חנן מור, מנכ''ל חברת חנן מור / צילום: איל יצהר
מחר (ד') תסתיים ארכה שנייה שקצב שופט ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, חגי ברנר, במסגרת הליך עיכוב ההליכים של חברת הנדל"ן הקורסת חנן מור . זאת לצורך גיבוש הסדר חוב בהיקף של כ-3 מיליארד שקל מול נושיה.
● עכשיו נזכרתם? רשות ני"ע דורשת מחנן מור לתקן דוחות כספיים שלא כללו "סימני אזהרה"
● רשות ני"ע פתחה בבדיקה של ליקויים בהפצת קרנות השקעה פרטיות
בחודשיים האחרונים מנהל דודו זבידה, מי שמונה על ידי ביהמ"ש למנהל העסקים של חנן מור, לבקשת נושי החברה, מגעים קדחתניים כדי להציג מתווה הסדר שיהיה מקובל על רובם. למרות מורכבות המהלך, נראה כי הצדדים קרובים למתווה כזה, שלאחר הצגתו בביהמ"ש יועבר לאישור הנושים השונים.
המתווה אליו מכוון זבידה, שניהל במשך שנים את קבוצת הנדל"ן המניב מבנה, מיועד לשחרורה של חנן מור ממרבית החובות ש"חונקים" את החברה כיום, והעברתם - יחד עם פרויקטים שבגינם הם נלקחו - לידי הנושים. ככל שיושלם המהלך בהצלחה תיוותר חנן מור "הציבורית" כחברה רזה יותר, עם פעילות קטנה בהרבה אך גם בריאה יותר, שתוכל להמשיך למסור דירות שבנתה לרוכשים ולפתח עוד מספר פרויקטים שיישארו בידיה.
בעלי רוב מניות החברה הציבורית יהיו לאחר ההסדר מחזיקי אג"ח של חנן מור, ולהם יוקצו מניות עבור מחיקת חלק מהחוב כלפיהם. בעלי השליטה הנוכחיים, המייסד והיו"ר חנן מור והמנכ"ל שהוזז בחסות ההליך המשפטי, אבי מאור, ידוללו ויהפכו לבעלי מניות קטנים עם אחוזים קטנים בחברה.
מהפריפריה לצפון ת"א
חנן מור הוקמה לפני 20 שנה והונפקה בבורסה בשנת 2006. במשך שנים התמקדה החברה בהקמת פרויקטי דיור בעיקר בערי הפריפריה. המפנה שהוביל לקריסתה הגיע בקיץ 2021, אז ניסתה החברה "לקפוץ ליגה" באמצעות רכישת קרקע במתחם שדה דב בצפון ת"א, עבורה שילמה מחיר מנופח של כ-1.5 מיליארד שקל.
חנן מור תכננה לבנות במקום פרויקט ענק של 458 דירות יוקרה, שיכלול גם מלון קטן ושטחי מסחר. מרבית הסכום לרכישת הקרקע, במכרז רמ"י, נלקח בהלוואה בריבית משתנה מקונסורציום שהובילו הבנקים דיסקונט ולאומי.
באפריל 2022, זמן קצר בטרם החלו העלאות הריבית, נסחרה חנן מור בשווי שיא של יותר ממיליארד שקל (לעומת שווי נוכחי של כ-75 מיליון שקל). אלא שבהמשך נקלעה החברה לסחרור עקב אי יכולתה לעמוד בתשלומי החוב.
מקסום ערך בלי לחץ זמן
בחודש נובמבר, לאחר מה שהתברר בהמשך כשנה שבה התקשתה חנן מור לשלם את החובות לנושיה הפיננסיים, פנה בנק לאומי לביהמ"ש בבקשה למנות כונס נכסים לשני פרויקטים שתכננה החברה להקים על קרקעות שהבנק מימן את רכישתן ברמת גן ובחיפה. הליך זה החל את הסחרור שהוביל בסוף אותו חודש לבקשת החברה לעיכוב הליכים.
לאחרונה הוביל זבידה לביצוע שתי עסקאות למכירת הקרקעות הללו, כדי להסיר את בקשות הכינוס של בנק לאומי.
בעסקה אחת, נמכרה הקרקע ברמת גן לחברת עמרם אברהם וחברה של היזם עופר ביטון. על אותה קרקע מתוכננת בנייה של 158 יחידות דיור, 92 מתוכן למכירה בשוק החופשי. בעסקה הזו, הרוכשים למעשה נוטלים על עצמם את החוב בהיקף 178 מיליון שקל מלאומי (הקרקע נרכשה בסכום של מעל ל-200 מיליון שקל).
