חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ''ל ג'י סיטי / צילום: אריק סולטן
לפני כשנה וחצי נקלעה חברת הנדל"ן המסחרי הגלובלית ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) למשבר. זה קרה בעקבות עליית הריבית בשווקים, שייקרה את עלויות המימון והכבידה על חברות נכסים ממונפות כמותה - עם חובות שעמדו באותו זמן על כ-15 מיליארד שקל בחברה.
● "שוק הדיור לא נמצא בירידה": מנכ"לית G city ישראל בראיון ראשון
● חנן שטיינהרט, פרשנות | זה היה אחד הסקטורים הפופולריים ביותר להשקעה בארה"ב. עכשיו הוא בסכנת קריסה
● טור סופ"ש | מס הנדל"ן הכי דרמטי חוזר. האם לממשלה יהיה אומץ ללכת עד הסוף?
רגע לפני כן עוד עמדה ג'י סיטי במוקד ניסיון השתלטות מצד יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, שבעקבותיו נסק שווייה לשיא של יותר מ-5 מיליארד שקל. אלא ששוק ההון הפך את עורו באחת, הביע חוסר אמון בשווי הנכסים כפי שהם רשומים בספרי חברה וביכולתם לייצר תזרים מזומנים שישרת את התחייבויות הענק.
התוצאה: מניית ג'י סיטי קרסה בין החודשים אפריל לנובמבר 2022 בשיעור של קרוב ל-70%, ואיגרות החוב שלה (חוב לציבור של כ-8 מיליארד שקל) צנחו למחיר ששיקף להן תשואות זבל של 15% ויותר. בהמשך גם חברות הדירוג המקומיות "התעוררו" והורידו את דירוג החוב של החברה, תוך הצבת תחזית שלילית להמשך.
אין זו הפעם הראשונה שבה חיים כצמן, המייסד, בעל השליטה ומנכ"ל ג'י סיטי, מתמודד עם משבר בשווקים עקב שינוי בתנאי הכלכלה העולמית (הקודם התרחש בתקופת הקורונה). וגם הפעם, כך נראה, הוא בדרך להוביל את החברה לחוף מבטחים, לאחר שהצליח להרגיע את השוק, לפחות כמשתקף מתשואות האג"ח של ג'י סיטי - שחזרו למחוזות הנתון החד ספרתי.
הוא עשה זאת באמצעות תוכנית אגרסיבית של מימוש נכסים עליה הכריזה ג'י סיטי בעיצומו של המשבר, שהיקפה הלך וגדל עם הזמן עד לכ-7 מיליארד שקל (כפול מהתכנון המקורי). נכון להיום כבר נמכרו נכסים במזרח אירופה (בעיקר צ'כיה ורוסיה), ברזיל, ארה"ב וישראל, בהיקף מצטבר של יותר מ-4 מיליארד שקל.
כעת טוען כצמן בראיון לגלובס, כי "עשינו בדיוק את מה שאמרנו שנעשה. פשוט השוק לא הקשיב לנו".
לאחר אותם מימושים עומד היקף ההתחייבויות של החברה על כ-12.5 מיליארד שקל, עדיין סכום משמעותי, כאשר בשלוש השנים הקרובות היא תצטרך לפרוע כ-6.4 מיליארד שקל מתוכו לבנקים ולמחזיקי האג"ח.
מדובר במשימה לא פשוטה, אך לדברי אנליסט בשוק ההון "השוק ראה פעם אחר פעם שכצמן מצליח לממש את הנכסים לפי השווי בספרים. כלומר החשש שג'י סיטי רשמה אותם בשווי גבוה מדי - התבדה לפי שעה".
בכל זאת, איך הרגשת בימים שבהם השוק איבד אמון?
כצמן: "זה לא היה נעים, אבל לרגע לא חששתי למצבה של החברה, ובאופן אישי לא הייתי לחוץ. אם היו מקשיבים לי היו מבינים שנעשה בדיוק את מה שאמרנו. תמיד היינו חברה של מספרים גדולים וצריך להבין שכדי להגיע להיקף נכסים כמו שיש לנו - כ-20 מיליארד שקל - אי אפשר להיות חברה עם חובות של 1 מיליארד שקל.
"בהתחלה לא הבנתי למה לא מאמינים לנו. בדיעבד הבנתי שבארץ לא ביצענו עד היום מימושים כאלה גדולים, ושוק ההון לא הכיר את זה. אבל בחו"ל כבר מימשנו בעבר את ההחזקה בחברת הנכסים אקוויטי וואן (שפעלה בדרום מזרח ארה"ב, נ"א) ב-6 מיליארד דולר, ואת זו בחברה קנדית בכ-2 מיליארד דולר".
זו הצלחה מבחינתך לממש נכסים לפי השווי שלהם בספרים?
