ברלין. שכר הדירה הגיע ל־18 אירו למ''ר / צילום: Shutterstock
גרמניה היא שוק נדל"ן יוצא דופן באירופה. בניגוד למצב ברוב המדינות השכנות, קרוב למחצית מהאוכלוסייה בכלכלה הגדולה ביותר ביבשת גרה בשכירות, וחלק גדול מהדירות מוחזק על ידי בעלי מקצועות חופשיים שקנו אותן כסוג של השקעה פנסיונית.
● ראיון | זו ההמלצה של בעל חברת השקעות הנדל"ן למי שרוצה להשקיע בחו"ל
● למה גרמניה, הולנד ופינלנד רוצות דווקא את הנשק הישראלי
כל תחום הדיור בשכירות מאורגן ומסודר, וכולל פיקוח על מחירי דיור, שלל חוקים להגנת הדייר וחובות שונות החלות על בעלי הדירות. עוד מאפיין של השוק הגרמני בשנים האחרונות היה זרם אדיר של משקיעים מהעולם - כולל רבים מישראל - שראו את המחירים הזולים ורכשו נדל"ן במיליארדי אירו.
עד כה, כמו בשוקי נדל"ן רבים אחרים, הכיוון היחיד היה למעלה. במשך קרוב לשני עשורים, אחרי שהאיחוד מחדש של גרמניה לא הסתיים בקריסה כלכלית אלא דווקא בצמיחה הדרגתית, ובעקבות ההצלחה הכלכלית של גרמניה, מחירי הנדל"ן בערים המרכזיות בגרמנים עלו בעשרות ובמאות אחוזים. מחירי הנדל"ן בברלין ספציפית נסקו, עם מחירים הגבוהים פי שניים ושלושה בתוך פחות מ־15 שנה.
אבל כעת המצב השתנה. ירידות מחירים נרשמות לגבי דירות ובתים למכירה ברחבי המדינה, ושוק הנדל"ן של גרמניה למעשה קפוא. מספר התחלות הבנייה השנה צפוי לצנוח ב־32% לעומת ממוצע השנים הקודמות. המשכנתאות, שמחיריהן זינקו בשל העלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי, ניתנות במשורה על ידי הבנקים, ומספרן צנח ביותר מ־50% ברבעון הראשון של השנה, בהשוואה לקודמו.
הגרמנים מתנהגים בסולידיות בעקבות אי הוודאות, והמצב כרגע - עם העלאות ריבית תכופות כמעט בכל חודש של הבנק המרכזי, עלייה באינפלציה שלא ברור מתי תסתיים וכאשר גרמניה נמצאת באווירת נכאים כלכלית - מסמל בעיקר חוסר ידיעה וחשש, כאשר תחום הנדל"ן בגרמניה משלם את המחיר.
ירידה של כ־10% במחיר בערים המרכזיות
לדברי המומחים, הנתונים רק עכשיו מתחילים לשקף את חומרת המצב. מחירי הנדל"ן ברבעון הראשון של 2023 ירדו בקרוב ל־10% בערים המרכזיות בגרמניה. בחישוב כולל של כל הנכסים במדינה המחירים ירדו ב־7%, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לפי הערכות ראשוניות, ברבעון השני של 2023 נמשכת מגמת הירידה, אם כי ייתכן כי התמתנה.
שני גורמי מפתח תורמים למצב הרוח העגום לגבי השקעות בנדל"ן בגרמניה בימים אלו: התנאים הפיננסיים ועלויות המימון, לצד עלויות האחזקה המאמירות. זהו גורם המשותף לכל שוק שבו הריבית עלתה בחדות בשנה וחצי האחרונות, מישראל ועד ולבריטניה.
הגורם השני, עם זאת, הוא ייחודי לגרמניה - חוסר הוודאות לגבי מה יידרש כדי לעמוד בתקנים חדשים ומתוכננים מבחינת בידוד אנרגטי וחימום, שהפכו בשנה האחרונה לנושא מרכזי במדיניות הממשלה, שבה שותפים "הירוקים" אחרי שנים באופוזיציה. משקיעים פרטיים וגם מוסדיים חוששים מהשקעות עתק שלפתע ייפלו עליהם, ללא עזרה מצד המדינה, או עם עזרה סמלית בלבד, כדי לעמוד בדרישות שעדיין לא נקבעו.
