לא קונים דירות יד שנייה: בתל אביב כבר יש יותר מתווכים מעסקאות

השבוע נכנסו לתוקף תקנות האתיקה החדשות שחלות על המתווכים, שדורשות מהם להתמקצע ולעמוד בסטנדרטים חוקיים גבוהים יותר ממה שהורגלו עד כה. במצב הנוכחי, החשש הוא שלרבים יהיה קשה לעמוד ביעד, כאשר מספר המתווכים בישראל מצוי בעודף של עשרות אחוזים יחסית לממדי שוק הנדל"ן, במיוחד בערי גוש דן ובראשן תל אביב, והם נאלצים לצאת מגידרם כדי להביא פרנסה הביתה.

● שאלות ותשובות | כללים חדשים: מה מתווך הנדל"ן שלכם לא יכול לעשות יותר?
● השיטה החדשה של דיירים לעיכוב פרויקטים של התחדשות עירונית
● אחרי שנה על המדף: בכמה נמכר בית צמוד קרקע ברמת השרון?
● כסף בקיר | "בא לי להגיד את האמת: המחירים בת"א ירדו" 

בדיקת גלובס מעלה כי בשנתיים האחרונות החלה להירשם נטישה של המקצוע. על פי ההערכות, היא עתידה להימשך גם בתקופה הקרובה. יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן איציק לוי מוסיף כי גם מספר הנבחנים לרישוי בתיווך הצטמצם בשנה שעברה.

על פי נתוני רשם המתווכים במשרד המשפטים, בסוף 2024 היו בישראל 24,885 מתווכים בעלי רשיון, כפול ממספרם לפני 15 שנים. הגורם העיקרי לעלייה במספרם היה עליות המחירים שנרשמו בשנים הללו, וגידול משמעותי בהיקפי העסקאות, שמשכו ציבור רחב ללמוד את המקצוע, ולנסות לקבל רישיון וליהנות מהפריחה בתחום.

מחירי הדירות זינקו

בסוף העשור הקודם, במיוחד בשנים 2018־2019 קצב עליות המחירים בשוק הדיור הואט מאוד (ב־2018 אף נרשמה ירידה קלה) וגם כמות העסקאות ירדה, אך בין 2020 ל־2022 הקצב הואץ מחדש ומחירי הדירות זינקו ביותר מ־30%, מה שהביא להסתערות מחודשת של אנשים על מקצוע התיווך. בין השנים 2020 ל־2022 מספר המתווכים עלה ב־26% והגיע ב־2022 לשיא של 26,193 מתווכים. אולם אז, החלה העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, שהורידה מאוד את מספר עסקאות הנדל"ן. השפעת העלאת הריבית הורגשה בעיקר ב־2023, שאז מחירי הדירות ירדו בכ־2% ומספר העסקאות נפל לרמה של כ־70 אלף עסקאות, שכמותה ניצפו בתחילת שנות האלפיים, בעת האינתיפאדה השנייה.

בנקודת זמן זו מתווכים החלו לזלוג החוצה מהמקצוע. ב־2023 כ־150 מתווכים לא חידשו את הרשיונות שלהם; ואילו בשנה שעברה מספר הנוטשים את המקצוע כבר הגיע לכ-1,200, וגם זה ככל הנראה לא הסוף. הרן מסביר כי רק בסוף החודש הזה ניתן יהיה לדעת את מצבת כוח האדם של המתווכים, שכן עד אז ניתנת להם אפשרות לחדש את הרשיון שלהם.

עודף מתווכים בשוק

ניתוח שערכנו מראה כי הענף כיום רווי באנשי מקצוע, ואינו מותאם לתנאי השוק הנוכחיים, שמתאפיינים בעיקר בהתכווצות ממדי השוק ולחצים לירידות מחירים מחודשות.

נדגים: בשנה שעברה בוצעו כ־100 אלף עסקאות, כשקצת יותר ממחצית מהן היו בדירות יד שנייה. כלומר היחס בין מספר המתווכים בישראל למספר העסקאות יד שנייה שבוצעו במהלך 2024 הוא כמעט אחד לשתיים.

