זו ההמלצה של בעל חברת השקעות הנדל"ן למי שרוצה להשקיע בחו"ל

בעקבות העלאות הריבית בארץ ובעולם התגברו הקולות הכלכליים שהסבירו כי אחרי תקופת ההסתגלות, עסקים יציבים ישרדו, וכי דווקא סביבת הריבית האפסית שאליה התרגלנו בעשור האחרון הייתה היוצא מהכלל. אלא שלדברי אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן פרופימקס, סימן שאלה גדול מרחף כיום מעל פעילותן של חברות רבות, בדגש על כאלה שביססו את התוכנית העסקית שלהן על ריבית נמוכה.

● כסף בקיר | חסכו "גרוש לגרוש" במשך 21 שנה. זה נגמר בדירה להשקעה בנהריה
● כסף בקיר | משקיעים בלי להתכוון: מה לעשות אם קיבלתם דירה בירושה

"ככלל, סביבת ריבית אפס לא בריאה לכלכלה, אך זה היה המצב בעשור האחרון, וחברות רבות לא התכוננו לימים אחרים. אחת ההשלכות של אפס ריבית לדוגמה, היא זה שראינו כל כך הרבה שחקנים ישראלים שהיו להם פספורט וסבתא בפילדלפיה, והם החליטו שהם יכולים לגייס כסף בישראל ולהראות תוכניות עסקיות שהיו מנותקות מהמציאות בחו"ל. לכן רוב החברות שבנו את התוכנית העסקית שלהם על ריבית אפס ייעלמו בקרוב, או שכבר נעלמו".

אם נגיד את זה בצורה הכי ברורה: אתה צופה שחברות נדל"ן ויזמים, יקרסו בשנה־שנתיים הקרובות?
"לא רק הם, גם בנקים, בדגש על הבנקים שבנו את התיקים שלהם על נדל"ן. כבר ראינו קריסות כמו בנק סיליקון ואלי, קרדיט סוויס ו־Signature".

נשמע כמו סוג של נבואת זעם. אם זה המצב איך אתה מציע לאנשים להתנהג בתקופה הקרובה עם החסכונות וההשקעות שלהם?
"קודם כל נחזור למסורת היהודית שלנו. כבר בגמרא כתוב שאדם ישים שליש בנדל"ן. שליש בפרקמטיא, שזה מסחר או שוק ההון, ושליש תחת ידו כלומר תחזיק את זה בבנק שלך. אז נדל"ן והשקעות אלטרנטיביות (השקעות לא סחירות - ג.ל), כמו שאנחנו מציעים, אלה סוגים של נכסים מצוינים. אבל כך או אחרת צריכים להיות מאוד מאוד זהירים, ואסור לבן אדם להשקיע את כל כספו בדירה אחת. חשוב מאוד לעשות פיזור בין סוגי נכסים שונים. הארי מרקוביץ', שקיבל פרס נובל לכלכלה על איך לבנות תיק יעיל ושנפטר לפני כחודש, הדגיש את הנושא של השקעות לא קורלטיביות בכמה נכסים, כך שגם בתוך הנדל"ן צריך לעשות פיזור.

"אם יש למישהו 100 או 200 אלף דולר, ההצעה שלי היא לא ללכת ולקנות דירה או בית מחוץ לישראל - זה מסוכן מדי. אתה שומע על הרבה מקרים, ועוד תשמע, על אנשים שקנו בארצות שונות ושנכשלו, כאשר המניע העיקרי שלהם היה שהם מחפשים מקום מפלט. זאת לא החלטה נכונה".

הרבה אנשים מוצאים את זה קודם כל כעסקה כלכלית טובה.
"אם מישהו מקבל בסוף 2%־3% ריבית לשנה מדירת מגורים זו עסקה טובה?"

כמי שכבר היה מעורב בעסקאות נדל"ן רבות בחייו, לאיזה אחוזי תשואה שנתיים אתה מציע לכוון?
"בגלל שאתה מוותר על נזילות לתקופה של כמה שנים, הבנצ'מרק צריך להיות מעל 8% תשואה בשנה. חוסר הנזילות צריך להיות מגולם בתשואה".

"הזדמנויות שלא ראינו מהמשבר של 2008"

את רוזנהיים פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבמסגרתו ביקשנו לנתח את המצב הנוכחי בשוקי הנדל"ן בחו"ל, ולשרטט את המגמות הנוכחיות, שלדבריו כוללות מיתון בארה"ב, שעשוי להניב הזדמנויות למשקיעים שימתינו בסבלנות.