המהפכה שה"ירוקים", שנכנסו לקואליציה אחרי שנים באופוזיציה, מנסים להוביל כעת בגרמניה היא בעלת אפקט מצנן בשלב זה על שוק הדיור. שר הכלכלה ואיכות הסביבה רוברט האבק יזם חוק שנוי במחלוקת שיחייב כל בית ובניין חדש להתקין מערכת חימום על בסיס אנרגיות מתחדשות (חשמל ממקורות ירוקים בשלב זה) במקום מערכות גז שהיו נהוגות עד עכשיו.
מי ישלם: הבעלים, הממשלה או הדייר
בתים ישנים יקבלו החרגה לכמה שנים, אך אם המערכת הקיימת תתקלקל, רק מערכות חדשות יורשו להתקנה. למעשה, הירוקים מנסים "לחשמל" את תחום החימום בגרמניה, שנשען עד כה על גז, ומקווים ליצור את האנרגיה הדרושה באמצעים ירוקים כמו סולארי, טורבינות רוח ובעתיד טכנולוגיית מימן.
נכון לעכשיו, קשה להפריז עד כמה החוק הזה, שסייע להבהיר בין לילה לגרמנים את המחיר שעליהם לשלם בעבור מחויבות לערכים סביבתיים, עורר תגובת נגד כלכלית ופוליטית. אבל החוק עצמו הוא רק חלק מחוק הבנייה המקיף (German Building Energy Act (GEG, שכולל גם בידוד מבנים לסטנדרטים מחמירים שיימנעו דליפת חימום, ומנסה לקבוע מי ישלם על התהליך הזה - בעל הדירה, הממשלה או הדייר.
הממשלה התווכחה בינה לבין עצמה במשך חודשים בנושא, ואז ניסתה להעביר את הפשרה שאליה הגיעה במהירות, רק כדי לקבל צו מבית המשפט החוקתי שקבע כי ההליך לא היה ראוי וכי הדיון נדחה למושב החורף של הבונדסטאג. אי הוודאות התגברה בעקבות כך.
"המצב כרגע הוא שדירות שצריכות לעבור שיפוץ כמעט ולא נמכרות, בגלל חוסר הוודאות בכל מה שקשור למה שהחוק ידרוש בנושאי אנרגיה", אומרת ניצנה בראוטמן, הבעלים של חברת התיווך והייעוץ בתחום הנדל"ן בברלין B־Space Estate. "בהתאם לכך, קשה למכור בניינים שלא שופצו ב־20 השנים האחרונות. לפתע המידע האנרגטי של כל דירה (בדיקה שהיא חלק מנתוני הדירה שהפכה לחובה חוקית לפני כעשור - א.א) הפך להיות מאוד חשוב, מתוך הנחה כי הרשויות ידרשו רף מסוים וכי דירות המבודדות היטב ושאינן 'זוללות חימום' ידרשו השקעה פחותה".
לדבריה, "מה שקורה עכשיו בברלין הוא שוק חדש לגמרי. המחירים יורדים, ההערכות הן שהם ירדו עוד, והפכנו לשוק של קונים. הגרמנים הפסיקו לקנות כי העלו את הרבית בצורה כה חדה על המשכנתאות, והבנקים מצדם מפחדים ומעכבים אישור משכנתאות או מימון פרויקטים חדשים. הבנייה עצמה התייקרה, קשה למצוא עובדים ובנוסף להכל - לא ברור מה יהיו החוקים החדשים לגבי בידוד אנרגטי או חימום, כך שלא ממש הגיוני להתחיל עכשיו פרויקטים, או אפילו לשפץ דירות קיימות".
