דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

מלחמת חרבות ברזל טלטלה את המדינה, והשפיעה דרמטית על הכלכלה המקומית. אחד הענפים שתפסו את מרכז תשומת הלב היה ענף הנדל"ן ובפרט בנייה למגורים. אחרי יותר משנה של העלאות ריבית שהכבידו על התחום שתופס 38% מיתרות האשראי הבנקאי, הגיע ה-7 באוקטובר וטרף את הקלפים.

● נאמני חברת הנדל"ן שקרסה חושפים: החוב מגיע ליותר ממיליארד שקל 
● העסקה שתגדיל את פוטנציאל הנפט של קבוצת דלק ב-100 מיליון חביות 

הושבתה פעילותם של אתרי בנייה ברחבי הארץ כמעט לחלוטין, ונאסרה כניסתם לארץ של עובדי בניין פלסטינים, שתופסים כמעט שליש מכוח העבודה בתחום הבנייה. גם היום כ-100 אלף פועלים מהגדה לא יכולים להיכנס לישראל, ונסיונות של המדינה להביא עובדים זרים במאסות גדולות מהודו ומסין לא נחלו הצלחה עד כה (בסה"כ הגיעו כ-1000 עובדים בלבד).

במצב כזה, קל להבין את נבואות החורבן שיצאו מהענף. כך למשל כשבועיים מפרוץ המלחמה טען נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, כי "אם המצב הזה יימשך (עצירת העבודות באתרי הבנייה, ח"ש) עוד שבוע, נראה קריסה של חברות. יש חברות בלי הכנסות". זאת ועוד: לקראת דיון חירום שערך משרד האוצר בדצמבר האחרון, החריפו ההתרעות מצד בכירים בענף שטענו כי הוא "בסכנת קריסה". וקריאות כאלו נשמעות שוב ושוב גם בשבועות האחרונים. לפני מספר שבועות נערך "כנס חירום להצלת ענף הבנייה, התשתיות והשיפוצים". שם, טען סרוגו כי "הענף נמצא על סך קריסה. תביאו את העובדים הזרים כאן ועכשיו, ומהר, אחרת אנחנו נתמוטט".

אבל בדיקת גלובס את תוצאותיהן של 9 מחברות הבנייה המובילות בישראל (ישראל קנדה, אזורים, אאורה, שיכון ובינוי, פרשקובסקי, אפריקה מגורים, אשדר, קרדן נדל"ן ואקרו) מעלה כי התחזיות על קריסה ענפית רחוקות מלהתממש, הגם שהמכירות בתקופת המלחמה ירדו ביחס לתקופות קודמות.

ברבעון הרביעי של 2023 מכרו אותן חברות בסה"כ 557 דירות - ירידה של 11% ביחס לרבעון השלישי וזאת בתקופה של קיפאון כמעט מוחלט בחלק ניכר מהתקופה. ביחס לנתוני הרבעון האחרון של שנת 2022, אז מכרו אותן חברות 886 דירות, מדובר בירידה של 37%.

לצד זאת, רובן מציינות כי מאז חודש דצמבר, וביתר שאת מתחילת השנה, נרשמת התאוששות במשרדי המכירות וקצב הביקושים לרכישת דירות הולך וגובר. בנוסף, למרות המחסור בפועלים, חלק ניכר מהחברות ציינו בדוחותיהן כי אינן צופות עיכובים במסירת דירות ללקוחות וכי אתרי הבנייה שבו לפעול.

אינדיקציה חיובית נוספת למצבן של חברות הבנייה מגיעה מכיוון המשקיעים בבורסה המקומית. מדד ת"א בנייה, שכולל חברות כמו י.ח דמרי, שיכון ובינוי ואחרות, זינק ב-47% מאז נקודת השפל שרשם בחודש אוקטובר. רק מתחילת השנה הוא רשם עלייה של 17% והוא אחד המצטיינים בבורסה (תשואה יותר מכפולה מזו של מדד הדגל המקומי, ת"א 35). שנה אחורה, הכוללת את הירידות בתקופת המלחמה, מדובר בזינוק של 44% - שני רק למדד ת"א נפט וגז.

