רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
6.3 מיליארד שקל עבור כמעט 4,000 יחידות דיור: ארבעה מכרזי ענק ברובע שדה דב שבצפון תל אביב, בקרקע שנחשבת ליוקרתית ביותר כיום בישראל, שווקו בהצלחה. המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור נמוך משמעותית, בעשרות אחוזים, מהמחיר שנקבע במכרזים ששווקו ברובע בשנים 2021 ו־2022, אז הוגשו הצעות במחירי שיא. כל המכרזים נכללים בתוכנית למרכז הרובע.
● עולם הרכב נכנס למכרזי הנדל"ן: שתי חברות ליסינג זכו בקרקעות למגורים בעשרות מיליונים - והן לא היחידות
● האם כדאי לקנות עכשיו דירה? 6 סימנים שייתנו לכם תשובה
המכרז הגדול ביותר מבין הארבעה הוא מכרז לבנייה רוויה של 2,606, אשר שווק בסכום כולל של יותר מ־5 מיליארד שקל, כולל הוצאות הפיתוח. לצידו נסגרו גם שני מכרזים עם 966 יחידות דיור לשכירות ארוכת־טווח, ועוד מכרז עבור 350 יחידות דיור לדיור מוגן. בין הזוכות: חברת גינדי החזקות, אלקטרה מגורים וחברת נהור (חברה בת של דן), לוזון רונסון, קבוצת חג'ג', פרשקובסקי ועוד.
באופן מפתיע למדי, החברה שהציעה את הסכום הגבוה ביותר עבור מגרש בודד היא חברה ידועה פחות, חברת האחים ישראל, שתשלם כמעט 850 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח, במכרז לבנייה רוויה, עבור מגרש להקמת 424 יחידות דיור. חברת פאלאס רעננה דיור מוגן, מבית קבוצת עזריאלי, זכתה במכרז עבור 350 יחידות דיור לדיור מוגן תמורת כ־595 מיליון שקל.
מכרז אחד מתוך החמישה, עבור כ־269 יחידות דיור, נכשל ולא שווק. מדובר במכרז היחיד שבו למדינה זכויות חלקיות בקרקע, כ־62% מתוך השטח כולו, והיתר נמצא בבעלות פרטית - עובדה אשר מרתיעה לרוב יזמים מלהגיש הצעות. המכרז צפוי לצאת לשיווק מחדש בהמשך.
לארבעת המכרזים אשר שווקו בהצלחה הוגשו הצעות רבות, 213 בסך־הכול, עבור 10 מגרשים. שבעת המגרשים במכרז הגדול, עבור 2,606 יחידות דיור, משכו אליהם מספר עצום של הצעות - 194, המעיד עד כמה מדובר בקרקע יוקרתית ומעניינת, גם בתקופה הכלכלית המאתגרת שבה נמצא השוק בימים אלה. לשם השוואה, עבור ארבעת המגרשים במכרז הגדול של אוגוסט 2021 בשדה דב הוגשו 52 הצעות בסך־הכול, בתקופה נוחה הרבה יותר עבור היזמים.
נציין כי בסוף החודש הבא מתוכננים להיסגר עוד חמישה מכרזים בשדה דב, בתוכנית הצפונית של הרובע, עם 2,967 יחידות דיור. בדצמבר האחרון שווק מכרז אחר ברובע, לשטחי מסחר ותעסוקה בתוכנית הדרומית, "תוכנית אשכול", תמורת סכום של כ־561 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח.
תוצאות המכרזים ייכנסו לתוקף באופן רשמי רק במועד מאוחר יותר, כאשר התוכנית למרכז הרובע תקבל תוקף, מה שאמור לקרות בסביבות תחילת החודש הקרוב. לאחר מתן התוקף ברשמי יוכרזו הזוכים סופית, כל זאת בעקבות סוגיה הקשורה למועד הקובע במכרז לעניין החיוב בהיטל השבחה. לפי הודעת רשות מקרקעי ישראל, "רק לאחר כניסת התוכנית לתוקף יהיו זכאים הזוכים אשר יוכרזו כזוכים סופיים במכרז לממש את זכייתם".
ירידה של יותר מ־40% בהשוואה למכרזים קודמים
התבוננות על תוצאות מכרזים קודמים ששווקו בהצלחה ברובע שדה דב, בתוכנית הדרומית ביותר של הרובע, "תוכנית אשכול", מגלה ירידה משמעותית בגובה הצעות הזוכות, עד פער של יותר מ־40% בסכומים שהציעו היזמים.
כך, בעוד במכרז הגדול לבנייה רוויה ששווק כעת המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור הוא 1.9 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, בכלל המכרזים ששווקו ב"תוכנית אשכול" בשנים 2021 ו־2022 - שנחשבו, יש לזכור, שנים של פריחה בענף - ממוצע קרקע לכל יחידת דיור עלה על 2.5 מיליון שקל במכרזים הפומביים הרגילים, ואף הגיע לשיא של 3.3 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, 42% יותר מהממוצע במכרזים שנסגרו כעת - ממוצע שנקבע בהצעתה המפורסמת של קבוצת חנן מור במכרז הגדול באוגוסט 2021, שבסופו של דבר הביאה לקריסתה בשנה שעברה.