הקרקע בחיפה, שכנגדה נלקח אשראי של 166 מיליון שקל מלאומי ודיסקונט, מיועדת להקמת 840 יחידות דיור בשכונת "נאות פרס" בעיר. היא נמכרה לחברת שתית תמורת 175 מיליון שקל, למול 262 מיליון שקל ששולמו עליה בעבר.
שתי עסקאות המימוש שהוביל זבידה הפחיתו מעל ל-350 מיליון שקל מהחובות של חנן מור לבנקים, וסללו את הדרך להגשת מתווה להסדר החוב, שנועד להוציא מהחברה הציבורית את הקרקע בשדה דב (בגינה נלקח חוב בסך 1.3 מיליארד שקל) ועוד שתי קרקעות "בעייתיות" מבחינת החברה: אחת המיועדות לבניית פרויקט "דירה להשכיר" ליד תל השומר בר"ג (הנושאת חוב של חצי מיליארד שקל), והשנייה להקמת מגדל מגורים בגבעתיים (160 מיליון שקל). השלמת המהלך תפחית את החובות של חנן מור בכ-2 מיליארד שקל נוספים.
המהלך נועד לאפשר לנושי הקרקעות הללו לפעול למימוש הפרויקטים ללא לחץ הזמנים שכופה מצבה הנוכחי של חנן מור, כדי למקסם את ערכם. על פי המתווה יועבר שדה דב לחברה פרטית שבה יחזיקו נושי הפרויקט (דיסקונט, לאומי, הפניקס, מיטב). גם הקרקעות בתל השומר ובגבעתיים יועברו לחברה פרטית שבה יחזיקו בעיקר הנושים של שני הפרויקטים - הראל, בנק מזרחי וקרן ריאליטי, וכנראה גם מחזיקי אג"ח.
הפיצוי למחזיקי האג"ח
מה שיישאר מחנן מור לדברי מקורב למגעים היא חברה ציבורית קטנה, "עם מספר נכסים מניבים כמו קניון בחריש ומספר פרויקטים בשלבי הקמה של כ-1,000 יחידות דיור. היא צפויה להישאר עם הון עצמי של כ-300 מיליון שקל וחוב של 350-400 מיליון שקל, שיאפשר לה להתמקד בפעילותה העסקית".
במקביל לניהול הסדר החוב המורכב, חנן מור ממשיכה להתנהל גם לנוכח המלחמה שפגעה קשות בענף הבנייה למגורים ורוקנה אותו מפועלים פלשתינאים. החברה מסרה בחודשיים האחרונים כ-160 דירות ואפילו מכרה מספר דירות חדשות.
מכשול מרכזי בדרך לאישור הסדר החוב צפויים להוות חלק מהנושים, ובעיקר מחזיקי אג"ח של חנן מור, שלה חמש סדרות בהיקף של מעל 600 מיליון שקל. חלק מהסדרות כבר לא נסחרות, בשל דרישה לפירעון מיידי שהציבו הנושים. אחרות נסחרות בתשואות לפדיון גבוהות מאוד, הגבוהה שבהן (סדרה י"ד שאין לה בטוחות) בתשואה תלת ספרתית של 211%. לפחות חלק מאותם מחזיקים עשויים לטעון כי הפיצוי שיקבלו במסגרת ההסדר עבור ויתור על חלק מהחוב, אינו מספיק.
ועדיין, גורם המעורה בפרטי ההסדר מגלה אופטימיות זהירה: "בסופו של דבר המתווה מאוזן ויחסוך הרבה כסף לנושים כי האלטרנטיבה מבחינתם היא השמדת ערך של מאות מיליוני שקלים. לכן כדאי להצטרף למתווה המתגבש".
מסתמן כעת הוא שסדרות ט' ו-ט"ו יקבלו לידיהן שיעבודים על נכסים מניבים ותוספת ריבית כפיצוי. אג"ח י"ב, שהקרן שנותרה ממנה לפירעון היא 42 מיליון שקל, צפויה להיפרע כחלק מההסדר. שתי הסדרות שנותרו - י"ג ו-י"ד הן המאתגרות והפיצוי שיוצע למחזיקים בהן אמור להיות מניות בחנן מור שלאחר ההסדר.