מס הנדל"ן הכי דרמטי חוזר. האם לממשלה יהיה אומץ ללכת עד הסוף?

גזירת המס הכי מתוקשרת בתקציב 2024 מחכה לינואר 2025, אז יעלה המע"מ מ־17% ל־18%. אבל מתחת לרדאר, החל כבר להתגלגל מס דרמטי אחר שאמור לשוב לחיינו בינואר הבא. "במטרה לעודד הפשרה של קרקעות פנויות לבנייה למגורים ולעודד בנייה למגורים בישראל", כתבו בממשלה, "הוחלט להקים צוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים". הצוות מוקם בימים אלה והוא כולל את הכלכלן הראשי באוצר ונציגי רשות המסים, אגף תקציבים, משרד השיכון והיועצת המשפטית לממשלה. לפי ההחלטה, בתוך 100 יום יוגשו המלצות בנוגע לשיעור המס המומלץ, אם בכלל, ודרך יישומו "המיטבית" כבר בינואר הקרוב.

● פרשנות | מה הקפיץ את מחירי הדירות באמצע המלחמה? 
● משקיעים מממשים דירות במגדלי הצעירים, אך ללא ירידות מחירים 

כמה זה דרמטי? ראשית, מדובר בהרבה מאוד כסף. בשנת 1999, ערב ביטול המס שעמד על 2.5% לשנה משווי הקרקע או מינימום של 1.2% אם היא רשומה כמלאי עסקי, גבתה המדינה מס רכוש על קרקעות בגובה 1.12 מיליארד שקל. בשנת 2001, הסכום ירד ל־183 מיליון שקל בלבד (גביית חובות עבר). ובשנת 1999 מחיר קרקע לדירה עמד בממוצע על כ־80 אלף שקל; נכון לשנת 2024, המחירים גבוהים פי 5 לפחות, ויכולים להצביע על פוטנציאל המס שייגזר משווי הקרקע.

ההשפעה במאקרו היא לא רק על מילוי הבור הגדול בקופת המדינה, אלא לא פחות חשוב - השגת שליטה משמעותית יותר על קצב הבנייה, ועל הניסיון להוריד את מחירי הדיור. השבוע דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בישראל יש 67,760 דירות חדשות לא מכורות נכון לסוף 2023. רק שבפועל, המספר נמוך משמעותית, בעיקר בגלל שהלמ"ס סופרת היתרי בנייה, בשעה שיזמים רבים מחכים עם האישור ביד ולא מזדרזים לבנות את הדירות שנמצאות עמוק "על הנייר". העובדה שהם לא משלמים שקל מס על הקרקע תורמת לכך. על הדרך, מס כזה גם יחזור להיות משקולת שתזרז בנייה או מכירה של קרקעות פרטיות, שרבים מבעליהן פשוט מעדיפים כרגע להמתין מבלי שאצה להם הדרך.​

ניהול סיכונים בלי קנס

דוגמה מצוינת היא רכישת הקרקע של איצטדיון וסרמיל בבאר שבע לפני עשור. בספטמבר 2014 הודיעו דמרי ואזורים כי קנו אותה במשותף תמורת 417.5 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח), והיא מיועדת להקמת 2,000 דירות, 14 אלף מ"ר מסחרי ועוד 21 אלף מ"ר שטחים ציבוריים. בהודעה נמסר כי "600 דירות זמינות לבנייה מיידית" והתחלת הבנייה תהיה בספטמבר 2015.

עשור אחרי, שני אריות הנדל"ן הללו החלו לאחרונה רק בשיווק שלב ג' של הפרויקט - בניין חמישי מתוך 17 מגדלים בני 30 קומות, שבנייתו צפויה להסתיים ברבעון רביעי של 2027. ועכשיו תחשבו שכל הקרקע הענקית הזו הייתה ממוסה מהיום הראשון. כמה דחוף היה לחברות הללו למהר ולזרז את הבנייה והאישורים.

במקום זה, הקצב האיטי הפך לשיטה פופולרית והגיונית. כבר בדוחות לשנת 2014 ציינה חברת אזורים במפורש כי "בפרויקטים הכוללים היקף גדול של דירות, מתבצעת הקמת הפרויקט, באם ניתן, בשלבים, כדי להקטין את הסיכונים הכרוכים בהקמת הפרויקט. תחילת הקמתו של כל שלב ושלב תלויה בהתקדמות העבודות ובקצב מכירת הדירות של השלב הקודם". ניהול סיכונים, בלי שום קנס מהמדינה.

