להשקיע בשליש דירה דרך חברה. כך זה עובד וממה צריך להיזהר

קצב עליית מחירי הדירות בישראל, על פי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדצמבר האחרון, הוא 7.8%. מחירה הממוצע של דירה בישראל הגיע ברבעון השני של השנה שעברה לכ־2.3 מיליון שקל, ונכון ל־2022 נדרשות 153 משכורות כדי לרכוש דירה.

● בנק ישראל מזהיר: הוצאות המימון זינקו, והרווחיות בענף הבנייה מתקרבת לאפס
● המלכוד של בעלי הדירות בקריית שמונה: "הדירה עומדת ריקה כבר שנה ושלושה חודשים, ואני משלם משכנתא כל חודש"

ככל שמחירי הדירות עולים כך "צצים" עוד רעיונות כיצד להצליח לרכוש דירה למגורים או להשקעה. רעיון חדש מכיוון זה מציע רכישה של עד שליש דירה, כך שהרוכש חולק את הנכס עם עוד כמה "שותפים". איך זה עובד?

הלקוחות: מצעירים שמחפשים הזדמנות ועד למשקיעים

שני גופים מציעים כיום הזדמנות כזו לרוכשים, כל אחד בדרך אחרת.

חברת דרלי השקעות נדל"ן מציעה רכישה של עד שליש דירה מיד שנייה, "בפריפריה של המרכז". ההצעה פונה בעיקר למשקיעים, כאלו אשר יכולים להעמיד הון עצמי של 350 אלף שקל לפחות, ללא תוספת תשלומים בהמשך, וכן ללא צורך בהלוואות או ברישום משכנתא. החלק של הרוכש בדירה - לרוב בין 20% לשליש, אך לא יותר משליש - נרשם על שמו בטאבו, והדירה נמכרת בתום חמש שנים. בזמן הזה היא מושכרת, כך שהמשקיע, על פי המודל העסקי, אמור ליהנות הן מהשכירות, לאורך חמש השנים הללו, והן מהרווח שתשיא הדירה בתום תקופה זו.

חברת ברק פיננסים מציעה השקעה בשליש דירה, אך במקרה הזה ההשקעה "נשארת בבית": מדובר בדירות "על הנייר" שמציעה החברה עצמה בפריסייל (מכירה מוקדמת), בכובעה כיזמית, בערים שונות בגוש דן. כאן ההיגיון העסקי מגיע מעליית הערך הצפויה של הדירות מרגע הקנייה, במחיר נמוך יחסית למחיר השוק בשל העובדה שמדובר בפריסייל, ועד למכירה שלה באכלוס - אז היא צפויה, על סמך התנהגות השוק בשנים האחרונות, להציג עליית ערך משמעותית.

 יוסי ברק, יו''ר ובעלים של ברק פיננסים / צילום: יח''צ

"אנחנו נותנים לדור הצעיר אפשרות לרכוש דירה יחד, עם עוד רוכשים אחרים, כדי לחסוך את ההון העצמי האדיר שצריך כיום להביא כדי לקנות דירה לבד", אומר יוסי ברק, יו"ר ובעלים של חברת ברק פיננסים.

"הלקוחות שרוצים לקנות רק שליש דירה מגוונים מאוד", אומר איתי בן אליהו, מהמייסדים והמנהלים של דרלי. "יש משקיעים קלאסיים, וגם זוגות צעירים שהתייאשו מהמרדף אחרי דירה. יש מי שמעדיף, במקום לקנות דירה שלמה בדימונה לקנות רק שליש - אבל בבת ים, שם יש יותר סיכוי להשאת ערך משמעותית, ובמקום שהוא יותר מאמין בהתפתחות שלו.

"אנחנו לא מציעים פתרון רוחב למשבר הדיור וליוקר המחיה, אלא מציעים מענה לגבי הדרך להתנהל בצורה חכמה במצב הזה, כשהמחירים כל כך גבוהים. אנחנו רוצים להקנות למשקיעים את הביטחון, לא על הנייר, בלי משכנתא המושפעת מריבית משתנה - נכס אמיתי קיים, ביד, רשום בטאבו".

הטבות המס: כמו למי שיש לו רק דירה אחת

אחד הפיתויים המרכזיים המגיעים בעסקה כזו קשור בכלל לתחום המיסוי: מאחר שמדובר ברכישת שליש דירה לכל היותר, על פי חוק היא אינה שוללת מהרוכש הטבות מס שונות השמורות לבעלי דירה אחת. כך למשל, פטור ממס שבח: אם לאדם יש דירה עיקרית שבה הוא מחזיק בבעלות מלאה, ועוד שליש מדירה נוספת, בעת מכירת הדירה העיקרית הוא ייהנה מהפטור, אף שיש לו זכויות בנכס נוסף. יותר מזה: גם אם יש לו כמה שלישים - או פחות משליש - בדירות אחרות, הוא עדיין יוכל ליהנות מאותו פטור בעת מכירת דירתו העיקרית "השלמה".

זאת ועוד: כאשר ימכור את הדירה העיקרית, וירכוש דירה עיקרית חדשה - הוא ישלם מס רכישה כבעליה של דירה יחידה, שהוא נמוך משמעותית ממס רכישה על דירה נוספת. אם זה לא מספיק, הרי שגם לצורך השתתפות בהגרלות "דירה בהנחה", תוכנית סבסוד הדירות מטעם המדינה, אותו אדם המחזיק עד שליש דירה ייחשב "חסר דירה" לפי הגדרות התוכנית, ולכן יוכל להשתתף בהגרלות ולזכות בדירה במחיר מסובסד.

