גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מבצעי קבלנים / צילומים: דרור מרמור, פולי טובמן, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הרבה פחות הון עצמי ראשוני, והרבה יותר זוגות צעירים. סקירת הנדל"ן שפרסם הכלכלן הראשי באוצר לחודש דצמבר מלמדת עד כמה הטבות המימון והמבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן הופכים ליותר ויותר אגרסיביים, כדי לשמור על קצב מכירות גבוה בשוק הדיור.

סך הדירות שנמכרו בישראל בדצמבר עמד על 11,261 דירות, הרמה הגבוהה ביותר במספר העסקאות מאז מרץ 2022, ערב העלאת הריבית. מלבד הרצון להתחמק מעליית המע"מ בתחילת 2025, גם מבצעי המימון דחפו את הקונים לשוק. אי לכך, מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב־5,881 דירות ונתח דירות היד שנייה שנמכרו (5,380) עמד על 48% בלבד מכלל המכירות. באוצר מציינים שמדובר בנתונים חריגים, כאשר בעבר עמד שיעור המכירות של דירות יד שנייה על כ־70% מהשוק וגם בשנתיים האחרונות, מאז עלתה הריבית, הוא נע סביב 58%.

● להשקיע בשליש דירה דרך חברה. כך זה עובד וממה צריך להיזהר
● המלכוד של בעלי הדירות בקריית שמונה: "הדירה עומדת ריקה כבר שנה ושלושה חודשים, ואני משלם משכנתא כל חודש" 

לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע, מאז פרוץ המלחמה קפץ שיעור העסקאות הנמכרות בהטבות מימון ל־50%, לעומת חמישית מכלל העסקאות ערב המלחמה. הכלכלן הראשי באוצר השלים את התמונה, ומצא כי 47% מהעסקאות שבוצעו באזור המרכז, 61% מאלה שבוצעו בשרון הצפוני, 41% מהעסקאות באזור הדרום ו־34% מהעסקאות שבוצעו באזור תל אביב היו במסגרת מבצעים פיננסיים.

בניתוח תנאי התשלום, נמצא כי במרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון, הוטל על רוכשי הדירות לשלם לא יותר מ־15% ממחיר הדירה, מה שמעיד על הטבות נוספות שיזמים מעניקים לרוכשים. עד לא מזמן, התשלום הראשון עבור הדירה גם במבצעים הללו היה מגיע ל־20% לפחות. לפי הנתונים, באזור המרכז שיעור העסקאות עם הטבות מימון שבהם התשלום הראשון היה 15% לכל היותר עמד על 77%, באזור באר שבע על 57% ובאזור תל אביב על 45%.

האכלוס? רק בעוד 3.5 שנים

המבצעים המקוריים של 20%־80% עוררו בזמנו את בנק ישראל, שערך לפני מספר חודשים פגישה עם בכירי הבנקים כדי לדון על הסיכונים הפיננסיים המתעוררים מהם. אלא שכאמור, נראה כי מאז היזמים הרחיבו את המבצעים והקטינו את ההון העצמי הנדרש מהרוכשים. בדיקת הכלכלן הראשי את המבצעים שנעשו במחוז מרכז העלתה, כי הדירות הללו עתידות להתאכלס בעוד 3.5 שנים בממוצע.

במקביל, במשרד האוצר מזהים שינוי משמעותי של אוכלוסיית היעד למבצעי המימון. לפני כשנתיים, המבצעים הללו נועדו בעיקר לעודד משפרי דיור למהר ולרכוש דירה חדשה, בטרם ימכרו את שלהם, וזאת על מנת לאפשר להם מרווח בן מספר שנים למכירת הדירות שלהם. כיום, הפנייה מבוצעת במיוחד כלפי משקיעי נדל"ן ומחוסרי דירה (זוגות צעירים בדרך כלל). באזור הדרום כ־58% מרוכשי הדירות במסגרת מבצעי המימון הם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה אחרים, בעוד המשקיעים תופסים נתח של 15%; באזור המרכז שליש מהרוכשים (35%) הם זוגות צעירים ו־23% הם משקיעים, ואילו בתל אביב הרוכשים בדרך זו הם בעיקר משקיעים (33%), מול נתח של 30% למי שרוכשים את דירתם הראשונה.

מדובר בשינוי שורשי של המבצע. אם פעם הוא היה חלק קטן מכלל שיווק הפרויקט, שיועד לרוכשים מסוימים בלבד, כיום הוא חלק משמעותי מאסטרטגיית שיווק של חלק גדול מהחברות היזמיות הפועלות בענף.

עניין זה מעורר חששות נוספים לגבי מצב השוק והחברות הפועלות בו. יתרה מכך, באוצר מצביעים על כך שהטבות המימון אינן ניתנות באופן דומה על ידי כל הקבלנים. בקרב קבלנים שמכרו עשר דירות ומעלה בחודש דצמבר, מתברר כי יותר ממחציתם נתנו הטבת מימון כמעט בכל הדירות שמכרו. זאת, כאשר מנגד, שאר הקבלנים לא נתנו כמעט באף עסקה הטבת מימון. "המשמעות", כותבים באוצר, "הינה שהחשיפה להיעדר יכולת של הרוכש להשלים את התשלום על הדירה בעת המסירה הינה גבוהה בקרב חברות מסוימות, וכמעט לא קיימת בקרב האחרות".

אזור הדרום בשיא מכירות שנתי

בסך הכול, בסיכום שנתי, בוצעו בשנה שעברה כ־95 אלף עסקאות לרכישה ומכירה של דירות, 5% מתחת לממוצע הרב שנתי, אך עלייה של כ־35% לעומת מספר העסקאות שבוצעו ב־2023, שנחשבת לשנה הגרועה ביותר בעשורים האחרונים.

בפילוח גיאוגרפי, אזור הדרום בולט בשיא מכירות. לפי נתוני האוצר, בדצמבר נרכשו שם 1,106 דירות חדשות בשוק החופשי, "הרמה השנייה בגובהה שנרשמה באזור זה מאז תחילת שנות האלפיים". בסיכום שנתי נמכרו בדרום 6,334 דירות, שיא של 25 שנה לפחות. באוצר גם מדגישים כי זהו האזור היחיד בו נשבר שיא במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנה האחרונה, הגבוה ב־21% מהשיא הקודם שנרשם באזור בשנת 2015. זאת, בעוד שברמה הארצית, סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנה החולפת היה נמוך ב־10% לעומת רמות השיא של 2021.