למה למהר? נכון לדוחות הרבעון השלישי של 2023, אזורים ודמרי עדיין היו "תקועות" עם דירות שלא נמכרו בשני השלבים הראשונים. מתוך 272 דירות בשלב ראשון (שהסתיים ברבעון ראשון 2020), נותרו להן 8 דירות לא מכורות. מתוך 136 דירות בשלב שני (שהסתיים ברבעון שני 2022), נותרו 22 דירות לא מכורות. לא במקרה, בתחילת 2022 ביקשו החברות וקיבלו אישור להסב מגדל אחד בשלב השני להשכרה ל־5 שנים (136 דירות), בשאיפה שעד אז יהיה קל יותר למכור דירות. במילים אחרות: במקום לתמרץ את החברות לבנות ולמכור דירות, המדינה עוזרת ליזמים לחכות.

מהלך לא מסובך

בכל מקרה, לא כדאי למהר לחגוג (או לבכות, תלוי בפוזיציה) על חזרתו של המס על הקרקע. ב־25 השנה האחרונות כמעט שלא הייתה שנה שבה לא הכריז מישהו בממשלה שאוטוטו המס חוזר, אם כי הצוות החדש עושה קולות מעט יותר רציניים. והאמת היא שאפילו לא מסובך מדי להחזיר את מס רכוש לחיינו. בכוונת מכוון המס רק אופס בתחילת שנת 2000, ולא נמחק כליל מספר החוקים. באוצר הסבירו באותם ימים שמדובר באובדן של מס חשוב, "שנועד לצמצם את הריכוזיות בבעלות על רכוש ולהקטין את אי השוויון בחלוקת עושר". ימים יגידו אם הוא אכן ישוב.

כוכבי השבוע 

מצוין: בנק ישראל מכה בבנקים על שירות לקוי 
בזמן שכולנו מחכים שבנק ישראל ינער את הבנקים בכל הנוגע לתחרות ולריבית שהם גובים או נותנים, התברר השבוע שלפחות בגזרת השירות, הם בהחלט יודעים להכות במקל. בנק הפועלים ולאומי נקנסו על ידי הבנק המרכזי במיליון שקל כל אחד. חברת כרטיסי האשראי ישראכרט הסתפקה בקנס של רבע מיליון שקל.

מי שמוכרים לנו שירות משובח ואישי בפרסומות, נפלו דווקא בזה. בפועלים חטפו קנס לאחר שמבקרים סמויים ששלח בנק ישראל לא הוכנסו לסניפים, בטענה שלא קבעו תור מראש, בניגוד לחוק. לאומי נטפל דווקא ללקוחות חלשים, ולא דיווח כנדרש להוצאה לפועל על תקבולים ששולמו על חשבון חוב שרבץ עליהם או על הסדרי חוב שנערכו בינו לבין הלקוחות. וישראכרט לא עמדה בהוראת החוק המחייבת מתן מענה אנושי במוקד טלפוני בתוך 6 דקות לטיפול בתקלה, בירור חשבון או סיום התקשרות. עכשיו הם יתאמצו טיפה יותר.

בלתי מספיק: 1,500% ביום אחד זו לא בשורה טובה 
מניית החברה הישראלית Beamr  זינקה במהלך המסחר ביום שני ב-1,500%. לסבר את האוזן: מי שקנה מניות של החברה בתחילת המסחר תמורת 100 אלף דולר, ראה אותן עפות לשווי של 1.6 מיליון דולר באותו יום (ויורדות חזרה ל-500 אלף דולר עד סיום המסחר). החברה הקטנה, שמציגה הכנסות של כ-100 אלף דולר בחודש, לא גילתה במקרה תרופה חדשה לסרטן, לא מצאה מרבצי יהלומים, ואפילו לא דיברה על רווחים או הכנסות חריגים. אז מה כן? היא רק דיווחה על שיתוף פעולה עם ענקית השבבים אנבידיה, זו שעלתה בעצמה בשנה האחרונה ב-230%. השת"פ אולי יאפשר יום אחד להעביר קבצי וידאו איכותיים.

נאחל כמובן לחברה בהצלחה, אבל קפיצה יומית של 1,500% היא לא הדחיפה שלה מייחלת שום חברה ציבורית. אין איתות ברור מזה לכך שמשהו רע עובר על העדר השועט בוול סטריט, שעלול מאוד בקלות לשעוט כל הדרך חזרה.