בנייה בישראל / אילוסטרציה: Shutterstock, Yuri Dondish
משרד האוצר ורשות המסים מקדמים רפורמה שתקל משמעותית על העברת קרקעות מבעלות פרטית לבעלות חברה עסקית, במטרה להגביר את היקף הבנייה בישראל. התיקון המוצע מבטל את המגבלה הקיימת כיום, המחייבת השלמת בנייה תוך חמש שנים בעסקאות העברת קרקע לחברות במסלול המס המופחת.
● להשקיע בשליש דירה דרך חברה. כך זה עובד וממה צריך להיזהר
● בנק ישראל מזהיר: הוצאות המימון זינקו, והרווחיות בענף הבנייה מתקרבת לאפס
על פי ההצעה, שנדונה בימים אלה במסגרת חקיקת צעדי תקציב המדינה לשנת 2025 בוועדת הכספים של הכנסת, בעלי קרקעות פרטיים יוכלו להעביר את הקרקע שבבעלותם לחברה בשיעור מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד, ללא מגבלת זמן להשלמת הבנייה. זאת לעומת המצב הנוכחי, בו אי עמידה במגבלת חמש השנים מחייבת תשלום מס רכישה מלא בשיעור 6%.
"ההצעה של רשות המסים תאפשר ביתר קלות וביטחון לבעלי קרקע להעביר נכסים לחברה בבעלותם", אומר עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין. לדבריו, "הצפי הוא כי בעלי קרקע עם פוטנציאל לכמות גדולה של דירות ינצלו את התיקון להעביר קרקעות לחברה שלהם, בעיקר בשל החשש שיש להם היום לבנות ולמכור כמות גדולה של דירות באופן פרטי".
המוטיבציה להעברת הקרקעות לחברה נובעת משני גורמים עיקריים: החשיפה למס הכנסה והחשיפה לתביעות של רוכשי דירות. במסגרת חברה, הסיכונים הללו מנוהלים בצורה מוסדרת יותר, מה שמקל על יזמים המעוניינים לקדם פרויקטים בהיקף משמעותי.
הזדמנות לשלב שותפים
היבט משמעותי נוסף של התיקון נוגע לאפשרות לשלב שותפים בפרויקטים. "התיקון יהווה הזדמנות גם לבעלי קרקע שירצו להכניס שותף בדרך של הקצאת מניות בחברה בלי חבות במס", מסביר עו"ד מזרחי. "אם יאושר התיקון, ניתן יהיה להעביר קרקע לחברה ולהקצות מניות ליזם או משקיע". אפשרות זו פותחת פתח לשיתופי פעולה חדשים בענף הנדל"ן, במיוחד עבור בעלי קרקעות שאין להם את המשאבים או הניסיון הנדרש לביצוע פרויקט בנייה בעצמם.
כיום קיימים שני מסלולים להעברת קרקע לחברה, שניהם ללא אירוע של תשלום מס שבח: המסלול הראשון, לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, מחייב תשלום מס רכישה מלא של 6%. המסלול השני, לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה, מאפשר העברה בשיעור מס רכישה מופחת של 0.5%, אך מותנה בהשלמת הבנייה תוך חמש שנים - מגבלה שהתיקון המוצע מבקש לבטל.
בדברי ההסבר של האוצר להצעת החוק נכתב כי התיקון נועד "להקל על העברת זכויות במקרקעין מיחיד לחברה בבעלותו, ולהסיר חסמים שאינם מוצדקים בהעברות". מעבר לתיקון עיוותים בחוק, הרציונל האוצרי הוא כמובן גם עידוד בנייה למגורים והנעת גלגלי המשק. אם יוסרו חסמי בנייה והעסקאות יהיו קלות יותר לתפעול, קופת המדינה תרוויח לבסוף מגביית מע"מ בשלב הבנייה ומס הכנסה בעת מכירת הדירות.
סעיף 104 לפקודת מס הכנסה נועד במקור לאפשר רה־ארגון של פעילות עסקית ומעבר מפעילות כיחיד לפעילות באמצעות חברה, אולם המגבלה של חמש שנים יצרה חסם משמעותי, במיוחד בפרויקטים מורכבים הדורשים תקופת פיתוח ובנייה ארוכה. בשוק הנדל"ן מעריכים שחסם זה מנע עד היום יציאה לדרך של פרויקטים רבים, בשל חוסר הוודאות מצד בעלי הקרקעות שיצליחו לעמוד בזמנים שהציבה המדינה עד כה.
חשש מניצול לרעה
עם זאת, קיים חשש בקרב גורמים מקצועיים כי ביטול המגבלה עלול לפתוח פתח לתכנוני מס שלא היו בכוונת המחוקק המקורי. המגבלה נקבעה במקור כדי למנוע שימוש לרעה במסלול המס המופחת ובאוצר יצטרכו לוודא שהביטול לא יוביל לניצול לרעה של ההטבה.
נקודה משמעותית בהצעת החוק נוגעת להגדרת "תקופת החזקה נדרשת". על פי התיקון המוצע, בעלי הזכויות בחברה יידרשו לשמור על אחזקותיהם למשך תקופה מסוימת, אך ללא קשר למועד השלמת הבנייה. זאת במטרה להבטיח כי העברת הקרקע נעשית למטרות עסקיות אמיתיות ולא לצורכי תכנון מס בלבד.
הצעת החוק, כמו כל סעיפי חוק ההסדרים לשנת 2025, טרם אושרה סופית בוועדת הכספים בראשות ח"כ משה גפני (יהדות התורה). היא נתונה למשא ומתן פוליטי בכנסת, בין היתר על רקע מאבקי המפלגות החרדיות בנושאי חוק הגיוס ומימון מוסדות החינוך התורניים.
התיקון החדש שנידון כעת מהווה למעשה מהלך הפוך לרפורמה שהעביר האוצר באחרונה במסגרת חוק הרווחים הכלואים. בעוד שחוק הרווחים הכלואים איפשר לבעלי חברות להעביר נכסים מהחברה לבעלותם הפרטית בהקלות מס משמעותיות, התיקון הנוכחי מעודד את המהלך ההפוך - העברת נכסים מבעלות פרטית לחברות.
ההבדל המהותי הוא שבחוק הרווחים הכלואים, ההטבה הייתה מותנית בתשלום מס על הרווחים הלא מחולקים שנצברו בחברות - מהלך שהביא להכנסות משמעותיות לקופת המדינה. לעומת זאת, התיקון הנוכחי נועד להניע פעילות כלכלית בענף הנדל"ן, מתוך הנחה שהגברת היקף הבנייה תוביל בעתיד להכנסות ממסים עקיפים, מס רכישה ובהמשך גם מס שבח.