בשדרת המיליארדרים בניו יורק. שלושה בתים נמכרו במחיר גבוה מ־100 מיליון דולר מ־2020 / צילום: Shutterstock
עברו כמעט 20 שנה מאז נרשמה בארצות הברית עסקת הנדל"ן הראשונה בגובה 100 מיליון דולר, אבל במונחים מסוימים השוק בדיוק מתחיל להמריא. מאז 2020, לפחות 24 בתים ברחבי המדינה נמכרו ב־100 מיליון דולר ומעלה, יותר מאשר בכל העשור הקודם יחד.
● בלעדי | יזם הנדל"ן מוכר את הפנטהאוז במגדל רמז בת"א תמורת 47 מיליון שקל
● WSJ | בית המגורים היקר ביותר באמריקה מגיע לשוק עם תג מחיר של 295 מיליון דולר
24 הבתים, עם הבעלים האולטרה־עשירים שלהם, מספרים גם את הסיפור החזק של יצירת עושר מסיבי והגירה לארה"ב מאז תחילת מגפת הקורונה, עם עלייה במספר העסקאות בנות 9 ספרות בפלורידה בשנים האחרונות. מאז 2020, שלושה בתים במחיר של יותר מ־100 מיליון דולר החליפו ידיים בעיר ניו יורק בהשוואה לשישה באזור פאלם ביץ', כולל עסקה בגובה 170 מיליון דולר ב־2023 שעשתה שיא בפלורידה.
"העושר של אנשים גדל בצורה כל כך משמעותית ויש רק היצע מוגבל", אומר כריס לוויט מדגלאס אלימן בפאלם ביץ'. "יש יותר מיליארדרים מאשר אחוזות מול האוקיינוס".
לוס אנג'לס ומליבו בקליפורניה ראו גם הן עסקאות גדולות. בשנה שעברה, הפאואר קאפל ביונסה וג'יי זי שילמו 190 מיליון דולר עבור אחוזה במליבו, שרשמה שיא בקליפורניה - והציתו ספקולציה שעסקה ב־200 מיליון דולר היא בהישג יד.
"בקרוב 100 מיליון דולר יהיו 200 מיליון דולר, זה הכיוון", אומר דרו פנטון מקרלווד אסטייטס בבברלי הילס. "אנחנו מתקרבים לזה".
מספר העשירים גדל, ואיתם העסקאות
ברחבי המדינה, מספרן של עסקאות הענק הרקיע שחקים בהתאם לכך שמספרם של האולטרה־עשירים גדל ברחבי העולם. היו 3,194 מיליארדרים ב־2023, עלייה מ־2,170 ב־2013, לפי מחקר של חברת Wealth־X.
בינתיים, מחירי הבתים היקרים עלו בחדות. ב־2023, המחיר החציוני לעסקת יוקרה ברחבי המדינה - שמוגדרת כעסקה ב־5% העליונים של השוק - עמד על 1.14 מיליון דולר, עלייה של 75% לעומת 2013, לפי חברת התיווך Redfin.
בשנים האחרונות, השווי של הבתים המיוחדים במדינה - מנותקים ככל שיהיו משאר השוק - עלו גם הם בחדות. כך גם מספר העסקאות. בעשור שבין 2011 ל־2020, היו 19 עסקאות במחיר 100 מיליון דולר ומעלה. בין 2021 ל־2023 היו 22 עסקאות של יותר מ־100 מיליון דולר, ביניהן עסקאות על נכסים שהכפילו את שוויים בתוך זמן קצר.
לדוגמה, מייסד קבוצת עליבאבא ובעלי Brooklyn Nets ג'וזף טסאי, שילם 188 מיליון דולר ב־2022 עבור פנטהאוז בכתובת 220 Central Park South. זהו מגדל דירות שתכנן משרד האדריכלים Robert A.M. Stern בשדרת המיליארדרים. המוכר הוא המשקיע המיליארדר דניאל אוך, שקנה את הנכס ב־95 מיליון דולר ב־2019.
עוד ב־2022, מייסד אורקל לארי אליסון קנה אחוזה מול האוקיינוס בפאלם ביץ' עבור 173 מיליון דולר. המוכר ג'ים קלארק, מייסד שותף של נטסקייפ, שילם יותר מ־94 מיליון דולר עבור הכנס בשנת 2021.
רכישת הפנטהאוז של קן גריפין במנהטן ב־2019 תמורת 240 מיליון דולר היא עדיין העסקה היקרה ביותר אי פעם, אולם בינתיים עסקאות של תשע ספרות התפשטו גם למליבו ולדרום פלורידה.
