הקבלנים שהפכו מיליארדרים בעזרת העלייה במחירי הדירות: מיעקב אטרקצ'י ועד האחים עמרם

השנתיים האחרונות היו הפכפכות בענף הנדל"ן למגורים בישראל. בעוד שבשנה שקדמה לפרוץ המלחמה נרשמה ירידה חדה במספר הדירות שנמכרו במשק, על רקע סביבת הריבית הגבוהה לצד המחאה הציבורית נגד הרפורמה המשפטית, הרי שמתחילת 2024 חל זינוק במכירות הקבלנים וזאת בעיקר תודות למבצעי מימון אגרסיביים שבהם נקטו היזמים (80/20 ודומיה, שבהם משלם הרוכש רק מקצת ממחיר הדירה במועד הרכישה, ואת היתרה בעת המסירה).

● דודי ויסמן מנסה שוב לחזור לבורסה בתל אביב עם סונול נדל"ן
● הפרויקט בחיפה שגילה - ללא הקלות, מחיר למשתכן לא היה רווחי

בשבוע שעבר התפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש מרץ, ממנו עלה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס במהירות - עלייה של 7.4% בתוך שנה, כפול מקצב האינפלציה. בפרספקטיבה של שלוש השנים האחרונות מדובר בעלייה מצטברת של 21% במחירי הדירות בישראל (לפי הלמ"ס), שתורגמה לזינוק ברווחי יזמי הבנייה.

התאוששות המכירות באתרי הבנייה תורגמה אשתקד לעלייה של 43% במדד ת"א בנייה, המאגד את יזמיות הבנייה למגורים הגדולות בבורסה. עם זאת, מתחילת 2025 התהפכה המגמה ומניות הנדל"ן נסחרו בדרך כלל בירידות (המדד איבד כ-11% בתקופה זאת). ועדיין, בפרספקטיבה של שנה לאחור, מציג המדד עלייה של 19% כאשר חלק מהמניות הנכללות בו נסקו בעשרות אחוזים.

מבדיקת שווי ההחזקות של בעלי השליטה ב-10 מחברות הבנייה למגורים הגדולות שנסחרות בת"א - חלקן מוכרות כמו דמרי, אאורה ואזורים, ולצידן כאלה ששמן פחות מוכר בציבור (עמרם אברהם, צבי צרפתי ואפי קפיטל), עולה כי שווי השוק של החזקותיהם המצרפיות עומד על כמעט 16 מיליארד שקל.

דמרי ואטרקצ'י בראש

הקבלן העשיר ביותר מקרב יזמי הבנייה הגדולים בבורסה הוא יגאל דמרי, בעל השליטה (58%) בחברת הבנייה הנושאת את שמו, שצמחה ופועלת בעיקר בערי דרום הארץ. שווי השוק של החזקותעט בחברה עומד כיום על 3.7 מיליארד שקל, כאשר מניית דמרי עלתה בשנה החולפת בכ-9% (ו-231% בחמש שנים).

בשיחה עם גלובס לפני חודש העריך דמרי כי "לצערי הרב מחירי הדיור ימשיכו לעלות. אני לא רוצה שזה יקרה, אבל זאת המציאות שאני מדבר עליה הרבה שנים. המחירים ימשיכו לטפס יותר בפריפריה ופחות במרכז. המגבלות שמוטלות כעת על בנקים ייקרו את עלויות המימון ליזמים, ואם מייקרים עלויות מימון - מחירי הדירות עולים".

שני יזמים נוספים בצמרת שהפכו בשנים האחרונות למיליארדרים על הנייר, הם יעקב אטרקצ'י, שחברת אאורה שבשליטתו (48%) מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, והרשי פרידמן, בעל השליטה בחברת הבנייה הוותיקה אזורים .

שווי החזקותיו של אטרקצ'י הוא 2.5 מיליארד שקל, לאחר שמניית אאורה קפצה 32% בשנה החולפת. אאורה נחשבת לסוג של "סינדרלה" בענף הבנייה למגורים, לאחר שמנייתה נסקה בכמעט 1500% בתוך חמש שנים, הודות להתמקדות בתחום ההתחדשות העירונית שהפך ללהיט לאומי.

אחריו ניצב כאמור הרשי פרידמן, שנתח מניותיו באזורים (48%) שווה כיום בבורסה 2.4 מיליארד שקל.

מניית אזורים טיפסה ב-2% בשנה החולפת ו-163% בחמש שנים, הודות לשיפור ניכר בתוצאותיה על רקע היקפי הפעילות הגדולים שלה בשוק הדירות. לאחרונה התרחש זעזוע בחברה לאחר שהמנכ"ל הוותיק רון אבידן עזב אותה לטובת ניהולה של קבוצת עזריאלי, ואת מקומו תפס עדי דנה.

החדשים: עמרם ושקדי

בבורסה בתל אביב נערכים כיום לגל הנפקות שיכלול על פי ההערכות בעיקר חברות מתחום הנדל"ן. בשנים האחרונות הללו הסתפקו בגיוסי אג"ח, לעיתים כשלב ביניים בדרך להנפקת מניות - לאחר שהחברה מוכיחה את עצמה בעיני פעילי השוק.

בדרך זו הגיעו בעלי שליטה בשתי חברות יזמיות לעשירייה הפותחת של מתעשרי הנדל"ן. הראשונים הם האחים אלון ויורם עמרם, אשר הנפיקו את מניות החברה המשפחתית שלהם, עמרם אברהם , במאי אשתקד - לאחר הנפקת חוב ראשונה שביצעו ביולי 2022.

