המנכ"ל שמזהיר מעליית מחירים: "העולם שבו קנו דירות כמו לחמניות נגמר"

"ב־8-10 שנים האחרונות השוק של מימון חוץ־בנקאי עבר מהפכה של ממש, והפערים שהיו קיימים עם מדינות אחרות, ובראשן ארה"ב, נסגרים והולכים. הפער עדיין גדול מאוד, אבל השוק הזה בארץ כיום הוא מאוד תחרותי ונותן מענה כמעט לכל צורך", אומר עדי גזית, מנכ"ל חברת ברקת.

● בדיקת גלובס | הקבלנים שהפכו מיליארדרים בעזרת העלייה במחירי הדירות: מיעקב אטרקצ'י ועד האחים עמרם
● הפרויקט בחיפה שגילה - ללא הקלות, מחיר למשתכן לא היה רווחי

ברקת הינה חברת מימון ציבורית העוסקת במתן הלוואות בתחום הנדל"ן. היא מתמחה במימון ליווי בנייה לפרויקטים וגישור בתחום הנדל"ן, בדגש על יזמים וקבוצות בעלי קרקע, וכן נותנת מענה בהלוואות נוספות בתחום הנדל"ן.

החברה הוקמה ב־2015 על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, ומנכ"ל החברה עדי גזית, בעל עבר עשיר בניהול, קידום, ליווי פרויקטים והשקעות פיננסיות. בתפקידו האחרון שימש כסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר, חברת השקעות ציבורית המבצעת השקעות בארץ ובעולם. יו"ר החברה וועדת האשראי הינו זאב ילינק, בעל 40 שנות ניסיון בעולם המימון והנדל"ן, ובתפקידו האחרון כיהן כראש סקטור חברות בנייה בבנק לאומי.

שוק הדיור: "הביקוש עומד על 70 אלף יח"ד בשנה והוא יגדל"

כשגזית נשאל על הראייה הכללית שלו של שוק הנדל"ן הישראלי, הוא שולף מיד את המונח "טווח רחוק". "זה לא בורסה ולא סחר", הוא אומר. "לדעתי האישית, בטווח הרחוק ובהסתכלות רחבה על הענף, שוק המגורים במדינת ישראל יעלה, כי יש עיוות תמידי בשוק, עקב הגידול הדמוגרפי, שהוא גדול מכל המדינות בעולם המערבי, ואם בשנים רגילות בונים 40־-50 אלף יחידות דיור בשנה, הביקוש הרגיל הוא הרבה מעבר לזה. 70 אלף ואולי יותר, וכנראה יגדל ויילך.

"זה מביא למצב שהשוק בטווח הרחוק ישמור לכל הפחות על רמות המחירים הקיימות או שהמחירים יעלו. הרי שנים שאומרים 'המחירים גבוהים, ואנשים לא יוכלו לשלם את המחירים האלה' ואנחנו רואים מה קורה. וגם עכשיו, כשמספר העסקאות יורד - זה לא שהביקוש ירד. ראינו מה קרה כששחררו אותו קצת והשוק השתולל לתקופה מסוימת ואחר כך נרגע ועכשיו באמת רואים דעיכה. משפרי דיור, זוגות צעירים, משקיעים - לא נעלמו. הם בבית, מחכים, ויצאו החוצה. אם הריבית הייתה יורדת, אין לי ספק שהיינו רואים האצה גדולה מאוד ושחקנים שחוזרים לשוק".

כחברת מימון, מה דעתך על מבצעי ה־20%/80%?
"מאיפה המבצעים האלה נולדו? היזם מגיע לבנק או לגוף המממן, ודורשים ממנו מכירה מוקדמת, כתנאי לליווי. אבל הקונים על הגדר, הריבית גבוהה, ואין מכירות. אז חשבו על המבצעים האלה, וזה עורר את השוק והחזיר שחקנים לשולחן. רוכשים הסכימו לשים 20% ונפתרו החסמים מול הבנקים. אז המערכת הזינה את עצמה והדברים התקדמו.

"אם היזם עשה חיתום ובדק מי הם הרוכשים ואת היכולת שלהם וזה שהם קנו באמת ולא לשם מכירה וגריפת רווח - אז בסדר.

