מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב / צילום: מצגת החברה
גורמים רבים הביאו לכך שהפעילות בענף הנדל"ן הואטה משמעותית ב־2023, ודאי בהשוואה לסחרור שאפיין את השנים 2021 ו־2022. העלאות הריבית התכופות, חוסר היציבות במישור הפוליטי, המיתון בכלכלה העולמית וכמובן מלחמת "חרבות ברזל" - כל אלו תרמו להאטה. אמנם הדוחות המסכמים של השנה שעברה נראים לא רע, אולם הם מציגים כמה השפעות משמעותיות, בעיקר בדמות הפסדי שערוך שוויים של נכסים מניבים.
● מנורה מבטחים: רווח כולל של 709 מיליון שקל, התשואה להון הגבוהה בענף
● הירידה בפעילות ענף הבנייה: פגיעה של 25 מיליארד שקל בתוצר השנתי
אשטרום נכסים: הפסדים מהפעילות בחו"ל
אחת החברות שמציגה הפסדי שערוך משמעותיים ב־2023 היא אשטרום קבוצה . נתון זה הסתכם בדוחותיה ביותר מ־174 מיליון שקל, זאת אחרי רווחי שערוך של 316 מיליון שקל ב־2022 ושל 158 מיליון שקל ב־2021.
בדיקת הנתונים מראה כי בנכסים רבים נרשמה דווקא עלייה: בחוצות המפרץ, לדוגמה, נרשמו רווחי שערוך של 62 מיליון שקל; במגדלי הוד השרון נרשמו רווחי שערוך של כ־64 מיליון שקל; ובקניון בת ים נרשמו רווחים של כ־9 מיליון שקל.
נראה כי עיקר הפסדי השערוך נובעים, אם כך, בעיקר מנכסים בחו"ל. כך, פרויקט AP Exchange flags באנגליה רשם הפסדי שערוך של כ־13.7 מיליון ליש"ט (כ־63 מיליון שקל), ו־AP NO. 8 LIMITED, גם הוא באנגליה, רשם הפסדי שערוך של 17.7 מיליון ליש"ט (כ־81.6 מיליון שקל).
חברה נוספת שהציגה הפסדי שערוך כוללים לא מבוטלים היא אזורים ליוינג, חברה בת של אזורים הפועלת בתחום השכירות ארוכת הטווח: החברה, שלה צבר עסקאות של כ־2,380 יחידות דיור ב־11 מתחמים ברחבי הארץ, הציגה הפסדים משערוכים בסך של כ־46 מיליון שקל. הפסדי שערוך אלו מצטרפים להפסדים גבוהים הרבה יותר ב־2022, שהסתכמו בכ־250 מיליון שקל, בעיקר בשני פרויקטים של החברה לשכירות ארוכת טווח בלוד.
הקרן הציגה ב־2023 הפסדי פעילות בסך של 75 מיליון שקל, וזאת אף שרשמה את ההכנסות הגבוהות ביותר עד כה מיום שהחלה לפעול, בסוף שנת 2019 - 58 מיליון שקל.
עיקר הפסדי השערוך הם בפרויקט צומת פת בירושלים, שם עמד השווי ההוגן בסוף 2023 על 318.4 מיליון שקל, לעומת 335.8 מיליון שקל בסוף 2022; ובפרויקט בן שמן בלוד, שערכו בסוף השנה החולפת היה 296.5 מיליון שקל, לעומת 309 מיליון שקל בסוף 2022.
היו גם פרויקטים שבהם רשמה החברה רווחי שערוך: פרויקט "רקפות" בראשון לציון סיים את 2023 בשווי של 505 מיליון שקל, לעומת 438.5 ב־2022; ופרויקט "בית בפארק" באור יהודה שהגיע לשווי של כ־827 מיליון שקל בסוף 2023, לעומת כ־808 מיליון שקל בסוף 2022.
"הכנסות החברה בנכסיה המניבים הושפעו לחיוב כתוצאה מעליית האינפלציה, היות שהסכמי השכירות שבהם התקשרה החברה מול שוכריה צמודים למדד המחירים לצרכן", נכתב בדוח החברה, ומנגד נכתב כי "החברה חוותה השפעה מהותית לרעה על פרויקטים שהיא מקדמת להקמת נכסי דיור להשכרה. עליית הריבית והאינפלציה מייקרת את עלות הקמתם, ומגדילה את דרישות ההון העצמי מצד גורמי המימון. מחירי החוב הנוכחיים אל מול התשואה העתידה להיווצר מהנכסים עם השלמתם מקטינה את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה בפרויקטים ומימונם".