"אני חושב שאנחנו עומדים לקראת מיתון בארצות הברית, אנחנו לפני משבר ואנחנו גם רואים את ההזדמנויות. בשנה־שנתיים הקרובות נראה הזדמנויות השקעה שלא ראינו לפחות מאז המשבר של 2008. אין עדיין מפגש רצונות בין מוכרים לקונים לגבי המחיר. המוכר לא רוצה להפסיד את המעט שהוא יכול להפסיד היום, ולדעתי בהרבה מאוד מקרים הוא יפסיד הרבה יותר בעוד חצי שנה או שנה כאשר לא תהיה לו ברירה כי הוא יצטרך למכור.

"אנחנו הקונים עדיין מחכים לירידות המחירים הללו. זה לא אומר שאין עסקאות, אבל הן מעטות. מאז הקורונה עשינו 50 השקעות. את רובן עשינו עד לפני חצי שנה. עכשיו קצב השקעות הוא הרבה יותר איטי כי אנחנו מחכים להזדמנויות שנראה ב־24־36 החודשים הקרובים".

"למדנו שיש מקומות שלא כדאי להשקיע בהם"

רוזנהיים מצביע כיעד השקעה לא רק על ארצות הברית אלא גם על מדינות נוספות במערב אירופה. הוא מכיר אותן מקרוב מכיוון שהחברה שלו מתמקדת כיום בארצות הללו בלבד, ולא במקרה. לדבריו יש לכך קשר הדוק למשבר הסאבפריים מ־2008, ששינה לגמרי את דרך הפעולה של החברה שלו.

"עד 2008 היינו מעורבים בהשקעות בארצות רבות, ואחד הלקחים שלנו אחרי המשבר היה להתמקד בארצות הברית, אנגליה, גרמניה ומערב אירופה באופן כללי. מאז צמצמנו את האזורים הגיאוגרפיים שאנחנו משקיעים בהם. למדנו שיש ארצות שלא כדאי להשקיע בהן".

למה אתם משקיעים דווקא במדינות הללו ולא בשווקים מתפתחים?
"השקענו למשל בהונגריה ובטורקיה, אבל אלה ארצות שאנחנו לא רוצים להמשיך להשקיע בהן. אנחנו רוצים לעבוד בעולם עסקי שליושר ולהגינות יש משמעות בו. משקיעים לא מחפשים ארצות שבהן אתה יכול אולי לעשות עסקה מהירה, אך לעתים זה לא ביושר. זה לא בשבילנו".

רוזנהיים מזכיר גם את הודו כמדינה שלפני המשבר של 2008 שסומנה כהבטחה גדולה, ושבה הם היו מעורבים בעסקאות גדולות, אלא שהמשבר הביא לצניחת המטבע המקומי ולכן הם נמנעים מלחזור למדינה.

זה רק לקח אחד מאותו משבר. לדבריו הם חידדו את אופן בדיקת השותפים שלהם בצורה הדקדקנית ביותר שאפשר - בשיטה של פרופימקס הם מחברים משקיעים בישראל להשקעות שמבצעים יזמים ספציפיים בחו"ל.

זו גם ההמלצה שלו לכל משקיע, ובכל תחום: להשקיע משאבים גדולים בבדיקת השותפים או העסקאות. לדבריו, למרבית המשקיעים הפרטיים, אין די משאבים לכך.

איך ומה צריך לבדוק כשמדובר בעסקה או בשותפים?
"אני יכול להעיד על דרך העבודה שלנו. אנחנו נפגשים עם משקיעים קודמים של אותה חברה. אנחנו מראיינים, בנקאים, עורכי דין, רואי חשבון. כאלה שיש להם ניסיון עם אותה חברה. לפעמים גם אחרי עבודה מאומצת אנחנו מחליטים לבטל ולא להמשיך הלאה עם אותו שותף. אחד הדברים החשובים ביותר שלנו זה קודם כל יושרה, ולראות את הטרק רקורד של אותו שותף".

עם יד על הלב, אחרי שהשקעת כסף רב בבדיקה, ככה לבטל?
"חד משמעית! תחשוב כמה נפסיד אם נשקיע עם חברות שזה לא נכון להשקיע איתן. הנזק הכספי שייגרם לנו ולמשקיעים שלנו הוא הרבה יותר גרוע מאשר אותם עשרות אלפי דולרים או לפעמים אפילו מאות אלפי דולרים שמושקעים על מנת לבדוק שותף פוטנציאלי.

"וורן באפט אמר שאם אתה רוצה להשקיע עם אנשים תחפש אצלם שלושה דברים: יושרה, מרץ ואינטליגנציה. אם לא תמצא את הראשון, את היושרה, שני האחרים יהרסו אותך".