גם הצעותיהן של הזוכות האחרות - בין אם במכרז באוגוסט 2021 ובין אם במכרזים אחרים באותה תקופה - היו גבוהות משמעותית בבחינת ממוצע שווי קרקע לכל יחידת דיור. כך, בהצעותיהן של חברת אביסרור משה ובניו, של ישראל־קנדה ושל משולם לוינשטין, אלייד נדל"ן ומבנה נדל"ן (שלוש חברות שזכו באחת הקרקעות במשותף), המחיר הממוצע של קרקע ליחידת דיור היה 2.7-2.8 מיליון שקל.
במכרז ממרץ 2022, שבו זכתה חברת נוף עירוני יזמות של קבוצת נחמיאס בקרקע בבעלות של כמה גורמים יחד - מצב שמביא לרוב להפחתה במחיר הקרקע, בשל הקשיים המשפטיים הכרוכים בעניין - ההצעה הזוכה שיקפה לקרקע מחיר ממוצע של כ־2.6 מיליון שקל. כלל הממוצעים המובאים כאן כוללים בחישוב את הוצאות הפיתוח על כל מגרש.
עם זאת, ההבדלים הגדולים באמת בשווי קרקע ליחידת דיור משתקפים במכרזי הדיור להשכרה ארוכת־טווח, באופן טבעי, וזאת בשל הירידה החדה בפעילות בסקטור זה של הענף מאז עליות הריבית במשק. בשני המכרזים בייעוד זה זכתה חברת פרשקובסקי, ב-966 יחידות דיור בסך־הכול. במכרז אחד שווי קרקע ממוצע ליחידת דיור הוא כ־743 אלף שקל, ובמכרז השני - כ־583 אלף שקל.
לשם השוואה, במכרז בדצמבר 2021 שבו זכתה חברת שיכון ובינוי בקרקע ל־324 יחידות דיור להשכרה, הצעתה קבעה את שוויה הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור על 2.56 מיליון שקל; במכרז שנסגר באפריל 2022, שבו זכתה חברת ריט ש.ב. נדל"ן נכסים בקרקע ל־511 יחידות דיור להשכרה, הצעתה שיקפה שווי של כ־2.3 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור.
המשמעות: המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור להשכרה ארוכת־טווח במכרזים שנסגרו כעת נחתך ביותר מ־70%. למעשה, מחירי המכרזים להשכרה "גררו מטה" את המחיר הממוצע הכולל של קרקע לכל יחידת דיור בארבעת המכרזים, לכ־1.6 מיליון שקל.
הצפי: כ־12 מיליארד שקל לקופת המדינה
סביב פרסומם של עשרת המכרזים החדשים ברובע שדה דב העריכו אנשי מקצוע מהענף כי מחירה של קרקע לכל יחידת דיור יהיה סביב 2 מיליון שקל, קרי ההכנסות שתקבל רמ"י מכל עשרת המכרזים יהיו סביב 14 מיליארד שקל.
תוצאות חמשת המכרזים מראות כי ההערכות, לכל הפחות באשר לבנייה הרוויה, לא היו רחוקות כלל מהתוצאות הסופיות, ומהן אפשר להסיק, בזהירות הנדרשת, לגבי יתר המכרזים ולגבי ההכנסות הכוללות שתקבל רמ"י, ומכאן קופת המדינה, ממכרזים אלה.
לפי חישוב של 1.6 מיליון שקל בממוצע על קרקע לכל יחידת דיור בחמשת המכרזים שנסגרו כעת, אפשר להעריך כי לקופת המדינה יוזרם כתוצאה משיווק הקרקעות בכל עשרת המכרזים סכום של כ־11.5 מיליארד שקל, בהנחה שגם המכרז שנכשל ישווק בהצלחה בניסיון הבא.
יש לציין כי המציעים הזוכים נדרשים להעביר את מלוא סכום הזכייה בתוך 90 יום, כך שמלוא הסכום ייכנס לקופת המדינה רק בסביבות סוף יוני, שלושה חודשים לאחר סגירת המכרזים האחרונים.
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עו"ד ינקי קוינט, מסר: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים game changer לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי. לאורך כל הדרך עמדנו על כך שיינתן מענה לכלל האוכלוסיות בחברה הישראלית, ובתוכנית זו יש מאות יחידות דיור בנות־השגה, השכרה לטווח ארוך ודיור מוגן לגיל השלישי. ההיענות הגבוהה של היזמים למכרזים מעידה על מידת האמון של המגזר העסקי ושל הציבור. שדה דב הוא הדוגמה הטובה ביותר ליתרון שבניהול מרכזי של הקרקע. בימים אלה אנחנו עובדים על מהלכים דומים, כמו פינוי בסיסים והעתקת בתי חולים".