"למעשה, יש אצלנו לקוחות שזה מה שהם מעדיפים - לקנות רק שלישי דירות, מכמה דירות במקביל", אומר עו"ד עדיאל קליין, גם הוא ממייסדי ומנהלי דרלי. "ראשית, זה צעד שמאפשר להם לפזר את ההשקעה בין כמה דירות בכמה אזורים שונים; שנית, אפשר לראות בזה סוג של תכנון מס שמאפשר ליהנות מההטבות השונות על אף הבעלות החלקית בדירות אחרות. אנחנו מאפשרים למשקיעים לרכוש גם יותר משליש דירה, אם ירצו, בתנאי שהם עומדים ברף המינימום של הון עצמי, אבל כמובן נבהיר להם את ההשלכות של הצעד מבחינת המיסוי".

 מימין: עו''ד עדיאל קליין ועו''ד איתי בן אליהו / צילום: יאיר קרל

איך זה עובד? "המשקיעים לא צריכים להכיר זה את זה"

שתי החברות מציעות למשקיעים מתווה עסקה שבו הם אינם מתעסקים כלל בעניינים ה"שוליים": מציאת המשקיעים שיצטרפו לרכישה, העניינים המשפטיים, הרישום, ניהול הנכס לאורך שנות ההשקעה וכדומה. מצד שני, המשקיעים מעניקים לחברות עצמן את הכוח להחליט כיצד ומתי למכור.

"אנחנו מחברים משקיעים לרכישת הנכס, בסכום שמתאים לכל משקיע, מבצעים רישום בטאבו על שם הרוכש, מבצעים את השכרת הנכס, את הטיפול השוטף והתיקונים כשנדרשים - הכול נעשה על ידינו", אומר בן אליהו.

"המשקיעים לא צריכים להכיר זה את זה, כל אחד מהם מכיר רק את דרלי ופועל מולה", מוסיף עו"ד קליין. "יש הסכם שמסביר מה קורה בכל שלב, מקבע את כל שלבי העסקה, והמשקיעים נותנים לנו זכויות להוציא את ההסכם לפועל. אין מנגנונים של קבלת החלטות משותפת - כל אחד קונה את החלק שלו והחברה היא שמטפלת ומנהלת את העסקה. כשאדם נכנס לעסקה, הוא יודע בדיוק מה הכללים. הכול ברור ומוסדר מראש, ואין הפתעות".

"כולנו ישראלים, והבעיה הכי גדולה היא שבסופו של דבר אנחנו רבים בינינו", מספק ברק זווית נוספת לעניין. "לכן יצרנו מכשיר משפטי שמונע מריבות וסוגר מראש את כל האופציות: הוצאנו את הניהול החוצה לנאמן, עו"ד רון טורקלטאוב המתמחה בתחום, שאחראי גם על מכירת הדירה וגם על הטיפול בה. השותפים לא חייבים להכיר זה את זה, אנחנו אוספים אותם ומציעים להם את העסקה.

"ברגע שיש קבוצה שסוגרת דירה, כולם נשלחים לחיתום מול הבנק כדי לקבל משכנתא, כל אחד והחלק היחסי שלו. הנאמן וחברת הניהול הם אלו שאחראים על כל התהליך, ואם במרוצת הדרך קרה משהו עם אחד הרוכשים - הם יכולים להיכנס בנעליו כדי להבטיח שהעסקה תיסגר.

"אין מקום לוויכוחים, אי־אפשר להתנגד לעסקת מכירה, אין מקום לשינויים במתווה העסקה. אנחנו אלו שקובעים את המנגנון. מי שנכנס לעסקה מפקיד בידיים של הנאמן ייפוי כוח בלתי חוזר למכור את הדירה בשמו. אבל, לכל משקיע יש זכות ראשונים לקנות את הדירה במלואה מהשותפים".

אגב, הן חברת דרלי והן ברק פיננסים מאפשרים למשקיעים לצאת מהעסקה באמצע, קרי לפני מימוש ומכירת הדירה - אך רק לאחר שיימצא מחליף לאותו משקיע.

המודל העסקי: עמלות לפי גובה העסקה

המודל העסקי של החברות מבוסס, בגדול, על עמלות. חברת דרלי "גוזרת" עמלה בקנייה, עמלה (דמי ניהול) עבור הניהול השוטף ועמלה במכירה. "אנחנו תלויים בכל שלב בהצלחה של הפרויקט", מסביר בן אליהו. "אם אין שכירות בחודש מסוים, למשל, אנחנו לא מקבלים דמי ניהול. יש לנו אינטרס להשכיר את הדירה בסכום כמה שיותר גבוה, וגם למכור אותה במחיר הגבוה ביותר, כי הרווח העיקרי שלנו הוא מההשבחה של הנכס, העמלה תלויה בגובה המכירה".

חברת ברק פיננסים גובה עמלה רק על הארגון והניהול, אך מעבר למכירת הדירה היא נהנית מיתרון נוסף: בהיותה חברה יזמית, אשר מציעה למשקיעים שליש דירה מתוך הדירות שהיא עצמה מוכרת, היא יכולה בדרך זו לצלוח את שלב הפריסייל - שבו עליה להציג בפני הבנק שיעור מסוים של דירות מכורות כדי לקבל ליווי - בזמן קצר יותר.