פלורידה מושכת תושבים עשירים
בפלורידה, שמשכה זרם של תושבים עשירים מאז הקורונה, נרשמה עסקה אחת של יותר מ־100 מיליון דולר ב־2013, ושתיים ב־2019. מאז 2020 היו שבע - כולל שש באזור פאלם ביץ', שבה התנפץ שיא המחירים פעמיים ב־2023.
במרץ, המיליארדר ויליאם לאודר קנה את האחוזה הוותיקה של ראש לימבו בפאלם ביץ' תמורת 155 מיליון דולר. בחודש שלאחר מכן, מייקל קנטנוצ'י, בעלים של סוכנות למכוניות יוקרה, שילם 170 מיליון דולר עבור אחוזה מול האוקיינוס ממייסד תאגיד Green Mountain Coffee Roasters, רוברט סטילר.
מיאמי, שחיזרה אחר אנשי תעשיית ההייטק ואחרים במהלך המגפה, רשמה גם היא שיא במכירות. בינואר 2022, גריפין שילם שיא של 75 מיליון עבוד אחוזה בסטאר איילנד, ובכך שבר את השיא הקודם של מיאמי ב־60 מיליון דולר עבור שני פנטהאוזים במגדל Faena House. מייסד Citadel היה גם הקונה של היחידות האלה, והוא מכר אותן מאז.
ביוני 2022, פיליפ רגון, מייסד חברת התוכנה InterSystems, רכש שלושה בתים בגולדן ביץ', כ־20 מייל מדאונטון מיאמי, עבור 93 מיליון דולר סך הכול. בספטמבר 2022, גריפין היכה שוב וחתם על העסקה הראשונה בגובה תשע ספרות במיאמי, כשרכש אחוזה בת 4 אקרים (כ־16 דונם) במחיר של 106.875 מיליון דולר.
"זה היה הגבול העליון במיאמי, אבל זו אחוזה כבירה", אומרת ג'יל הרצברג מחברת Jills Zeder Group ב־Coldwell Banker Realty, שייצגה את גריפין בעסקה עם הקולגה ג'יל אבר. הרצברג אומר שבניגוד לבום הנדל"ן במיאמי בתחילת שנות ה־2000, שתודלק על ידי משקיעים זרים, הקונים המקומיים הם שמעלים את המחירים בנכסי היוקרה.
בניו יורק מספר העסקאות דווקא יורד
בניו יורק מספר העסקאות ב־100 מיליון דולר ומעלה דווקא ירד. ב־2023 במנהטן לא נרשמו כלל עסקאות כאלה. ב־2022 היו שתיים, כולל העסקה של טסאי ב־188 מיליון דולר, והעסקה שבה רכשה הפילנתרופית ג'וליה קוך שני פנטהאוזים באפר איסט סייד מהירושה של פול אלן תמורת 101 מיליון דולר.
ב־2024, יזמית הנדל"ן אקסטל חתמה על הסכם למכור פנטהאוז בסנטרל פארק טאואר בכ־115 מיליון דולר. העסקה טרם נסגרה.
סוכני נדל"ן מקומיים אומרים שהמכירות הגבוהות ביותר בעיר נחתמו ברדיוס של מייל אחד פחות או יותר. "כולם רוצים נוף לסנטרל פארק", אומרת פאם ליבמן מ־Corcoran Group. "יש רק קומץ בניינים שיכולים לדרוש מחיר כזה, זה נדיר".
אבל ג'ונתן מילר מחברת השמאות Miller Samuel, אומר שהיזמים מכרו הרבה מהיחידות שבנו בתוך כמה שנים, והמלאי החדש מצטמק. "הסיכוי שיהיו עוד עסקאות של 1,000 מ"ר - אלה שישברו את המחסום של 100 מיליון דולר - הוא מוגבל", הוא אומר.
המגפה שינתה את שוק היוקרה של העיר לתמיד. "כולם רוצים להיות פה, וזו עדיין בירת הפיננסים של העולם, אבל הם מבלים פה פחות זמן", אומר טל אלכסנדר מחברת התיווך Official. הוא אומר שהקונים שרוצים דירה מהממת שצופה לסנטרל פארק יכולים למצוא אחת ב־40־50 מיליון דולר. מסיבה זו, הוא חושב שקונים יוציאו 100 מיליון דולר על אחוזה ליד האוקיינוס בפאלם ביץ' עם כמה מבנים, ולא על דירה במנהטן.
