שכונת פלורנטין בתל אביב. ''מי ששווי הנכסים שלו יעלה הכי הרבה הן הדירות החדשות'' / צילום: שלומי יוסף
"יש ירידה דרמטית בעסקאות בכלל ועסקאות יד2 בפרט בפלורנטין. מי שכן מתעניין בשכונה אומר לנו שהדירות קטנות והמחיר יחסית גבוה עבורן. כתוצאה, הרבה מהמשקיעים עברו להתעניין בשכונות אחרות כמו כפר שלם, נווה עופר או יפו בסמוך לרכבת הקלה. כך יצא שפלורנטין נפלה בין הכיסאות", מספרת טליה קורן בר נתן בעלי משרד תיווך Re/max Advantage בשכונת פלורנטין.
● רוכשי דירות במגדל היוקרה בתל אביב בתביעה של 46 מיליון שקל
● זה החוק החדש שמקדמים למאבק בפשע מאורגן
פלורנטין, כוכבת המשקיעים התל אביבית, מצויה בהאטה כבר תקופה שהחלה עם עליית הריבית ונמשכה עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". נראה כי בעלי דירות יד שנייה הם אלו שמשלמים את המחיר הכבד ביותר במקרה שהם מעוניינים למכור את נכסיהם. אחד הגורמים לקושי בשוק הם הפרויקטים החדשים הרבים שמשווקים כיום בשכונה ומציעים תנאי תשלום נוחים לרוכשים, ללא ריבית והצמדה. כך אפשר לסגור עסקה עם מעט מאוד הון עצמי ולשלם את היתרה באכלוס, בעוד כמה שנים. נוצר מצב שדירות עומדות למכירה תקופות ארוכות ועיקר הדיווחים שרואים ברשות המסים הם מכירות של דירות חדשות, אך גם היזמים נאלצו לחתוך ולהוריד מחירים בהשוואה לימי הפריחה של שנת 2022.
שכונת פלורנטין בתל אביב שוכנת בין רחוב העלייה במזרח, אליפלט במערב, דרך יפו מצפון ודרך שלמה (סלמה) מדרום. שוק לוינסקי שהפך לאזור בילויים שוקק נמצא בחלקה המזרחי. לפי נתוני מדלן, בשנה האחרונה נמכרו 60 דירות בפלורנטין, המחיר הממוצע למ"ר עמד על 55.9 אלף שקל, והמחיר הממוצע לקנייה עמד על 3.72 מיליון שקל. כיום ישנן כ־136 דירות למכירה והשכירות הממוצעת עומדת על 7,000 שקל בחודש.
קורן בר נתן מספרת שדירות שפעם נמכרו ברגע, עומדות ריקות כיום זמן רב - אפילו במחיר נמוך משמעותית מהממוצע בשכונה: "מה שקורה כרגע בפלורנטין מעניין מאוד. המחירים התמתנו ועדיין עסקאות לא נחתמות. למשל, יש ברחוב הרצל דירה מהממת בת 3 חדרים, בבניין חדש עם מעלית, והיא לא נמכרת. ממש אין תנועה. אנשים אומרים לסוכנים שלנו שהמחיר גבוה, 3 מיליון שקל שהם כ־47 אלף שקל למ"ר, וכבר ארבעה חודשים הדירה ריקה. במחיר של 52 אלף שקל למ"ר היא הייתה נחטפת לפני שנתיים".
עסקאות של 70 אלף שקל למ"ר בשנת 2022
לדברי המתווך רומן שפירו מאנגלו סכסון תל אביב, המחירים שנראו ב־2022 לא קיימים בשכונה יותר: "הרבה זמן מרגישים את הירידה הזו בעסקאות בשכונה. כמו שברז נסגר, בדיוק כך. עכשיו יש קצת חזרה של פניות טלפוניות. אלה בעיקר כאלה שהתעניינו בדירות לפני שנה או חצי שנה וחוזרים עכשיו להתעניין מתוך מטרה לרכוש במחיר נמוך יותר. המלחמה לא שינתה כלום בשוק - מה שהשפיע הוא עליית הריבית שהובילה להאטה. עכשיו אנשים מבינים שזה הזמן לקנות ואני מלווה כמה לקוחות כאלה. ביד שנייה היום אפשר לרכוש ב־3.5 מיליון שקל דירות שנמכרו ב־4 מיליון ב־2022, ואני בתור קונה לא הייתי משלם יותר.
