הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה בסוף השבוע האחרון על עלייה של 0.4% במחירי הדירות בדצמבר, שחותמת עלייה של 7.3% בשנה האחרונה. למעשה, למעט ירידה זניחה של 0.1% בספטמבר, עליות המחירים נרשמו לכל אורך 2024. לפי הלמ"ס, מחירי הדירות החדשות עלו ב־0.7%, והשלימו עלייה של 4.4% בשנה.
● במיטב מעריכים: מחירי הדירות עשויים לרדת
● עסקה בשבוע | העיר שמנסה להמציא את עצמה מחדש עם דירות החל מ-600 אלף שקל בלבד
אבל למרות עליות המחירים, מתרבים הסימנים לשינוי מגמה והאטה בשוק הנדל"ן למגורים. בימים האחרונים הופיעו מספר דוחות רשמיים, שחשפו עד כמה ענף הנדל"ן נמצא במציאות מאתגרת ב־2025, שעלולה להביא חברות לא מעטות למלחמת הישרדות. חברות הנדל"ן והבנקים המלווים אותן נמצאים במחשבה מחודשת על המצב, וכלל לא ברור שבאיזו צורה הם יתמודדו עם המכות שניחתות עליהן מכל עבר.
מהם האיתותים המרכזיים לכך שענף הדיור במצוקה?
1מחירי הדירות עולים, אבל המגמה נחלשת
על פני השטח, מחירי הדירות אכן מוסיפים לעלות, מה שמעיד לכאורה שעדיין קיימות רמות ביקושים מספקות. מדובר בעובדה נכונה - אך עם כוכבית.
בסך־הכול, מדד מחירי הדירות עלה בין דצמבר 2023 לדצמבר 2024 ב־7.3%, אך רוב העלייה נרשמה בשליש הראשון של 2024. מאז ניכרת מגמה של התמתנות בעליות המחירים. בנוסף, 2024 שהחלה כשנה של עלייה דו־ספרתית במחירי הדירות, הסתיימה בקצב נמוך בהרבה.
2היצע דירות חדשות בשיא
חברות הנדל"ן חיות בימים הללו בסיוט של מציאות שוק דואלית. מצד אחד, היצע הדירות מצוי בשיא של 76 אלף דירות, תולדה של הגאות הענפית ב־2021, שהולידה את הפרויקטים החדשים של 2025, ומצד שני הביקושים מצויים ברמה בינונית מאוד שלא מצדיקה יצירת היצע כזה.
בימים רגילים יזמים שהיו נתקלים בביקושים נמוכים, היו ממתינים עם תחילת שיווק והקמת פרויקטים חדשים, עד לשיווק הפרויקטים הקודמים. בימים הללו הם מגלים, שלגבי הרבה פרויקטים - אין להם שום אפשרות כזו.
חלק גדול מהפרויקטים כולל דירות שמוקמות במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות נוסח "מחיר למשתכן", שבהם היזם מחוייב להתחיל בבנייה במהירות האפשרית, וחלק אחר כולל פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם יזמים מחוייבים לדיירים לבנות, ללא קשר למצב השוק.
המחשה של עסק הביש הזה התגלתה בסקירת הלמ"ס של חודש דצמבר, שבו מכירות היזמים זינקו ב־90%, אך היתרי הבנייה שהם הוציאו טסו ב־130%, מה שהעלה את ההיצע בבת אחת בעוד 4,000 דירות.
איך נפטרים מהיצע כזה בשוק שקטן והולך? עוד אתגר מורכב שישפיע על החברות ועל השוק במהלך השנה הנוכחית.
3הקסם של מבצעי המימון התפוגג
מבצעי המימון נוסח 20־80 (כלומר, שלמו 20% כעת ואת רוב היתרה רק בעת מסירת המפתח), שנולדו ב־2023 ברקע הקפיצה בריבית, הגיעו לשיא ב־2024.
מדוח היציבות הפיננסית שפרסם בנק ישראל עולה כי במהלך המלחמה קפץ שיעור העסקאות על דירות חדשות במימון פיננסי מ־20% ל־50% מסך העסקאות, דבר שמשית על יזמי הנדל"ן צריכה מוגברת של אשראי בנקאי, שכן את רוב התשלומים על הדירות שהם מוכרים הם יקבלו רק בעוד כמה שנים, כשהן יאוכלסו.
במקביל, הכלכלן הראשי באוצר הראה בסקירת הנדל"ן החודשית שלו כי רוב המבצעים הפיננסיים כבר לא 20־80 אלא הם מגיעים לעד 15־85, מה שמחריף אף יותר את מצבם של היזמים.
עם זאת, ניתוח מגמת השוק של הלמ"ס מעלה כי הציבור כבר לא נוהר אחרי המבצעים הללו. שיא היעילות שלהם כאקט שיווקי היה בסוף 2023 ותחילת 2024, שאז הצליחו להגדיל את מכירת הדירות ב־5% ויותר לחודש. ואולם מאז המחצית השנייה של השנה החולפת, הציבור קונה פחות דירות חדשות.
4ירידה חודשית של 5% בקצב מכירת הדירות
בחודשים האחרונים הירידה ברכישת הדירות מגיעה ל־5% בחודש בממוצע. אפילו חודש דצמבר, שרשם כמות חריגה של רכישות (כ־5,900 דירות) לא שבר את המגמה הזו.
לפיכך, ב־2025 היזמים והבנקים המלווים צריכים כנראה לגבש צעדים נוספים, כדי להשיב אליהם את הרוכשים, שנעלמים לאט ממשרדי המכירות.
5משקולת העלויות כבדה מתמיד
מדד תשומות הבנייה של הלמ"ס עלה בחודש ינואר ב־2.6% ובסך־הכול בשנה האחרונה ב־5.3%. מדובר בעלייה שנובעת במידה רבה מעליית שכר העבודה מתחילת המלחמה, בשל היעדר כ־100 אלף פועלים פלסטינים.
הבעיה המרכזית של היזמים היא היכולת להעמיס את העלויות הללו על הרוכשים. בעבר הם היו מצמידים את מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה, מה שביטח אותם מפני מכות כלכליות כמו זו. ואולם מיולי 2022 ניתן להם להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד, מה שאומר שאת עיקר המכה הכלכלית של תשומות הבנייה - הם עצמם ייאלצו לספוג.
בנוסף, לא מעט יזמים הוסיפו למבצעי המימון ודחיית התשלומים גם פטור מלא מהצמדה, מה שאומר הם סופגים את כל העלויות הנוספות עליהם.
מעבר לכך, במציאות העכשווית, ישנן גם חברות שאף יספגו חלק מעליית המע"מ במחירי הדירות החדשים שלהן - העיקר להמשיך למכור.
6ממשיכים לבנות, אבל הרווחים לא כמו פעם
כל מה שכתבנו, מתנקז לשורות הרווח של חברות הנדל"ן. לפי נתוני בנק ישראל, שולי הרווח הממוצעים של חברות הבנייה הנסחרות בבורסה בתל אביב הגיעו ב־2024 ל־2% בלבד (רווח מהכנסות), מה שמעיד על כך שקיימות חברות רבות שמדווחות על הפסד. רק לפני 3 שנים, שולי הרווח הגיעו ל־14% בממוצע.
הכורח לשאת ברוב עלויות הבנייה העולות, להחזיק בהיצע דירות גדול על אף השוק הקטן, שבו אפילו מבצעים פיננסיים אגרסיביים כבר לא כל־כך מושכים את הציבור, וזאת כשהמחירים לא עולים כבעבר - תוסיף להעיק על היזמים ביתר שאת בשנה הנוכחית.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