מאז הנפקת המניות ועד היום זינקה מניית עמרם אברהם, הבונה בעיקר במסגרת תוכניות הממשלה (מחיר למשתכן ודומיה) ב-53% ושווי החזקות האחים בחברה (76%) עומד כיום על 2 מיליארד שקל. שוק ההון הביע אמון במשפחת הקבלנים מחדרה, שנכון לסוף השנה שעברה יש לה 17 אלף יחידות דיור לשיווק, מתוכן כשליש בתחום ההתחדשות העירונית.

הקבלן השני שהגיע לבורסה בדרך דומה הוא אפי שקדי, בעל השליטה באפי קפיטל נדל"ן (64%), שנתח מניותיו בחברה מוערך בכחצי מיליארד שקל. מניית החברה זינקה בשנה האחרונה ב-35%, לאחר שהונפקה כמה חודשים קודם לעמרם אברהם, בפברואר אשתקד.

יזמים נוספים שממוקמים בעשירייה הראשונה של עשירי הנדל"ן היזמי בבורסה (על הנייר בינתיים) הם דמויות מוכרות הרבה יותר בענף הבנייה למגורים. בין היתר, מדובר בשותפים הוותיקים ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בחברת ישראל קנדה , שלהם יחד החזקות בכ-36% ממניותיה, נתח ששווה 1.4 מיליארד שקל. ישראל קנדה שמתמחה בייזום פרויקטי יוקרה בגוש דן, הרחיבה בשנים האחרונות את פעילותה גם לתחומי הנדל"ן בחו"ל והמלונאות (כולל רכישת רשת מלונות בראון). מניית ישראל קנדה ירדה בשנה האחרונה ב-13% אך בחמש שנים סיפקה זינוק של 139%.

קצת מתחת ממוקמים בני משפחת פרשקובסקי , בעלי חברת הבנייה הוותיקה שמתמקדת בפרויקטים למגורים ברחבי הארץ בערים כמו חיפה, לוד, הרצליה, תל אביב ורחובות. בני המשפחה: ארנון, יוסי (היו"ר), שרון (המנכ"ל) ומאיה קרדי מחזיקים ביחד 70% ממניות - נתח ששווי השוק שלו עומד על כ-1.3 מיליארד שקל לאחר עלייה של 81% בחמש שנים.

מבין יזמי הנדל"ן ששווים פחות ממיליארד שקל על הנייר בולט צחי ארבוב, בעל המניות הגדול ביזמית פרויקטי היוקרה בת"א - קבוצת אקרו . ארבוב מחזיק ברבע ממניות החברה, שוויין עומד כיום על יותר מ-850 מיליון שקל. מאז הנפקתה בשנת 2022, איבדה מניית אקרו כ-20% מערכה, אך בשנה החולפת עלתה בכ-31%. עוד בני משפחה שראו נסיקה במחירי המניה שלהם, הם בני משפחתו של הקבלן הוותיק צבי צרפתי. ביחד הם מחזיקים ב-65% ממניות החברה הציבורית צרפתי , שנסקה ב-289% בתוך חמש שנים.

"הקבלנים מספיק יצירתיים"

כיצד תפחו החזקות הקבלנים לרמות כאלה, והאם הנפילה במניות חברות הבנייה מתחילת השנה צריכה להדאיג אותם?

זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי אומר כי "צריך ללכת לסוף 2024 אז הייתה אופטימיות גדולה בשוק. ראינו את כלל מניות חברות הבנייה למגורים מטפסות לשוויים מאוד גבוהים. הנדל"ן בארץ מושפע מאוד מאווירה וריבית - החזרה ללחימה בתחילת השנה ביחד עם הפנמה של השוק לכך שהריבית במשק לא הולכת לרדת בקרוב בצורה דרמטית ביחד עם הרווחים מעליות השערים ב-2024 הובילו למימושים אגרסיביים במניות חברות הבנייה".

כמו כן, לדבריו, "העלאת המע"מ בתחילת השנה ב-1%, הוביל לזינוק ברכישת דירות בחודשים נובמבר-דצמבר שקדמו לו. לכן, כאשר החלה 2025 היה די צפוי שנראה ירידה במכירת הדירות אצל הקבלנים".

ומה צפוי קדימה? עין אלי מעריך כי "נבין את המגמה במכירת הדירות רק בחודשים מאי - יוני. הנתונים של חודש מרץ צפויים להיות גם חלשים ביחס ל-2024, וגם באפריל עם חג הפסח כנראה שהמכירות לא יהיו גבוהות, כך שבחודש מאי-יוני נוכל להבין טוב יותר את המגמה שתלווה אותנו במהלך השנה".

הוא מדגיש כי המגבלה של בנק ישראל לא בלמה לגמרי את מבצעי ה-80/20, משום שלדבריו, עדיין ניתן למכור כך, אך הדבר ידרוש ריתוק הון גבוה יותר מהבנקים ויש לעמוד ברף הלוואות הבלון שקבע המפקח על הבנקים. "מכירות ה-80/20 יכולות להימשך אך הן יהיו מגולמות במחיר הדירה, ואני מעריך שהקבלנים מספיק יצירתיים למצוא דרכים להמשיך ולמכור דירות תחת המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים".