לידי דהוקי הופכת כאמור לעסקת המימוש השלישית שחתם ולא יוצאת אל הפועל. עסקה ראשונה נחתמה בסוף 2021 עם איש העסקים טדי שגיא, שהיה אמור להיכנס כשותף לעסקי אספן, וחתם על מזכר הבנות לא מחייב להשקעה של 610 מיליון שקל בחברה. שני הצדדים היו אמורים לפעול להצפת ערך בחברה-הבת אספן BV הפועלת באירופה, ולקדם הנפקה שלה באחת מבורסות אירופה, במסגרת עסקה בת מספר שלבים שכחלק ממנה תכנן שגיא להכניס לתוך אספן נכסים מניבים שלו ברומניה. אולם בתחילת 2022 הופסקו המגעים לעסקה עם שגיא.
בסוף אותה שנה, צארום סיכם על מכירת מניותיו באספן ליזמי הנדל"ן אבן ניומן ושלומי עקריש תמורת 485 מיליון שקל, מחיר ששיקף לאספן שווי של 1.1 מיליארד שקל. עם זאת, הרוכשים התקשו בהשגת המימון, ומזכר ההבנות פקע. ימים ספורים לאחר מכן נודע על העסקה עם דהוקי, שכאמור לא הושלמה.
הקשר בין אספן לדהוקי החל בסוף 2020, כשאספן השקיעה 405 מיליון שקל בחברת הנדל"ן והמלונאות פאי סיאם של דהוקי, בתמורה ל-50% ממניות החברה. פאי סיאם מחזיקה בשני בתי מלון בירושלים, מלון בהקמה במבשרת ציון, בניין לשימור המיועד למלונאות בירושלים, מלון וקרקע בתל אביב. במקביל להשקעת אספן בפאי סיאם, דהוקי רכש מניות אספן תמורת 37 מיליון שקל.
אספן, בניהולה של צופית הראל, רשמה ברבעון הראשון של 2023 הכנסות של 64.5 מיליון שקל, ירידה של 39.5% ביחס לרבעון המקביל ב-2022, בו היא רשמה גם הכנסות ממכירת קרקעות ומביטול ירידת ערך מלאי. החברה עברה ברבעון הראשון להפסד נקי של 13.8 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 6.5 מיליון שקל ברבעון המקביל.