"הביקושים חזרו בכל הארץ. האתרים עובדים"

"מה שאנחנו חווים בחודשים האחרונים זו בעצם כניסה של השוק ל'שגרה לצד מלחמה'", אומר מנכ"ל חברת הבנייה אזורים, רון אבידן. "אחרי 7 באוקטובר היו שבועיים גם במשרדי המכירות וגם באתרי הבנייה שהכל קפא. אבל באופן הדרגתי מאז ועד היום, אנחנו חווים התחממות משמעותית של שוק הבנייה למגורים. הביקושים בהחלט חזרו".

איך אתה מסביר את זה?
"צריך לזכור שהשוק נכנס לאיזשהו קיפאון במחצית השנייה של 2022, לאחר שהריבית התחילה לעלות (בעקבות התייקרות המשכנתאות, ח"ש). אחר כך הגיע הניסיון לקדם רפורמה משפטית וכל החששות שנלוו לכך. כך שלמעשה הביקושים היו עצורים, וכמה זמן הם יכולים להישאר ככה במדינה שהאוכלוסייה שלה גדלה ב-2% בשנה?".

התוצאה מבחינת אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, היא שבסיכום שנת 2023 מכרה החברה 395 דירות, מתוכן 90 דירות ברבעון האחרון שבו פרצה המלחמה בעזה. זו אומנם ירידה ביחס לרבעון המקביל אשתקד, אך אבידן מציין כי מתחילת השנה הנוכחית הקצב הואץ: "הביקושים פה והם קיימים כי אנשים צריכים דירות. בנוסף, כיום אנחנו רואים התעניינות חסרת תקדים מחו"ל, בשל תופעות של התנכלות לאוכלוסייה היהודית ברחבי העולם".

אבידן מוסיף כי "ככלל הביקושים התעוררו באתרים שלנו בכל הארץ", ומספר כי אחד הפרויקטים ממוקם בנהריה, הסמוכה לגבול עם לבנון שבו המתיחות הביטחונית גבוהה במיוחד: "קצב מכירת הדירות בנהריה גבוה - מה שמלמד שעדיין מוקדם להעריך אם המלחמה הובילה לשינוי בהעדפות הציבור באשר למיקום שבו הוא רוצה לקנות דירות חדשות".

מה מצב הבנייה באתרים שלכם?
"כל האתרים שלנו עובדים בקצב טוב. זאת, משום שאזורים היא חברה גדולה שמעסיקה קבלני משנה גדולים כמו דניה סיבוס, אלקטרה, אשטרום ועוד. אלה גופים מספיק גדולים שיכולים לנווט וגם לספוג את העלויות העודפות כרגע שנוצרות בגיוס כח אדם. יחד עם זאת, זה לא המצב הענפי. בחברות הקטנות והבינוניות יש ירידה ניכרת בקצב הביצוע (בניית דירות), וחלק מהאתרים עדיין סגורים.

"מתחילת המלחמה, חצי שנה, הביאו רק 1,000 עובדים לארץ. במבחן התוצאה נכון לרגע זה - אין פתרון. אני מקווה שבטווח הבינוני-ארוך יהיה".

אבל למרות המחסור בעובדים, כאמור, נראה שההתאוששות במכירת הדירות בחודשים האחרונים, ניכרת גם בראייה כלל ענפית. מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי הקבלנים מכרו 3,716 דירות בינואר השנה, זינוק של 46% ביחס לינואר המקביל אשתקד. מתוכן, 2,735 דירות נמכרו בשוק החופשי (שלא באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן") עלייה של 36% ביחס לינואר אשתקד ושיא מאז מאי 2022.

עוד ציין הכלכלן הראשי כי "בניגוד לכפי שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כוח האדם בענף, לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה".

מוכרים מאות דירות מתחילת השנה

אפי שקדי, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הבנייה למגורים אפי קפיטל נדל"ן מתאר גם הוא התאוששות, "ואפילו משמעותית". מכרנו מעל ל-230 דירות מתחילת השנה, כולן בשוק החופשי, ועוד לא סיימנו את הרבעון. אנחנו רואים מגמה דומה גם בשאר החברות הציבוריות".

