מגדלי DUO / הדמיה: 3d Vision
אפריקה ישראל מגורים מכרה בשנתיים רק 19 דירות באחד הפרויקטים המרכזיים והחשובים שלה, פרויקט DUO Tel aviv שבמתחם סומייל בצפון הישן של תל אביב. כך עולה מנתוני הדו"חות הכספיים שפרסמה לאחרונה החברה, לסיכום שנת 2024. על פי הדו"חות, בשנת 2023 מכרה החברה 10 דירות בפרויקט, ובשנת 2024 עוד 9 - זאת לעומת 329 דירות בשנים 2021 ו־2022. מדובר על ירידה של כ־94%. נכון לסוף 2024, נותרו לחברה עוד 162 דירות למכור בפרויקט.
● רוכשים פחות: העיר שמככבת עם כמעט 9,000 דירות לא מכורות
● נתוני המשכנתאות מגלים: מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן שולטים
● לא קונים דירות יד שנייה: בתל אביב כבר יש יותר מתווכים מעסקאות
בפרויקט השני של החברה במתחם היוקרתי, פרויקט "סמל צפון", מכרה עד כה החברה תשע דירות מתוך 194 דירות בסך הכול, אך בפרויקט זה השיווק החל רק לפני חודשים ספורים, ואינו כולל עדיין את אחד הבניינים. בהקשר זה נציין את הנתון שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולפיו תל אביב־יפו מובילה את הערים שבהן מלאי גדול של יחידות דיור לא מכורות, עם כמעט 9,000 דירות כאלו - משמע קצב המכירות האיטי יחסית לא מאפיין רק את מתחם סומייל עצמו.
"בתל אביב, בנקודת הזמן הזו, יש גידול משמעותי בהיצע", אומרת המנכ"לית הנכנסת של אפריקה ישראל מגורים, רונית אשד־לוי. "אפיינו את המצב הזה מבעוד מועד, ואנחנו מודעים לו. ובכל זאת, יש ביקוש למוצר גם היום, כי אין עוד אחד כמוהו בתל אביב. אנחנו רגועים מאוד, כי יש עוד כמה שנים עד להשלמת הפרויקט, וממשיכים כל הזמן לעשות פעולות שיווקיות, כמו שאנחנו יודעים. אנחנו לא פועלים מלחץ. זה פרויקט נכון והוא מתקדם בצורה טובה".
בעיצומה של הבנייה
שני הפרויקטים של אפריקה מגורים במתחם סומייל נמצאים כבר בעיצומה של הבנייה. פרויקט DUO כולל הקמת שני מגדלי מגורים בני 54 קומות כל אחד (מתוכן 50 קומות למגורים) ו־668 יח"ד, מהן 510 לשיווק, בין הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק. הוא יכלול גם מתחם מסחר בשלוש קומות, בשטח של כ־13,000 מ"ר ברוטו, ומרתפי חניה בשטח של כ־47,000 מ"ר. בנייתו החלה בשנת 2021, והחברה מעריכה שהיא תסתיים בשנת 2027, קרי בעוד שנתיים.
פרויקט "סמל צפון" נמצא בצלע הנגדית של המתחם, בין הרחובות אבן גבירול, ז'בוטינסקי ובן סרוק. הוא כולל הקמת מגדל מגורים בן 50 קומות מגורים ובניין בן 8 קומות, שבהם יהיו 257 יחידות דיור, מהן 194 לשיווק בידי החברה. עוד יכלול הפרויקט מרתפי חניה בשטח של כ־16,500 מ"ר.
החברה החלה ברכישת קרקעות במתחם סומייל עוד בשנת 2007, וידעה לא מעט סוגיות מורכבות בדרך, בעיקר סביב פינוי דיירים מהמקום, שהתגוררו במתחם (בעבר היה זה כפר ערבי שהתרוקן מיושביו בעקבות מלחמת השחרור) בצורה לא מוסדרת ופונו רק לאחר משא ומתן ממושך. היא צופה כי שני הפרויקטים יניבו לה הכנסות של כ־3.8 מיליארד שקל.
רווח גולמי צפוי של 36% - עם כוכבית?
כאמור, פרויקט DUO Tel aviv נחשב לאחד החשובים של החברה, וזאת בין היתר משום הרווח הגולמי שיניב לה - בשיעור של 36% לפי הדו"חות הכספיים המסכמים את שנת 2024. ברמת המחירים הגבוהה הרווחות בפרויקטי המגורים באזור, מדובר על רווחים עצומים - 851 מיליון שקל רווח גולמי נכון לסוף 2024, כך צופה החברה.
אלא שצלילה אל הנתונים עצמם מעלה סימן שאלה באשר לנתונים אלו: הרווח הגולמי הצפוי נסמך, בין היתר, גם על ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות בפרויקט. בדו"חות המסכמים לשנת 2024 מצוין כי המחיר הממוצע למ"ר שלפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי הבלתי מכור (כלומר של הדירות שטרם נמכרו בפרויקט) הוא 76.6 אלף שקל, אך מבט אל נתוני המכירות של הדירות שכבר נמכרו בפרויקט, מגלה רף מחירים נמוך בהרבה.
כך, על פי נתוני הדו"חות ל־2024, מחיר המכירה הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בפרויקט עמד על 63 אלף שקל בשנת 2024, ובשנת 2023 על 64.5 אלף שקל. בשנת 2022 עמד המחיר הממוצע בחוזים שנחתמו על 58.2 אלף שקל למ"ר. גם בהנחה שמחירי הדירות יעלו בשנים הקרובות - ולפי דו"חות החברה עצמם, המחיר הממוצע בפרויקט דווקא ירד בין 2023 ל־2024 - נראה שישנו פער לא מבוטל בין המספרים בפועל לבין ציפיות החברה.
בדו"ח מנסה אפריקה מגורים להסביר את הפער, ומציינת כי "המחיר הממוצע למ"ר לדירות לא מכורות בנטרול דירות פנטהאוז" נמוך משמעותית, 67.7 אלף שקל למ"ר - כלומר מחירי הפנטהאוזים שטרם נמכרו מעלה משמעותית את הממוצע. עם זאת, גם המחיר הממוצע הצפוי לאחר הנטרול הזה, גבוה ממחירי המכירה הממוצעים המקסימליים שהתקבלו עד היום בפרויקט.
באשר לנתוני הדו"ח כולו, אפריקה ישראל מגורים מציגה רווח נקי של כ־218 מיליון שקל בשנת 2024, לעומת כ־171 מיליון בשנת 2023. החברה מכרה 535 יחידות דיור ב־2024, ובמהלך החודשים ינואר-פברואר 2025 התקשרה החברה ב-82 בקשות לרכישת יחידות דיור, בהיקף כספי כולל של כ-221 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות עלה ל־28%, לעומת כ־24% ברבעון המקביל אשתקד.
כדי שהיקף ההכנסות שמעריכה החברה שתזכה לו מהפרויקט "יפגוש" את המציאות, וישקף את הרווח הגולמי הצפוי, מחירי הדירות יצטרכו להציג מגמת עלייה בשנים הקרובות, והמנכ"לית הנכנסת של אפריקה מגורים מאמינה שכך אכן יקרה: "המחירים המתבטאים בדו"ח משקפים השבחת מחיר אורגנית שאנחנו מאמינים שתתרחש בפרויקט. אנחנו בהחלט צופים שהמחיר יעלה בשנים הקרובות, מה גם שבמלאי יש דירות יקרות, בקומות הגבוהות, המשקפות מחיר גבוה למ"ר. כל העת יש עניין ברכישות בפרויקט, גם בעשרות מיליונים לעסקה".