בשכונת יוקרה בתל אביב: מכר דירה בלי אסלה ומטבח ולא יזכה לפטור ממס שבח

האם פושט רגל, שנכס בבעלותו נמכר בתמורה לכ-11.5 מיליון שקל, זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה, גם אם הנכס לא שימש למגורים לאורך שנים?

● התושבים פונו, מגדל היוקרה התעכב, ומחיר הדירות קפץ
● הסוף להנחה של מיליון שקל לדירה: הערים שיוצאות מתוכנית ההגרלות

העובדות: נבנה בהיתר

הנכס נבנה מכוח היתרי בנייה בייעוד למגורים. בשנת 2005 שועבדו זכויותיו של אפרים אוריון בנכס בגין הלוואה שניתנה לו ולא נפרעה, ונפתח תיק הוצאה לפועל כנגדו. ב-2012 מונה כונס נכסים, עו"ד שמואל גלינקא, לצורך מימוש המשכנתא הרשומה על הנכס.

הנכס הוצע למכירה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ונמכר בשנת 2020 בתמורה ל־11.45 מיליון שקל.

בשל מכירת הזכויות בנכס הגיש כונס הנכסים דיווח וביקש פטור ממס שבח הניתן לדירת מגורים מזכה. כונס הנכסים רשאי היה להשתמש בפטור האישי של אוריון בעת מכירת הנכס, אולם דיווחו נדחה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין והשגה שהוגשה נדחתה אף היא.

עמדת מנהל מיסוי מקרקעין הייתה כי הנכס הנמכר אינו עונה על הגדרת "דירת מגורים" כמשמעותה בחוק, שכן מדובר בנכס שבנייתו לא הושלמה מעולם, לא התקבל בגינו טופס 4 (אישור לחיבור הנכס למערכות ההנדסיות), לא הונפקה תעודת גמר ונכון למועד מכירתו היו חסרים בו מתקנים חיוניים לשימוש למגורים, כגון כלים סניטריים ומטבח.

עוד טענה רשות המסים כי הנכס מעולם לא שימש למגורים, למעט בתקופה קצרה בת כחצי שנה בזיקה להליכי מימוש הנכס במסגרת הליכי הוצאה לפועל, כשבע שנים לפני מועד המכירה. נוסף לכך, במהלך השנים הנכס הוזנח וניזוק עד כי מצבו הפיזי ביום מכירתו אינו מאפשר לראות בו דירה "המיועדת למגורים על פי טיבה", לפי החוק.

הכונס: קיים פוטנציאל

מנגד, טען כונס הנכסים בשם אוריון, כי הנכס עומד במבחן שנקבע בפסיקה, דהיינו, קיומו של פוטנציאל ממשי לשמש למגורים: הנכס נבנה כבית מגורים בהתאם לתב"ע ובהתאם להיתר הבנייה, הוא מצוי בלב שכונת מגורים, שולמה בגינו ארנונה לפי תעריף למגורים, הוא שימש בעבר למגורים וניתן היה להוציא בגינו תעודת גמר בעת סיום בנייתו. נטען, כי אף אם היה צריך להשלים בו אי אלו מתקנים, מדובר בעלויות זניחות ביחס לשוויו של הבית.

על מנת שנכס ייחשב ל"דירת מגורים מזכה" עליו לענות על הגדרת "דירת מגורים", שכוללת דרישות מצטברות כי הנכס צריך להיות דירה או חלק מדירה, השלמת בניית הדירה נסתיימה, הדירה היא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

ההחלטה: אין חשמל ומים

המחלוקת העיקרית סבבה סביב השאלה האם בנייתו של הנכס הנמכר נסתיימה ועל שאלה זו השיב ביהמ"ש בשלילה.

יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי בנייתו של הנכס מעולם לא הושלמה, לא ניתן טופס 4, ומאז ומתמיד היו חסרים בבית מתקנים חיוניים לשימוש רגיל למגורים, בהם כיור, אסלה ומקלחת. נוסף לכך צוין כי הנכס מעולם לא חובר למים וחשמל (למעט לתקופה של חצי שנה ובאופן לא תקני) ופרטי גמר חיוניים נוספים לא הושלמו כמו עבודות השלמת והתאמת המטבח ועבודות ריצוף. לפיכך, לא ניתן פטור לפי סעיף "דירת מגורים מזכה".