"רוב הלקוחות בשוק הם זרים"
"השוק היה בהאטה כבר עם פרוץ המלחמה", מוסיפה בראוטמן, "אבל בברלין לפחות היה כסף מרוסיה ומאוקראינה של שכבה עשירה שניסתה לדאוג לעתיד שלה ושל ילדיה. עכשיו, כשזה דעך, רואים את גודל המשבר. אנחנו רואים ירידות מחירים של עד 20% בדירות שנמכרות, בעיקר בדירות מושכרות ולאמשופצות, בהשוואה למצב בשיא לפני כשנה וחצי. יש גם דירות שכיום לא ניתן למכור. רוב הלקוחות בשוק הם זרים, כי הם באים עם כסף מהבית ולא צריכים משכנתה. פעם המתווך היה נעלב בשם הבעלים אם היית מנסה להתמקח, היום זה חלק מהתהליך. התחלנו לראות בברלין שוב שלטים 'למכירה' שפעם לא היה בהם צורך".
דוח מקיף של מועצת מומחים העוסקת במחירי הנדל"ן בעיר קבע כי אמצע שנת 2022, כלומר כמה חודשים בלבד אחרי שרוסיה פתחה במלחמה נגד אוקראינה, מסמל נקודת מפנה במחירי הנדל"ן לקנייה בגרמניה. עליית האינפלציה ומחזור העלאות הריבית "גרמו להקפאה של השוק" קובעת המועצה, "בגלל קשיי מימון ועלויות בנייה מזנקות".
התוצאות היו שבשנת 2022 היקף רכש הנדל"ן בברלין ירד ב־27% לעומת השנה הקודמת, לסכום של 17.5 מיליארד אירו. מספר הנכסים שנמכרו ירד משמעותית גם הוא, ב־21%, ל־21,708 נכסים.
בעבור בנק ההשקעות ING, החוקים החדשים בתחום האנרגיה הם בין האחראים המרכזיים לתופעה הזו. "האי־ודאות סביב תקנות חדשות, במיוחד הצעדים שנועדו לשפר את היעילות האנרגטית של בתים ודירות, הפכו השקעות בנדל"ן לפחות מושכות. משקיעים חוששים בשל חוסר בהירות בנוגע לשיפוץ אנרגטי חובה בעתיד.
"כתוצאה מכך, הקונים הפוטנציאליים אינם בטוחים מהם הסיכונים העכשוויים בהקשר לרכש נדל"ן, מה שגורם לירידה במספר עסקאות הנדל"ן בשוק". המגמה צפויה להימשך לפחות עד סוף השנה, לפי בנק ING.
גם מצב התחלות הבנייה בגרמניה אינו אופטימי. לעומת הבטחות ותכנוני הממשלה הנוכחית ל־400 אלף התחלות בנייה ב־2022, רק 295 אלף התחלות בנייה נרשמו עד כה וכעת התחום כולו עומד בפני משבר. חברה קבלנית גדולה המעסיקה כ־30 אלף עובדים נאלצה להודיע בימים האחרונים על פשיטת רגל של שתי חברות שלה, בגלל שעלויות הבנייה עברו את התחזיות ואת יכולות ההחזר הפיננסי שלהן. השנה מצפים לצניחה של 20% במספר התחלות הבנייה.
17% עלייה בשכירות בדירות חדשות
הבנק המרכזי הגרמני הזהיר בשנים האחרונות מהתפתחות "בועת מחירים" במיוחד באזורים כמו מינכן וברלין. "המחירים ירדו במידת מה, אבל נכסים רבים עדיין מוערכים יותר משוויים", אמרה לעיתון הכלכלי הגרמני "הנדלסבלאט" סגנית הנשיא קלאודיה בוך, האחראית בבונדסבנק על נושא הדיור.
וכפי שקורה במקומות ובערים אחרות, בעוד מחירי הקנייה יורדים, מחירי השכירות דווקא עולים. לצד השוק השחור והאפור המתפתח בתחום הדיור בברלין - שבה רבים משכירים דירות מרוהטות או מנצלים את ההסכמה של הדיירים לחוזים קצרים ויקרים בשל מצוקת הדיור - שכר הדירה בדירות החדשות (שבהן אין פיקוח) עלה בקרוב ל־17% בשנה החולפת, לפי נתוני העירייה ועומד על 18 אירו למ"ר. נראה כי עד שהממשלה לא תתווה מסלול ברור מבחינת החוקים הנדרשים לבנייה חדשה, או לשיפוץ דירות קיימות, מצוקת הנדל"ן הגרמנית לא תיפתר.