"השוק לא האמין לשוויים שלנו, אבל הוכחנו פעם ועוד פעם שהשוויים של הנכסים באירופה נכונים, כי מכרנו בשווי מלא. בברזיל הוכחנו זאת בצורה המובהקת ביותר: מכרנו חלק מהפעילות שם לברזילאים, למשקיעים מוסדיים הכי מתוחכמים. אין ולידציה יותר טובה לשווי מאשר מכירה לשוק המקומי".
מהלך המימושים וההתייעלות בקבוצה עבר גם דרך מכירת סמל סטטוס - המטוס הפרטי של ג'י סיטי שבאמצעותו התנייד בעבר כצמן בין מאות המרכזים המסחריים שהחזיקה הקבוצה ברחבי העולם. לדבריו "מכרנו את המטוס בסוף 2023 אחרי שלא השתמשנו בו 3 שנים. בעבר היינו צריכים אותו בארה"ב ובאירופה, וזה היה בתקופה שהחברה הייתה יכולה להרשות לעצמה. היום היא לא".
הוא לא חושף תמורת כמה כסף נמכר המטוס שנקנה בשנת 2016 ב-8.8 מיליון דולר, ורק מציין כי מדובר על סכום "לא משמעותי. זה נחמד אבל לא מעבר".
"אם המינוף יירד, יכולה להיות קפיצה במניה"
חיים כצמן, 74, הוא מוותיקי שוק ההון, וחלוץ ההשקעות בנדל"ן מניב מעבר לים, עוד מתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת. במהלך השנים הוא כבר ראה הכול: משברים כלכליים, מאבקי שליטה, מהלכי אקזיט מוצלחים של חברות ענק שהקים בצפון אמריקה, וגם השקעות שנחלו כישלון חרוץ (במניות אורמת ובקבוצת א. דורי). מאז ומתמיד היה מרואיין מרתק ורהוט, שאינו חושש להתבטא בנחרצות ובגילוי לב.
לצד פעילותו העסקית, כצמן עוסק גם בפילנתרופיה, ובמסגרת זו הוא מקים מרכז ראשון לטיפול בסרטן בצפון הארץ - "בית שלומית" ע"ש אשתו הראשונה שהלכה לעולמה, ומשמש כנשיא של כבוד בעמותת גדולים מהחיים, שאותה הקימו יחד.
למרות התיקון החיובי במחירי האג"ח של ג'י סיטי, כצמן עדיין לא מצליח לשכנע את השוק באטרקטיביות של מניית החברה, המתקשה להתרומם מהמכה שספגה ומשקפת לה כיום שווי שוק של 2.1 מיליארד שקל.
כשהוא נשאל על כך שמחיר המניה "תקוע" זה כשנה וחצי, הוא אומר כי "עד כה עיני המשקיעים היו נשואות לאיגרות החוב שלנו, ואני חושב שזה הולך ומשתנה. האג"ח חזרו את רוב הדרך, ולאט לאט תשומת הלב עוברת למניה. כל בעל חברה יגיד לך שהמניה שלו נסחרת נמוך, אבל אני רק אגיד שאנחנו עובדים במשנה מרץ, ועושים את הפעולות שחושבים שנכונות לחברה. מבצעים מיקוד עסקי והורדת מינוף, ואני מאוד מקווה שהשוק יפנים זאת וייתן לנו את הערך האמיתי".
רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, מסכים כי ג'י סיטי נמצאת בכיוון חיובי. "ברמה התפעולית ג'י סיטי מציגה ביצועים טובים, עלייה במספר המבקרים וצמיחה בפדיונות במרבית הפורטפוליו, לצד המשך קידום התוכנית האסטרטגית לחיזוק המבנה הפיננסי", הוא אומר.
בכמה המניה יכולה לטפס להערכתך?
דומב: "אני מניח שאם נראה את המימושים הנוספים של החברה, בהיקף של עוד כ-3 מיליארד שקל, גם המניה תעשה מהלך משמעותי, וכמובן שגם ירידת הריבית תעזור. אם המינוף של החברה ימשיך לרדת, יכולה להיות פה קפיצה משמעותית במניה, ברמה של עשרות אחוזים. יש בה פוטנציאל מאוד משמעותי לעלייה בהשוואה לחברות אחרות".
מניית ג'י סיטי נסחרת במכפיל הון של 0.4, כלומר בשווי שוק שהוא 40% בלבד מההון העצמי החשבונאי שלה, וזאת בשעה שחברות נדל"ן מניב אחרות בשוק, הפועלות בעיקר בישראל, כמו עזריאלי ומליסרון, נסחרות במכפילי הון של יותר מ-1.