"בנק ישראל חשש מהתהליך הזה, שבסופו של דבר הקונים לא יוכלו לעמוד ברכישה, ושבעוד שנתיים־שלוש תהיה הצפת שוק של דירות מקונים שלא יכולים או לא מתכוונים לקנות, ולכן החליט להגביל את המבצעים".

 פרויקט כיכר המדינה בתל אביב, בליווי פיננסי של ברקת / צילום: נוי מאיה

האם פונים אליכם יזמים להחליף בנקים במבצעי 20%־80%?
"ברקת בראשית דרכה - ואנחנו מחלוצי הגופים הפועלים בתחום - זיהתה ואקום בנישה של ליווי קבוצות רכישה, ואז הפכנו לגוף מוביל בעניין זה, לרבות ליווי בכיכר המדינה. זיהינו את הערך המוסף הגדול שאנחנו כגוף אשראי גדול שאינו בנק יכול לתת מול הבנקים, כי אנחנו לא כפופים להוראות בנק ישראל. כמובן קיימת רגולציה, אבל אפשר לייצר ערך מוסף גדול לקבוצה אם זה בזמינות, בגמישות ובמגוון פרמטרים.

"היום זה מקבל משנה תוקף ומתחיל להתרחש גם בעולם היזמות, והסנונית הראשונה של זה היא סוגיית ההגבלה של בנק ישראל את ה־20%/80%, שיש בה הרבה טעם - גם ליזמים, אך גם למערכת הבנקאית ולרוכשים.

"לשאלתך: מאז שזה עלה לכותרות אנחנו עובדים עם יזמים חדשים וקיימים. זה לא אומר שנעבוד ללא גבולות ושנאפשר למכור את הכל בשיטה הזו, אבל בהחלט אם עכשיו אפשר לסגור עסקה עם גוף גדול, ואחד היתרונות שנאפשר זה עוד כמה אחוזים במכירת 20%־80%, וזה מה שיאפשר לסגור את העסקה ולהשאיר אותה אצלנו, אז, כמובן שנשקול זאת בחיוב, בהתאם לעסקה ובהתאם ליזם ולפרויקט וכן הלאה.

"מצד שני, ההכרזה של בנק ישראל עשתה מעין לחץ בשוק המגורים, אבל הוא ממשיך, מאוד חזק ומתקדם".

עד כמה אתם תחרותיים לבנקים?
"בעבר היה באמת קשה יותר למכור את המוצר שמכרנו ליזמים, שכן אמנם נתנו ערך בשירות ובגמישות וביחס המימון ובפרמטרים נוספים, אבל בסוף הכסף מדבר, והיה פער ביננו לבין הבנקים. הפער הזה הצטמצם עם השנים.

המבצעים: "לא נעשה עסקה מסוכנת רק כדי לסגור עסקה"

ברקת הונפקה לפני כארבע שנים ונסחרת היום בבורסה לפי שווי של 124 מיליון שקל, לאחר שעלתה בכ-26% מתחילת השנה, ובכ-4% בלבד בשלוש השנים האחרונות.

"הסיבה העיקרית להנפקה של 'ברקת' לפני ארבע שנים, הייתה ההבנה שלנו כי כדי להיות יותר תחרותיים עלינו להוזיל את עלות המקורות ולהצליח להתחרות ממש מול מחירי הבנק.

"אתן דוגמה: לאחרונה סגרנו שתי עסקאות של התחדשות עירונית ברעננה עם אשדר, שהיא אחד מהגופים המובילים בארץ בהתחדשות. התחרנו שם מול המערכת הבנקאית ומול חברות מימון מהגדולות בארץ והצלחנו גם להביא את המחיר הנמוך ביותר. זה הראה שברקת יכולה להתחרות גם בתחום היזמי, ולא רק בקבוצות רכישה וגם בעבודה מול לקוחות טריפל A שהבנקים עומדים בתור לללוות אותם".

מה תדרשו מיזם שרוצה לחבור אליכם עם המבצעים הללו?
"כל פרויקט לגופו. לרוב מאפשרים ל־25%־30% מהדירות להימכר בפורמט של 20%/80% והיתר בשיטה הליניארית (כלומר, הרוכש ישלם ליזם בהתאם לקצב ההתקדמות של הפרויקט - א.מ).