עם זאת, גם שקדי לא ממעיט בחשיבות מצוקת כוח האדם: "המשמעות היא שהחברות 'רבות' כיום על כל עובד וחברות כח האדם מנצלות את המצב ומעלות את המחירים. אנחנו לא מסתמכים על פועלים מיהודה ושומרון, אבל שום אתר אצלנו לא פועל ב-100% תפוקה. האתרים עובדים בין 70% ל-90% תפוקה כאשר באתרים מעבר לקו הירוק אין בכלל עובדים זרים (מסין), אז הם סגורים לחלוטין. זה נזק ברמה המשקית שהוא משמעותי וגדול".

אז איך אתה מסביר את העלייה במכירות?
"רוכשי הדירות חזרו משום שהם כבר מבינים שהתחלות הבנייה הצטמצמו משמעותית והם מעריכים שהן ימשיכו להצטמצם, ועלויות הבנייה ימשיכו לעלות".

הביקוש לממ"דים תרם למכירות

אחד המקרים הבולטים של מגמת חזרת הקונים הוא זה של ישראל קנדה. ברבעון האחרון של 2023 היא מכרה 182 דירות חדשות, נתון גבוה במיוחד ביחס לענף, וגם ביחס לחברה עצמה ברבעון המקביל אשתקד (מעל 100%), אבל ירידה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם. קצב המכירות המואץ במשרדי ישראל קנדה ניכר גם מתחילת השנה הנוכחית, עם מכירות מדווחות של 152 דירות בהיקף כספי של מעל למיליארד שקל.

בדוחות הכספיים של החברה, צוינה גם השפעה לחיוב של המלחמה על תוצאותיה: "העדפת רוכשים לדירות עם ממ"ד תרמה לגידול ברכישת דירות חדשות". המגמה הזו עולה גם מגורמים אחרים בענף.

חברות נוספות מציינות כי בחודשים האחרונים יש שינוי חיובי במגמת המכירות. כך, שיכון ובינוי, שבשליטת נתי סיידוף ובניהולו של תמיר כהן, שמכרה 60 דירות ברבעון האחרון של השנה (ירידה של 61% ביחס לרבעון המקביל ב-2022), ציינה כי "לקראת סוף 2023 חלה התאוששות במכירת דירות". לפי החברה, בחודשים ינואר-פברואר היא מכרה 94 דירות, עלייה של יותר מ-50% ביחס לנתוני הרבעון האחרון של 2023. בנוסף, החברה "לא צופה עיכובים בסיום הקמת הפרויקטים ובמסירת הדירות".

אינדיקציה דומה מתקבלת מחברת אאורה, שבשליטתו ובניהולו של יעקב אטרקצ'י. החברה מדווחת כי אומנם נרשמה האטה בקצב מכירת הדירות ברבעון האחרון של 2023, אך החל מדצמבר "מורגש שיפור וגידול בביקוש". גם אפריקה מגורים מציינת כי מתחילת השנה החדשה "מסתמן גידול משמעותי בכמות העסקאות, בעיקר של דירות חדשות".

דוחות חברת אקרו, הבונה דירות יוקרה בעיקר באזור תל אביב, מתארים "סימנים לשיפור הדרגתי בפעילות" בחודשים האחרונים. החברה מכרה 15 דירות ברבעון האחרון, ירידה של 66% ביחס לרבעון האחרון של שנת 2022. מנכ"ל החברה, זיו יעקובי אמר עם פרסום התוצאות השבוע כי "החל מחודש דצמבר ניכרת התאוששות בביקושים, הנובעת בין היתר משינוי מגמת הריבית והציפייה להמשך ירידתה, לצד הסתגלות המשק למצב הלחימה". ההתאוששות בחודשים הראשונים של 2024 ניכרת גם באקרו, מתחילת השנה מכרה החברה 23 דירות, יותר מאשר ברבעון הרביעי.