בעקבות זאת מצוין בדוח כי החברה "החלה להיערך כבר במהלך שנת 2022 להתפתחויות במשק ובפרט להשלכות האינפלציה והריבית".
בליוינג מציינים כי במהלך 2023 החלו לבחון אפשרות לביטול חלק מעסקאות הרכישה שביצעו, ולמכור נכסים וקרקעות או חלק מהם, "על מנת לשפר את נזילות החברה ואת יכולותיה לקדם את הקמת הפרויקטים".
שערוך כלפי מטה גם במנהטן ובלב תל אביב
ההפסדים ועדכוני השווי כלפי מטה לא פסחו גם על מרכזי הערים הגדולות. כך, כפי שפרסמנו בשבוע שעבר, מגדל Bryant Park 10 בניו יורק (HSBC לשעבר) רשם הפסדי שערוך של 205 מיליון דולר בתוך שנתיים, לפי דוח חברת נכסים ובנין. המגדל היוקרתי במנהטן הציג בסוף 2023 שווי של 650 מיליון דולר, זאת לעומת 855 מיליון דולר בסוף 2021 - הסכום שבו היה אמור להימכר באותה שנה, בעסקה שבוטלה בסופו של דבר.
דוח חברת סלע קפיטל נדל"ן מציג הפסדי שערוך משמעותיים במגדל הארבעה, המגדל הצפוני בפרויקט החברה ברחוב הארבעה בתל אביב. העלות המקורית של הבניין ביולי 2022 הייתה 313 מיליון שקל, ולאחר שבסוף 2022 שוויו ההוגן ירד ל־295 מיליון שקל, בסוף השנה החולפת הגיע שוויו ל־270.6 מיליון שקל, ירידה של 42.5 מיליון שקל בשנתיים.
נכס משמעותי נוסף שאמנם לא ירד בערכו, אך "הרגיל" אותנו לעליית ערך מתמדת במשך שנים, הוא התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. על פי דוח סיכום השנה של לוינשטיין נכסים, שוויו ההוגן של המתחם בסוף 2023 עמד על 751.25 מיליון שקל, לעומת 749.5 מיליון שקל בסוף 2022 - עלייה מזערית בשווי, אם כי החברה רשמה בספריה הפסדי שערוך של 347 אלף שקל, בשל עדכון של סעיף המטלות הציבוריות והיטלי ההשבחה בנוגע למתחם.
בסוף 2020 היה השווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה 460.5 מיליון שקל, ואילו ב־2021 כבר עמד על 638.85 מיליון שקל. בסוף 2022 עמד השווי ההוגן על 749 מיליון שקל, כך שב־2023, לראשונה זה זמן רב, לא נרשמה עלייה משמעותית בשווי המתחם - קרוב לוודאי בשל המצב שבו נמצא השוק, המצוי במעין נקודת המתנה לקראת שינוי אפשרי במגמות השוק, עם סיום המלחמה.
המסחר עמיד יותר מהמלונאות
הפסדי השערוך נרשמו, כך נראה, בכל הסקטורים הנכללים תחת הגדרת הנדל"ן המניב. כך למשל בסקטור המלונאות חוותה חברת נתנאל מניבים הפסדי שערוך של כ־8 מיליון שקל, שעיקרם בבית גאון - מלון ברחוב קויפמן, סמוך לטיילת בתל אביב, אשר שוויו עמד סוף 2023 על 141.5 מיליון שקל, ואילו בסוף 2022 היה 150 מיליון שקל.
אגב, החברה סיכמה מול השוכרת של הבניין, רשת המלונות בראון, על הפחתת דמי השכירות ב־15% מ־1 בינואר השנה, בשל המלחמה. עוד סוכם במסגרת זו כי אם המלון יהיה סגור בין ינואר למרץ, ההנחה בדמי השכירות תהיה בגובה של 50%.
בתחום המסחר כמעט שלא נרשמו הפסדי שערוך בדוחות 2023 שסקרנו. אחד הנכסים היחידים שבהם כן נרשמה ירידה, קטנה למדי, הוא איקאה אשדוד של מגה אור, שהציג הפסדי שערוך של 400 אלף שקל בין סוף 2022 לסוף 2023. יש לציין שזהו אחד הנכסים הבודדים בדוח של חברת מגה אור שהציגו הפסד שערוך כלשהו.