נתוני המשכנתאות מגלים: מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן שולטים

שוק הנדל"ן נקלע להאטה, ואחד הגורמים שמחזיקים אותו ברמה הנוכחית הוא המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן - כך עולה מנתוני המשכנתאות שפרסם היום (ד') בנק ישראל לגבי החודש שעבר. בסך-הכול נלקחו בחודש פברואר 2025 משכנתאות בהיקף של 7.38 מיליארד שקל, נתון שכאמור מרמז על ירידה בהיקפי העסקאות שמאפיינת את החודשיים האחרונים. 

● התחליף של הזוגות הצעירים להגרלת דירות מוזלות: מבצעים פיננסיים
● לא קונים דירות יד שנייה: בתל אביב כבר יש יותר מתווכים מעסקאות

כיצד ניתן להסתכל על הנתונים? אומנם יחסית לפברואר 2024 מדובר בעלייה של 37% בהיקף העסקאות, ואולם בפברואר בשנה שעברה שוק הנדל"ן התנהל עדיין תחת המלחמה. יחסית לחוש ינואר השנה נרשמה עלייה קלה של 1%, שאינה אומרת הרבה. ואולם בהשוואה להיקפי המשכנתאות הממוצעים שנלקחו במחצית השנייה של השנה שעברה (לא כולל חודש דצמבר שהיה חריג עקב ריבוי עסקאות שנועדו להקדים את העלאת המע"מ) נרשמה ירידה של כ-9%, שלדעתנו משקפת בצורה הטובה ביותר את המצב. 

אתמול (ג') פרסם הכלכלן הראשי באוצר נתונים על חודש ינואר 2025, לפיהם נרכשו בחודש זה 7,619 דירות - אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת העשור הקודם. המספר היה כה נמוך, שאפילו בינואר בשנה שעברה, ששוק הדירות התנהל בו תחת המלחמה שהתנהלה בעזה ובלבנון, נרכשו יותר דירות. הכלכלן הראשי הוסיף כי נתונים ראשונים מחודש פברואר מורים כי חודש זה היה חלש אף הוא. הערכה זו מקבלת חיזוק מנתוני המשכנתאות. 

שיטות ה"בלון" וה"בולט" שולטות 

כ-17% מהמשכנתאות נלקחו בשיטות ה"בלון" וה"בולט", שבאמצעותן רוכשי דירות לוקחים משכנתאות, כאשר ההחזרים בגינן יידחו למועד עתידי כלשהו. שיטות אלה מאפיינות את המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן נוסח 20-80 ו-10-90, ונראה כי על אף האזהרות של בנק ישראל, הציבור מוסיף לרכוש דירות בשיטה זו, שכן נכון לעכשיו זה נראה אחד מהפתרונות הבודדים שעומדים לרשות יזמי הנדל"ן להיפטר ממלאי הדירות שהם מחזיקים בו, ולרוכשי דירות להצליח לעמוד במחירים הגבוהים.

כל זה כמובן מכניס את הצדדים לאווירת חוסר ודאות לגבי היכולת העתידית של הרוכשים לעמוד בתנאי התשלום ושל היזמים לעמוד במעמסה הפיננסית הרבה שהם לוקחים על עצמם.