איור: Shutterstock
אחיות שירשו שתי דירות מגורים מאביהן - רשאיות לקיים את התחייבות האב טרם פטירתו למכור את אחת הדירות בתוך 24 חודש וליהנות מהטבת מס רכישה מופחת למשפרי דיור, כך קבעה ועדת הערר למיסוי מקרקעין בנוף גליל־נצרת. ועדת הערר דחתה את דרישת מנהל מיסוי מקרקעין ברשות המסים לחייב את היורשות במס רכישה מלא, שכן האב עצמו לא קיים את ההתחייבות למכור את הדירה הראשונה בחייו.
● בשכונת יוקרה בתל אביב: מכר דירה בלי אסלה ומטבח, ולא יזכה לפטור ממס שבח
● הרוכשים מתרחקים מהדירות החדשות, ואיזו עיר מובילה בעסקאות?
"מקרה ייחודי ויוצא דופן"
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך תקופת "גרייס" של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (בעבר עמד על פרק הזמן על 24 חודשים). במקביל, המוכר יהיה זכאי גם לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה, אם ימכור את דירת המקור תוך הזמן הנקוב בחוק.
אך מה קורה כאשר בעל הדירה נפטר - האם היורשים יכולים להיכנס בנעליו וליהנות מהפטור והנחת המס? בשאלה זו עסקה החלטת ועדת הערר, תוך שצוין בהחלטה כי "מדובר במקרה ייחודי ויוצא דופן, וכפועל יוצא מכך... אין הוראת חוק ברורה, מפורשת וחד־משמעית בנדון. במקרים שבהם קיימת מחלוקת בפרשנות של הוראת מס, וכאשר יש מספר פרשנויות שקולות־ערך אפשריות, יש לבחור בפרשנות המיטיבה עם הנישום".
היורשות נכנסו לנעלי המנוח
האחיות, בלה כהן ומרים גנוסר, בנותיו של המנוח חיים נפתלי ז"ל, ירשו מהוריהן דירה בעפולה ודירה בנוף הגליל. האב המנוח רכש את הדירה בעפולה ביום 3.8.21 בתמורה לכמיליון שקל. במסגרת הדיווח על העסקה לרשות המסים צוין כי הדירה הנרכשת היא דירה חליפית.
המנוח ביקש כי מס הרכישה יחושב לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה בהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תוך התחייבות למכור את דירתו הקודמת תוך 24 חודשים - פרק הזמן הרלוונטי למכירת הדירה למשפרי דיור באותה עת.
מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את שומתו העצמית של המנוח, והליך הגבייה הוקפא עד למכירת הדירה הקודמת או עד לתום תקופת ההתחייבות למכירתה, לפי המוקדם.
ביום 17.9.21 נפטר האב, וב־2.1.23 נפטרה גם רעייתו. בנותיהם, בלה ומרים, מכרו את הדירה בנוף הגליל שאותה ירשו בתוך התקופה הנקובה בחוק לצורך סיווג הדירה בעפולה כדירת מגורים יחידה. בעקבות זאת הן ביקשו ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתים המוענקים ל"משפרי דיור" ומפטור ממס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשתן והוציא שומה שבה חייב אותן במס רכישה לבעלי שתי דירות ומעלה וכן במס שבח.
ועדת הערר בראשות השופטת עירית טובה הוד, ובהסכמת חברי הוועדה עו"ד אנה מן ואבי כאכון, קיבלו את עמדת האחיות כי הן זכאיות להטבת מס הרכישה למשפרי דיור, אך דחו את בקשתן לפטור ממס שבח.
"הדירה נקנתה בחייו של המנוח, והוא לקח על עצמו את ההתחייבות למכור את הדירה הקודמת לשם חישוב המס לפי מדרגות של דירה יחידה. העוררות נכנסו לנעלי המנוח וביצעו את המכירה במקומו באופן שקיים את ההתחייבות שהוא נטל על עצמו".
ואולם נקבע כי במקרה של מס השבח, היורשות אינן זכאיות לפטור בגין מכירת הדירה בנוף הגליל. במקרה זה נקבע כי "היורשים לא נכנסים לנעלי המוריש לעניין הפטור ממס שבח ואינם זכאים לפטור כאמור אך בהתבסס על העובדה שהמוריש היה זכאי לו. תחת זאת, יש לבחון האם היורשים עצמם זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה שקיבלו בירושה".
היורש צריך לעמוד בתנאים
השופטת הוד ציינה כי "העובדה שהמחוקק בחר ליתן לאדם פטור בנסיבות מסוימות, אין משמעה בהכרח כי יורשיו יהיו זכאים לאותו פטור.
"לשם קביעה האם היורש זכאי לפטור, בוחנים בין היתר את מצבת זכויותיו של המוריש. החוק מתנה את זכאות היורש בכך שבמועד פטירתו הייתה למוריש דירה אחת בלבד. בשל התנאי האמור, ייתכנו מצבים שבהם המוריש היה זכאי לפטור בהתאם למצבת נכסיו, בעוד שהיורש לא יהיה זכאי לפטור האמור, בשים לב למצבת נכסי המוריש במועד פטירתו. המקרה שלפני נכנס בגדר מקרים אלה".