"גם ליזם כדאי שכל הפרויקט יימכר בשיטה הליניארית, אבל הוא צריך להתמודד עם השוק והלקוחות כבר התרגלו לכל המבצעים האלה. אז לנו קיימת גמישות בארגז הכלים, שגם 40% מהדירות יימכרו ב־20%/80%. אבל לברקת יש קווים אדומים ואנחנו מתנהלים במקצועיות ובשמרנות בשעבודים וכן הלאה. לא נעשה עסקה מסוכנת רק כדי לסגור עסקה".

אמרת ששוק המגורים חזק. מה שרואים בפועל זה ירידה במספר העסקאות.
"הכול יחסי וצריך להסתכל על חברות הנדל"ן. מה שמדינתנו עוברת ועברה בשנתיים־שלוש האחרונות, ואני לא מדבר רק על המלחמה, אלא גם על עליית הריבית האגרסיבית והקיצונית שבוצעה בזמן קצר, זה טלטל את המשק והשוק וגרם ליזמים רבים לפחד מלהיכנס לעסקאות.

"כל הטלטלה הזו הייתה אמורה לכאורה להביא להרבה יותר חברות יזמיות ליפול למצוקה. ברור שיש קשיים תזרימים או בעיות, אבל יש חוסן עסקי וכלכלי להרבה מאוד גופים, בין היתר הודות למערכת הבנקאית, שבעקבות המלחמה גילתה גם חמלה במקומות הנדרשים וסייעה ליזמים מסויימים להחזיק את הראש מעל למים. ברמת המאקרו השוק עומד חזק ויציב".

ואם נחזור לעסקאות?
"לפני שנתיים וחצי השוק עבד כמו מטורף, ודירות נמכרו כמו לחמניות. היינו עובדים על הסכמי יזמות מול יזמים, לא הספקנו לחתום על ההסכם, והיזם היה מספר לנו שהוא מכר את כל הפרויקט בפריסייל. לא היה צריך בכלל לתת אשראי. אבל העולם הזה חלף, והיום צריך להתאמץ ולהשקיע ונוצר קושי גם לרוכשים שהריבית משפיעה גם עליהם, וזה הוביל בין היתר למבצעים, שגילמו בתוכם ירידה מסוימת במחיר".

איזה הנחה מגולמת במבצעים?
"יש שני סוגי מבצעים: סוג אחד הוא שהיזם מקבל 20% בהתחלה מהלקוח ו־80% בסוף, ושם יש לו עלויות מימון גבוהות יותר, ועלויות מדד וכן הלאה. הסוג השני הוא בהלוואת קבלן. הלקוח לוקח הלוואה מבנק למשכנתאות והיזם משלם במקומו את הריבית, מה שגובה ממנו גם עלויות ריבית, אם כי נמוכות יותר מאלה של ליווי יזמי. הרבה פעמים המבצעים מגיעים לרמת אגרסיביות כזו שהיזם גם משלם את מדד תשומות הבנייה במקום הלקוח.

"סך הכול השיטות הללו מגלמות הנחות של 6%־7% מהמחיר.

"צריך לזכור שיש מקומות שבהם המחירים עלו, כמו ירושלים, מה שמאזן את הדברים. תל אביב לעומת זאת תקועה, לא רק במחירים אלא גם בעסקאות. בדירות שמתחילות ב־4.5־5 מיליון שקל, אתה מכוון לפלח אוכלוסייה מאוד מצומצם. זה לא שוק הביניים או משפר הדיור הרגיל. אלה הרבה פעמים משקיעים, ומה שהיה נהוג ללכנות 'הייטקיסטים' וכן הלאה. כולם עכשיו חושבים פעמיים, והשוק בתל אביב נתקע. פשוט קשה למכור, אבל המחירים לא יורדים יותר מדי".

המחירים שם לא יורדים, אבל היצע הדירות בשיא. מה ההסבר שלך?
"המחירים לא יורדים כי היזמים לא מספיק לחוצים. מבוא לכלכלה לגמרי, היצע וביקוש. הם יורידו מחירים רק כשיהיו לחוצים.

