משקיעים מממשים דירות במגדלי הצעירים, אך ללא ירידות מחירים

משקיעים שרכשו דירות במגדלי הצעירים מתחילים לממש רווחים. בשנים האחרונות נרשמו במגדלים הללו עשרות עסקאות, ונראה כי מאז אוכלסו המגדלים, לפני כשלוש שנים - קפץ מספר הדירות שהחליפו ידיים בשני המגדלים. בעוד שבשנים שקדמו לאכלוס המבנים ניתן היה למנות את מספר העסקאות השנתי שנרשם באתר רשות המסים על אצבעות יד אחת, מאז האכלוס נרשמו כבר כ־30 עסקאות, אך חרף זאת, המחירים לא ירדו.

● פרשנות | מה הקפיץ את מחירי הדירות באמצע המלחמה? 
● באיזה מדינות באירופה צפויות עוד ירידות במחירי הדיור 

רקע: חג'ג' לקחו את ההובלה מענבל אור

מגדלי הצעירים הם צמד מגדלים בני 40 ו־46 קומות, שבעשור הקודם עוררו עניין רב, שכן נכון לאותם זמנים דובר היה על אחת מקבוצות הרכישה הגדולות ביותר שגובשו. גם המגרש עליו קמו המגדלים נחשב למיקום אסטרטגי - הקצה הצפוני של דרך מנחם בגין והמע"ר הצפוני של תל אביב (שמוגדר כמתחם המגדלים שבין מגדלי עזריאלי צפונה). מי שיזמה את הפרויקט, ענבל אור, שהייתה הרוח החיה לפחות בתחילת דרכו, עוררה כבר אז דיון ער בנוגע לפרויקט, למחירי הדירות וליכולת שלה לעמוד באתגר כה גדול. ואכן, זמן מה לאחר תחילת השיווק שלו, במהלך 2010, קבוצת חג'ג' נטלה את ההובלה, ולאחר מכן הוציאה את אור מהפרויקט.

בתחילת הדרך שיווקה אור את המגדלים כ"מגדלי ארלוזורוב", לפני ששינו את שמם ל"מגדלי הצעירים", וזאת כחלק מהפנייה לזוגות צעירים לרכוש בפרויקט דירות במחירים מוזלים, לאור מחירי הדירות שעלו במידה ניכרת באותו זמן.

שיווק הפרויקט החל לפני 13 שנה, במרץ 2010, באירוע שערכה אור בביתן 12 בגני התערוכה בתל אביב. דירות 2 חדרים במחירים של החל מ־950 אלף שקל, דירות 3 חדרים בהחל מ־1.3 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בהחל מ־1.8 מיליון שקל.

המחירים הללו יכולים להיחשב כיום לקוריוז בלבד, שכן הקמת הפרויקט נמשכה כתשע שנים, והסתיימה רק ב־2021, לאור בעיות שונות שהתגלו במהלך הבנייה, חלקן עם הקבלנים המבצעים וחלקן בגלל בעיות בשטח. חברי הקבוצה נאלצו להוסיף כספים רבים מכיסם מעבר למחירים שלהם התחייבו.

"פרויקט שהוא כמו שכונה שלמה"

נראה כי במקרים רבים מי שחברו לקבוצת הרכישה היו משקיעים, ונכון להיום נראה כי זו האוכלוסיה הדומיננטית במגדלים. ההשערה הזו מחוזקת בכמות העסקאות הגדולה שמתקיימת במגדלים: ב־2022 נרשמו ברשות המסים 14 עסקאות שבוצעו במגדלים ואילו בשנה שעברה - 13. וזאת לעומת עסקאות ספורות שנמנו בכל אחת מהשנים שקדמו להן. ככל הנראה רבים המתינו לשלב האכלוס של הפרויקט, ואז העמידו את הדירות למכירה.

"בניית המגדלים התמשכה על פני כעשר שנים שבהן היה צריך להתמודד עם הרבה קשיים טכניים ותביעה של רוכשים שתבעו את היזמים בגין איחור של שש שנים במסירת הדירות. כיום אנחנו רואים יחסית הרבה מימושים בפרויקט אחד, אבל צריך להביא בחשבון שמדובר בפרויקט שמספר הדירות בו דומה לשכונת מגורים שלמה בעיר פרברית", אומרת השמאית תמר אברהם. "ייתכן כי רוכשים מסוימים רכשו את הדירות במטרה לממש את הרווחים באמצעות מכירת הדירה בסופו של דבר".

האם העסקאות הרבות שבוצעו במגדלים גם תרמו לירידות מחירים והתשובה של אברהם לעניין זה ברורה: "בבחינת עסקאות שנערכו בשלוש שנים האחרונות, ניתן לראות מגמה של עליית מחירים התואמת את מה שהתרחש בשוק הדירות בתל אביב", היא אומרת. "למשל, שבאוגוסט 2021 נמכרה דירת 2 חדרים בקומה 29 במחיר של 2.5 מיליון שקל ובסוף יולי 2023 נמכרה דירת 2 חדרים בקומה 21 במחיר של 3 מיליון שקל; בתחילת נובמבר 2021 נמכר דירת 3 חדרים בקומה 26 במחיר של כ־2.7 מיליון שקל וביוני 2023 נמכרו שתי דירות בנות 3 חדרים בקומה ה־26 במחירים של 3.65 ו־3.55 מיליון שקל".

ומה במלחמה?
לפני חודשיים נמכרה בקומה העשירית דירת 3 חדרים, 76 מ"ר, ב־3.2 מיליון שקל. המחיר נמוך משמעותית ממחירי הדירות בקומה 26 וההפרש סביר בהחלט. "רמת המחיר הגיונית ומשקפת עליית מחירים יחסית למחירי שנת 2021. כלומר, משקפת מימוש רווחים של מי שרכש את הדירה לפני כמה שנים", אומרת אברהם. "לדעתי, אם היקף העסקאות היה סימן ל'נפילה' בביקושים בבניין ורצון להיפטר מדירות על רקע זה, היינו רואים גם מגמה של ירידת מחירים, אבל לא רואים מהעסקאות מגמה כזו. לכן, ההסבר הוא מימוש רווחים של משקיעים שלא קנו דירות על מנת להחזיק אותן לטווח ארוך בהיקף המשקף פרויקט עם 486 יחידות דיור. 13 דירות בשנה זה כמו מכירת דירה בשנה בבניין עם 38 דירות".

התעוררות גם בשטחי המשרדים

הקומות הראשונות של המגדלים משמשות למסחר ולמשרדים, וגם כאן רואים התעוררות מסוימת שנרשמה אחרי אכלוס המגדלים. בשנה שעברה בוצעו במקום חמש עסקאות משרדים, ובעסקה האחרונה נמכר לפני ארבעה חודשים משרד בן 26 מ"ר ב־788 אלף שקל, כ־30 אלף שקל למ"ר. מדובר במחיר גבוה יחסית (הטווח המקובל ביתר העסקאות נע בין 18 ל־29 אלף שקל למ"ר), אם כי פרמטרים כמו שטח המשרד, ורמת הגימור שלו, משפיעים בצורה רבה על המחיר.