"ב־2022 ראינו עסקאות של 70 אלף שקל למ"ר, למשל בוולפסון בבניין לשימור, אבל עכשיו אין עסקאות כאלה ואף אחד לא ימכור במחיר הזה. זה שוק של קונים, אבל לא כל הבעלים מסכימים לרדת. היה לי משא ומתן עכשיו שלא נגמר בגלל פער במחיר. הבעיה היא שאין פניות כרגע ואנשים לא מחפשים".
האם הפרויקטים החדשים ותנאי המימון הנוחים יוצרים מצב לא אפשרי לבעלי הנכסים שמעוניינים למכור נכסיהם ומתחרים עמם?
שפירו: "היזמים פשוט יותר גמישים ויש פקטור מימון ואפשרות לרדת יותר במחיר. ויש גם עניין של יוקרה: הפרויקט של אקרו נדלן בפלורנטין מבוקש והכי יקר בגלל רמת הגימור הגבוהה. תקרות בגובה של 2.9 וזכוכיות כפולות כמו בפרויקט של יובלים בחזנוביץ' בשכונה. זה הגימור עצמו בפרויקט ולא שדרוג".
"זה שוק של קונים והמוכרים עוד לא הפנימו"
קורן מסבירה בפשטות כי הדירות לא נמכרות כי בעלי הנכסים אינם מוכנים לרדת במחיר משום שרק לפני שנתיים הדירות הללו היו נחטפות ברגע במחירים גבוהים בהרבה: "אנחנו מנסים למכור כרגע דירה באזור רחוב הש"ך בפלורנטין, שמצויה כבר מעל ארבעה חודשים בשוק. אנו במגעים עם המוכר שלא מוכן לרדת במחיר וזו דירה מעולה ומרווחת עם מרפסת ובניין מטופח. בהתחלה, רצו שם 3.7 מיליון שקל לדירה של 72 מ"ר, עכשיו הסכימו לרדת לכדי 3.6 מיליון שקל והיא עדיין בשוק במחיר של כ־50 אלף שקל למ"ר. ב־2022 הדירה הזו הייתה טסה ונמכרת מהר מאוד, ובשנת 2021 תוך יום כבר הייתה נמכרת. ב־2024 המחיר צריך להיות מאוד מותאם לאזור שבו הדירה שוכנת וכמובן לרחשי הלב של קהל הקונים. היום זה שוק של קונים - אבל המוכרים עדיין לא הפנימו את זה".
מעיין פרי, העוסקת בשיווק נדל"ן בשכונות הדרומיות של תל אביב, אומרת שכולם רוצים פוזיציה עתידית ולא לשלם עכשיו עם הריביות הגבוהות. לכן הנכסים נמכרים בפרויקטים מקבלנים ולא מבעלי הנכסים. לדבריה, "בדירות יד שנייה, עד לפני שבוע אפשר לומר שהדירות עמדו ריקות. עם זאת, ככל שהמהלך הביטחוני משתפר אנחנו רואים בהתאמה ששוק הנדל"ן הולך ועולה. יש יותר רוכשים שמסתובבים והצעות מחיר.
"את העסקאות רואים בדירות חדשות מקבלן, הרוכשים חושבים אסטרטגית קדימה ואם יש פרויקט שיימסר לידם בעוד שלוש־ארבע שנים, הם ירצו לשריין פוזיציה היום באזור פריים, בשוק מתנדנד. כך שיקבלו את הדירה בעוד שלוש־ארבע שנים השוק יהיה על סטרואידים. צריך להבין שמוכרים יותר בקלות את הדירות על הנייר וגם במחיר גבוה יותר בגלל תנאי תשלום נוחים כמו 20/80. המחיר מגלם כבר את ההשבחה העתידית, משום שהנכסים שהשווי שלהם יעלה הכי הרבה אלו הדירות החדשות".