אילוסטרציה: Shutterstock
הכותב מומחה לדיני תיווך מקרקעין
לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בירושלים פסק דין שבחן את סוגית הפיצוי המוסכם בהסכמי תיווך. בהסכמים אלה ניתן למצוא דרגות שונות של פיצוי בגין אי־תשלום דמי התיווך במועד, מ־15%, 50%, 150% ואף 200% מהתמורה. לעתים הפיצוי מופיע בדמות תשלומי ריבית חודשית בשיעור 1%-4% ואף יותר, כיד הטובה על מנסחי הסכמי התיווך. מה ייחשב לפיצוי מוגזם?
● ראיון | המנכ"ל שמזהיר מעליית מחירים: "העולם שבו קנו דירות כמו לחמניות נגמר"
● לא קונים דירות יד שנייה: בתל אביב כבר יש יותר מתווכים מעסקאות
● כללים חדשים: מה מתווך הנדל"ן שלכם לא יכול לעשות יותר?
עובדות המקרה: בעסקת תיווך שנחתמה בין התובעים, מתווכים בעיסוקם, לבין מתעניינת ברכישת דירה, הנתבעת, נקבע כי אם התובעים יאתרו נכס לנתבעת, ישולמו להם דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר הדירה, פלוס מע"מ. עוד נקבע כי אם הנתבעת לא תעמוד בהתחייבותה, היא תשלם פיצוי מוסכם בשיעור 3% ממחיר הדירה.
בין הצדדים התעוררה מחלוקת בין השאר בשאלה האם על הנתבעת לשלם דמי תיווך ופיצוי מוסכם בשיעור מצטבר של 5% מהתמורה.
לאחר שניתן פסק דין חלקי לפיו הנתבעת חויבה בתשלום מלוא דמי התיווך בשיעור 2%, התובעים עמדו על דרישתם הנוספת לפיצוי המוסכם בהסכם התיווך.
התובעים טענו כי מדובר בפיצוי סביר שאין להתערב בקביעתו, והנתבעת טענה כי מדובר בקנס בלתי סביר.
ההחלטה: בית משפט השלום בירושלים, מפי השופטת מרים קסלסי, קבע כי הסכם תיווך ככל הסכם אחר נבחן לאור דיני החוזי, ולכן יש לשאול בראש ובראשונה האם חל סעיף 30 לחוק החוזים, שמאפשר לבית המשפט לא רק לבטל חוזה לא חוקי או לא מוסרי, אלא גם לבודד ולבטל סעיף מסוים.
בית המשפט הגיע למסקנה כי פיצוי מוסכם בשיעור 150% במקרה שהלקוח לא ישלם מיד את דמי התיווך לאחר חתימת הסכם המכר, מנוגד לתקנת הציבור ולמעשה מהווה סעיף עונשי חמור, ולא לכך התכוון המחוקק שאפשר לצדדים לקבוע בינם לבין עצמם פיצוי מוסכם.
בית המשפט הוסיף כי מטרת הפיצוי המוסכם היא לקבוע הסכמה מראש על נזק צפוי בעקבות הפרה יסודית של הסכם.
באופן מעניין הוסיף בית המשפט כי אם יוגש ערעור על פסק הדין, ודעתו לא תתקבל, אזי יש להתערב בכל מקרה בשיעור הפיצוי הקיצוני ולהפחיתו ל־10% ממנו, שהרי לבית המשפט נתונה הסמכות לעשות כן במקרה שבו "הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מההפרה".
פיצוי סביר
בית המשפט הסב את תשומת־לב הצדדים לכך שמזה שנים רבות נקבע בפסיקה כי פיצוי מוסכם בשיעור 10% מהתמורה בהסכמי מכר דירה הוא סביר.
בית המשפט הציע אפשרות נוספת במקרה שדעתו על ביטול הפיצוי המוסכם לא נתקבל, לפיה תניה סבירה של פיצוי מוסכם במקרה של אי־תשלום דמי תיווך היא חיוב בריבית בנק ישראל בתוספת 15%, שכן כך מדובר בפיצוי מוסכם בהתאם למשך זמן ההפרה, ולכן הוא יכול להיחשב לסביר.
בכל מקרה, פיצוי בשיעור 3% מסך התמורה עבור הדירה הוא מתן יד להתקשרות בלתי מוסרית שתנאי העוול שבה זועקים לשמיים.
מסקנות: נראה כי טוב יעשו המתווכים אם יקבעו בהסכמי התיווך פיצויים סבירים וככל הניתן כאלה שמשקפים גם את משך הזמן של ההפרה בגין אי־תשלום במועד. פיצוי בשיעור כפל דמי תיווך או 4% לחודש, סביר להניח שלא יניח את דעתם של בתי המשפט, והם יוכלו לפסול לחלוטין את הפיצוי המוסכם.
חשוב לציין כי כאשר בית המשפט מתרשם שהפיצוי המוסכם נקבע כסנקציה או קנס, יש בכך אינדיקציה המצדיקה את הפחתת הפיצוי, שהרי פיצוי מוסכם לא נועד להעניש את המפר אלא לפצות את הנפגע.
יש לשים לב לכך שבאותו הסכם יכולים להיות פיצויים מוסכמים שונים בגין הפרות שונות. לדוגמה, פיצוי מוסכם בגין איחור בתשלום ופיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם בלעדיות.
תא (י-ם) 42016-10-22