"לפני שבועיים פגשתי יזם איכותי בתל אביב, שסיפר לי שהוא תקוע עם שתי דירות מצוינות, והמחיר למ"ר יחסית נמוך. אז למה הוא לא מוכר את הדירה? כי הוא לא לחוץ. יזם בהגדרה הוא אופטימיסט מושבע, שמאמין שדברים יסתדרו, הריבית אולי תרד, השוק ישתחרר, יהיה יותר קל, ואז הוא יצליח למכור. כל עוד החבל לא מתוח על צווארו ברמה שהוא נחנק, הוא אומר לעצמו שהוא לא רוצה להפסיד.

"אם אתה שואל אותי, ברמה הפיננסית ברור שהוא טועה, כי לזמן יש ערך כלכלי ואם הוא לא נמצא במצב של רווחיות מינימלית שמתחת לה הוא מפסיד - עדיף להוריד מעט במחיר ולעבור לעסקה הבאה. אבל לא הכל רציונלי, ותל אביב ממש תקועה.

"למרות זאת, יזמים מסתכלים על הטווח הארוך. תסתכל מה קורה בשדה דב. 12־15 אלף יחידות דיור במתחם שיצטרך אשראי של עשרות מיליארדים, והוא טס. כל היזמים מגיעים לשם. זה מחדד את האמון שלהם בשוק המגורים ובשוק המגורים התל אביבי".

מדברים על מחירי דירות של 90־100 אלף שקל למ"ר בשדה דב. על מה בסיס האופטימיות?
"פלח האוכלוסייה שיכול לקנות שם הוא קטן, אבל קיים. מדובר בשכונה לדוגמה, שיושבת ממש על המים ולא במרחק הליכה מהים. הקו הראשון במרחק של 200־300 מטרים מהמים. זה אירוע שאין לך במיאמי.

"אנחנו מלווים את כיכר המדינה והעבירו שם זכויות ב־75־80 אלף שקל למ"ר; ובזמן האחרון ראיתי את ישראל קנדה שמכרו דירות ברמות מחיר כאלה בשדה דב. אז זה בהחלט משקף פוטנציאל מאוד מאוד גבוה בשדה דב, אבל בהחלט לא משקף את כל תל אביב".

הגרלות הדיור: "באתם לעזור לבני 27? מה עם משפרי דיור?"

מה דעתך על תוכניות הדיור המסובסדות נוסח מחיר למשתכן?
"כל השיטות שיצאו עד כה הן כשלון בהסתכלות המאקרו של מדינת ישראל והמטרות שרצו להשיג, שהיו להגדיל את היצע הדירות ולהוריד מחירים. ברמה הפרסונלית יכול להיות שאחיין שלך זכה בדירה בדיוק במקום שהוא רצה וקיבל אותה בהנחה והוא שמח עד הגג אבל זה לא מעניין ברמת המטרה של המדינה. המחירים ממשיכים לעלות.

"באתם לעזור לבני הזוג בני 27 שהתחתנו לפני שנתיים? נהדר. אבל מה עם משפרי הדיור? ויש כאלה שבכלל עשו מזה ביזנס, זכו בדירה בצפון או בדרום, ולא רצו למכור. הם מוכרים כשניתן או משכירים. ולא לזה התכוון המחוקק.

"יש לזה פתרון, הרי 95% מקרקעות המדינה הן של המדינה. אנחנו מדינת הבירוקרטיה, מדינת הפקידים. תהליך להוצאת היתר לוקח בין שנה וחצי לכיוון שלוש שנים - זו הזיה. יזם ממוצא צרפתי שעובד איתנו סיפר לי שבצרפת הוצאת היתר לוקחת חודשיים, ואם הוא יוצא אחרי ארבעה חודשים, זה רק בגלל שהתעכבו.

"כל המעגל הבלתי נגמר והמעייף הזה - של שחרור קרקעות איטי והליכים ביורוקרטיים איטיים - מסרבלים את השוק. הם מאלצים את הממשלה לשים פלסטר בצורה של מבצעים, במקום לטפל בחולה, שזה הבעיות האמיתיות".

לסיום, איך אתה רואה את המשך 2025 בשוק הנדל"ן?
"בהינתן כל הנתונים שפירטנו, אני מעריך שהשוק יתחיל להתאושש ברבעון השלישי־רביעי, ולא רואה ירידות מחיר".