יחס כזה היה נכון למציאות שבה מחצית המעסקאות יד שנייה מבוצעות ע"י מתווכים. זו אינה המציאות הישראלית. אין מידע מדוייק לכמות העסקאות שבהן מעורבים מתווכים, אך ההערכות הן שמדובר בבין רבע לשליש מהעסקאות יד שנייה.

המספרים היבשים אם כך מעידים על יצירת עודף מתווכים בשנים האחרונות ועל מצב אפשרי, שבו רבים אינם יכולים להסתמך על המקצוע הזה כעל פרנסה. אם נתבסס על היחס התיאורטי הזה, שבין מתווכים לעסקאות ועל אומדני העסקאות שהמתווכים בישראל מבצעים - רשומים כיום כעשרת אלפים מתווכים מעבר לצורכי השוק.

"הרבה מאוד מתווכים נמצאים היום במצב כלכלי לא פשוט, חלק עוזבים את התחום ומשרדים נסגרים", מספר איציק לוי, יו"ר לשכת המתווכים. "במבחנים האחרונים של רשם המתווכים הייתה ירידה של כמעט 25% בכמות הנבחנים שניגשו לתיווך ומ־2,300־2,400 נבחנים בשנים האחרונות, המספר ירד לכ־1,700".

גוש דן מוביל

בדיקה פרטנית יותר של הערים הגדולות מעלה כי מספר המתווכים משתנה בצורה משמעותית ממקום למקום. העיר שבה מספר המתווכים חורג בצורה המשמעותית ביותר ממצב השוק הוא תל אביב, שבה רשומה הכמות הגדולה ביותר של מתווכי מקרקעין - 2,566. בשנה שעברה בוצעו בה רק 2,270 עסקאות יד שנייה, מה שמעיד על כך כי בעיר יש יותר מתווכים מעסקאות. גם בערים סמוכות בגוש דן פועלים מתווכים רבים, יחסית למספר העסקאות יד שנייה שבוצעו בהן: בראשון לציון, ברמת גן, ובחולון מספר המתווכים מגיע ל־70% מהעסקאות, ויחס דומה מתקיים גם בנתניה.

בהנחה שיחס בריא בין מתווכים לעסקאות צריך להיות כשליש, מצב השוק כיום מתאים למחצית מכמות המתווכים הפועלים בערים הללו וכרבע מכמות המתווכים הפועלים בתל אביב. גם בירושלים נמצא יחס גבוה יחסית - 56%.

בבאר שבע, בחיפה ובאשקלון לעומת זאת, מצאנו שהיחס בין המתווכים לעסקאות נמוך יותר - בסביבות 20%־25%, ומבחינה תיאורטית הוא נראה תואם לשוק. יתכן שהדבר נעוץ בכך שככל שמתרחקים ממרכז הארץ ההסתייעות במתווכים פוחתת, או שההתנפחות הגדולה פקדה בעיקר את אזורי הביקוש, ופחות את הפריפריה.

"מקצוע התיווך ספג שלוש מהלומות קשות מאוד בשנתיים האחרונות", מסביר לוי. הוא מונה את עליית סביבת הריבית ופרוץ המלחמה - בעקבותם מספר העסקאות ירד. ואולם לדבריו, המהלומה החזקה ביותר הגיעה דווקא מכיוון אחר. "בתחילת 2024, הקבלנים מצאו את הפתרון של המבצעים הפיננסיים נוסח 10־90 וגרמו לכך שרוכשים רבים קנו דירות במסגרת זו". בעקבות המבצעים, רוכשים רבים בחרו לרכוש דירה חדשה במקום דירה יד שנייה. זה לא רק האט את קצב מכירת הדירות יד שנייה, אלא הקטין גם את הביקושים לדירות הללו.

וכך, רבים שהסתנוורו מהשוק המשגשג של 2021, למדו את המקצוע וקיבלו רשיון ב־2022, מצאו ב־2023 ו־2024 שאין להם מה לעשות איתו, ולפי המצב בימים אלה נראה כי ב־2025 קצב הנטישה יגבר.