אנליסט עמו דיברנו, טוען כי אחת הסיבות לכך היא ש"נכסיה של ג'י סיטי נמצאים במקומות פחות אטרקטיביים מאלה של עזריאלי או מליסרון". כצמן רואה את הדברים אחרת: "אנחנו יוצאים ממקומות שהם פחות הליבה ומתרכזים באזורים אורבניים חזקים", הוא מדגיש. "אפשר לראות למשל את הצמיחה החזקה שלנו בפולין, ובעיקר בוורשה".
"נדירות כלכלית" - המפתח לבחירת מיקומים
ג'י סיטי עוסקת ברכישה, השבחה וניהול של נדל"ן מניב, בעיקר מסחרי (אך לא רק) בארה"ב, צפון ומרכז אירופה, ישראל וברזיל, תוך התמקדות באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין בערים מרכזיות (בוסטון, מיאמי, ניו יורק, סאו פאולו, הלסינקי, שטוקהולם, ורשה, פראג תל אביב ועוד). בסך הכול היא חולשת כיום על קרוב ל-90 נכסים.
בשיחה עמו, כצמן חוזר שוב ושוב על מילות המפתח מבחינתו בבחירת מיקום לנכסי החברה: "נדירות כלכלית", כלומר האם יש יתרון ספציפי במקום שרוצים לפעול בו: "צריך להשקיע במקום שיצמח, וזה מקום שהוא נדיר מבחינה כלכלית".
במהלך מימושי הנכסים שביצעה החברה לאחרונה, נמכרו בין היתר מרכז מסחרי בפראג תמורת מיליארד שקל, בברזיל נמכרו שני נכסים בכחצי מיליארד שקל, וגם בארה"ב ובישראל (שמהווה 17% מנכסי הקבוצה כיום) נמכרו נכסים.
כעת מתכננת ג'י סיטי למכור עוד שלושה נכסים באירופה (בהם נכס נוסף בפראג תמורת כמיליארד שקל) ואחד בברזיל, כאשר לאחר השלמת המימושים בכוונתו של כצמן להתמקד בהשבחת הנכסים הקיימים: "לא מתוכננות כרגע רכישות חדשות".
מתי תשלימו את תוכנית המימושים?
"אנחנו מתכוונים להשלים את המהלך בין תחילת עד אמצע השנה הבאה (2025). השבועות האחרונים הביאו לידי ביטוי מאמצים ארוכי טווח. הצעת מכר מוצלחת שביצענו לאחרונה בברזיל (במניות חברה בת המחזיקה במרכזי מסחר של ג'י סיטי בסאו פאולו, נ"א), עולה בקנה אחד עם התוכנית האסטרטגית להנפיק אותה, להקטין את החשיפה שלנו ולהגדיל את דמי הניהול. במקביל אנחנו ממקדים את הפעילות במרכזי הערים, ממשיכים בהשבחת הנכסים והורדת עלויות, מאחדים פעילויות ומטות ועושים סינרגיות".
לא פוסל חוות שרתים, והחזרת הדיבידנד
בשלהי 2022, עמוק בתוך המשבר בו הייתה נתונה ולאחר העלייה במפלס חששות המשקיעים, ניסה כצמן לשדר עסקים כרגיל. ג'י סיטי הודיעה על חלוקת דיבידנד בהיקף 53 מיליון שקל לבעלי המניות, והביקורת בשוק לא איחרה להגיע. בחברה הפנימו את המסר, ביטלו את החלוקה ומאז היא טרם חזרה לחלק רווחים.
כשאנו שואלים את כצמן מתי החברה תחזור לחלק דיבידנד, הוא אומר כי "בעיקרון חברת נדל"ן מניב צריכה לחלק דיבידנדים; היינו צריכים להפחית מינוף ובעלי המניות קיבלו את זה בהבנה. כעת אני מתלבט ואין לי החלטה סדורה. הייתי מאוד רוצה להמשיך לחזק את החברה ולהוריד את המינוף, אבל ברור שבשלב מסוים נצטרך להחזיר את חלוקת הדיבידנד, איני יודע אם זה יקרה עכשיו או בעוד שנה".
תחום אחד שכצמן לא חשב שיתקרב אליו אבל היום הוא כבר לא פוסל אותו - הוא זה של חוות השרתים ("דאטה סנטרס"), כפי שהוא מגלה כעת לגלובס. לדבריו "אין מספיק 'נדירות כלכלית' בתחומי הלוגיסטיקה ובדאטה סנטרס, אך מה ששינה לי את התפיסה זו מהפכת הבינה המלאכותית, ה-AI.
"כוח המחשוב וכמויות אגירת המידע שיידרשו הם במספרים משוגעים. אבל אם אפשר לשלב את זה ליד הנכסים הקיימים שלנו, במקומות שיש להם סיכוי פיתוח, זה דבר שאני מסתכל עליו ואפילו הייתה לי פגישה בנושא".