המציאות היא שאין בשוק כל כך הרבה נכסים של 100 מיליון דולר ומעלה, אומר טים דיוויס מ־Corcoran, שעובד בהמפטונס. "יש לנו מלאי נמוך", הוא אומר. "ב־2023 אחוזה בשטח 8 אקרים (כ־32 דונם) נמכרה תמורת 112.5 מיליון דולר - העסקה הגבוהה ביותר בהמפטונס השנה".
קליפורניה: אחוזות הן מצרכים נדירים
באופן היסטורי, העסקאות הגבוהות ביותר בקליפורניה כללו גם אחוזות קטנות ומיוחדות בלוס אנג'לס, ועד מידה מסוימת גם בתים חדשים שנבנו לצורך ספקולציה בנדל"ן (spec homes). הגודל, המיקום והנדירות של האחוזות האיקוניות בלוס אנג'לס הופכים אותן למצרכים נדירים, אומר פנטון.
דוגמה לכך ניתן לראות בקאסה אנקנטדה (Casa Encantada), אחוזה בשטח 8.5 אקר (כ־34 דונם) בבעלות המיליארדר המנוח לארי ויניק ואשתו, קארן ויניק. לאחר שקבעה שיא במחירים בארה"ב, כשנמכרה ב־1980 ושוב בשנת 2000, קאסה אנקנטדה יצאה לשוק ב־2023 במחיר ביקוש של 250 מיליון דולר. כיום היא מוצעת למכירה ב־195 מיליון דולר.
קורט רפפורט מ־Westside Estate Agency, שמשווק את קאסה אנקנטדה עם פנטון, אומר שהמחיר מוצדק בגלל התדירות הנמוכה שבה נכסים בסדר גודל כזה מגיעים לשוק. "יש הרבה אנשים שיש להם נכסים כאלה ולא רוצים למכור", הוא אומר.
הוא מזכיר את הרכישה של מייסד אמזון ג'ף בזוס בשנת 2020 את אחוזת וורנר בבברלי הילס תמורת 165 מיליון דולר, ואת הרכישה של לאכלן מרדוק את Chartwell, אחוזה בבל אייר, תמורת כ־150 מיליון דולר ב־2019. (מרדוק הוא היו"ר הביצועי של ניוז קורפ, שבבעלותה דאו ג'ונס, המו"ל של וול סטריט ג'ורנל). "אם אתה מסתכל על הבעלים של הבתים הענקיים, חלקם יורשים", אומר רפפורט.
הקונים שמאחדים נכסים צמודים
בהתחשב בנדירותם של נכסים כאלה, קונים מביני עניין איתרו כמה נכסים בשוקי הפריים בשנים האחרונות. גריפין, למשל, הוציא יותר בשנים האחרונות מ־250 מיליון דולר על איחוד חלקות כדי לבנות אחוזה בפאלם ביץ'. ב־2023 בזוס שילם 147 מיליון דולר סך הכול על נכסים צמודים במיאמי ב־Indian Creek Village. "אנשים הבינו כמה יקרת ערך הקרקע בערים, אין הרבה ממנה אז אם אתה מוצא נכס מהמם במיוחד, ויש לך הזדמנות לקנות את הנכס השכן, למה לא?" שואלת הרצברג.
הקונים שילמו פרמיה גם עבור יותר חלל ופרטיות. במליבו, מייסד ווטס אפ ג'אן קום שילם 187 מיליון דולר עבור אחוזות שכנות שקנה ב־2019 וב־2021. בדומה לכך, איש ההון סיכון מארק אנדריסן ואשתו לורה ארייגה אנדריסן, שילמו 177 מיליון דולר עבור אחוזה במליבו ב־2021. שנה לאחר מכן הם שילמו 44.5 מיליון דולר על נכס שכן.
סוכני נדל"ן אומרים שיש כמה נכסים שנבנו במשך הזמן והיו מקבלים 100 מיליון דולר אם היו יוצאים לשוק. בגריניץ' וילג' במנהטן, לדוגמה, מייסד רשת המסעדות צ'יפוטל סטיב אלס שילם קרוב ל־32 מיליון דולר בשתי עסקאות ב־2014 ו־2015 לרכוש שני בתים צמודים. מאוחר יותר הוא הגיש למחלקת השימור של עיריית ניו יורק בקשה לאחד את שני הבתים - שישתרעו יחד על פני 16 אלף רגל רבועה (כ־4,800 מ"ר) ולהפכם לאחוזה. בחודשים האחרונים, אלס התחיל לחפש בשקט קונה לנכס, לפי מקורות שונים, במחיר של 125 מיליון דולר.