יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן
האם הריבית על המשכנתאות צפויות לרדת בקרוב? על רקע סיום המערכה מול איראן, ניכרים באחרונה סימנים מעודדים בפקטורים רבים שמשפיעים על ריביות המשכנתא. בראשם ירידה בקצב האינפלציה, ירידה בתשואות על האג"ח, וצפי להורדת ריבית בנק ישראל בחודשים הקרובים. ועדיין, בשוק לא ממהרים להעריך שריבית המשכנתא תרד בוודאות.
● ראיון | דירות שמוכנות עכשיו: הנדל"ניסט שממפה את המגמה החדשה בשוק
● המדינה תחייב גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?
"מדובר בנתונים מעודדים, אך בבנקים למשכנתאות ממתינים לראות שזוהי אכן מגמה, ושלא מדובר בתגובה לסיום המלחמה", אומר לגלובס בכיר מתחום הנדל"ן.
המדד ירד - האם המגמה תימשך
מדד המחירים לצרכן ירד במפתיע בחודש שעבר ב־0.3%, בעוד שהתחזיות מראש העריכו כי יהיה מאופס. קצב האינפלציה השנתי הגיע במאי ל־3.1%, ירידה קטנה לעומת קצב האינפלציה שנרשם בשנה שעברה בתקופה המקבילה (3.2%). זוהי ירידה משמעותית לעומת הקצב השנתי של האינפלציה בחודש אפריל השנה, שהגיע כבר ל־3.6% וקרוב מאוד לגבול העליון של האינפלציה שנקבעה בחוק על 3%.
האינפלציה מהווה את אחד מהגורמים המרתיעים ביותר בשוק המשכנתאות הנוכחי. הדבר בא לידי ביטוי בהתרחקות הלווים מהלוואות במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן. בחודשים האחרונים, המשכנתאות הללו הגיעו לפלח שוק של פחות מ־18% מכלל המשכנתאות, לעומת 28% במאי שנה שעברה ו־33% במאי לפני שנתיים.
השאלה היא, כמובן, האם מגמת הירידה שאנו רואים בחודשים האחרונים תימשך, והאם ומתי הדבר יבוא לידי ביטוי במשכנתאות, שכן בנקים אינם ממהרים לעדכן את הריביות שלהם בצורה אוטומטית וגם הציבור לא ממהר להסיט את כספו למסלולים אחרים.
מה מסמנת הירידה בתשואות האג"ח
הקריטריון המהותי ביותר לריבית המשכנתא הוא ככל הנראה תשואות האג"חים שמנפיקה המדינה. הבנקים שמעמידים חוב לעשרות שנים רוכשים במקביל אג"חים כדי לנהל את הסיכון. בימים האחרונים, על רקע הירידה ברמות הסיכון של המדינה בעקבות סיום המלחמה, התשואות על אג"ח יורדות בצורה חדה, לאחר תקופה ארוכה שבה הן עלו - ובעקבות זאת משכו את הריביות על משכנתאות למעלה. ההתהפכות המסוימת של המגמה נוטעת תקווה שהדבר יבוא לידי ביטוי גם במשכנתאות.
גם התחזקות השקל מביאה עימה אופטימיות לשוק המשכנתאות. שער הדולר ירד מתחת ל־3.4 שקלים, בשעה שבאפריל השנה הוא כמעט הגיע ל־3.8 שקלים. מדובר בשער הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של 2022, ואף הוא מהווה פקטור חיובי מבחינת הריביות על משכנתאות ומצביע על ירידה ברמות הסיכון עבור המלווים.
מצפים להורדת ריבית עתידית
לכל אלה (וגם בעקבות הפרמטרים הללו) מתווספת הערכה כי בקרוב אמור בנק ישראל להוריד את הריבית. החל באפריל 2022 ריבית בנק ישראל זינקה, מרמה של 0.1% ל־4.75% ב־2023, עקב התפתחות תנאי אינפלציה. בינואר 2024 הפחית בנק ישראל את הריבית ל־4.5%, אך מאז, על רקע מדיניותה הכלכלית של הממשלה, המלחמה, בעיות הפנים, והתפתחות האינפלציה - הוא סירב לבצע הפחתות נוספות.
הדבר השפיע במישרין על המשכנתאות, והביא להעלאת ריבית בשיעור גבוה ולהחמרה במצב הלווים.
גם היקפי המשכנתאות בפיגור מצויים כיום בשיא. בחודש מאי נמדדו פיגורים בהיקף של 3.73 מיליארד שקל, עלייה של 15% לעומת מאי בשנה שעברה.
הבנקים לא ממהרים להגיב
אז האם יש סיכוי להורדת ריבית בקרוב? כל הגורמים עימם שוחחנו מציעים להתאזר במעט סבלנות. "נכון רואים ירידה באינפלציה החזויה, השקל מתחזק, נראה כי ריבית בנק ישראל תרד בספטמבר ויש ירדיה בתשואות האג"ח - לכן סביר שנראה ירידה בריביות על המשכנתאות, אבל כרגע זה לא קורה, וגם לא בטוח ב־100% שיקרה", אומר אבי יוסופוב, סגן יו״ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "אני כיועץ משכנתאות שניצב לפני סגירת תיק, או לפני מכרז ריביות בין הבנקים, סביר שאמתין קצת, אולי הנתונים ישתפרו".
"הירידות לא מגיעות במהירות, והבנקים לא מתמחרים את הנתונים באופן ישיר לריביות המשכנתאות", מציין מאור אוחנה מנכ"ל רשת "דרכנו" לייעוץ משכנתאות. "אני מעריך גם שהירידות לא יהיו דרמטיות. גם הוא ממליץ לפי שעה להיות בהמתנה".
בכיר אחר משוק הנדל"ן מציין כי על אף הנתונים המשופרים של המשק, הבנקים לא ממהרים להוריד ריביות, שכן הם טרם השתכנעו סופית שהנתונים הללו מסמנים, כאמור, מגמה של ממש ולא אופוריה קצרת טווח. עניין נוסף, לדבריו, הוא מדדי המחירים: "הבנקים ממתינים לראות אם האינפלציה של יוני תהיה נמוכה, על מנת להבין האם המדד הקודם היה נקודתי, או שזו מגמה. שני הדברים הללו אם יתקיימו - עשויים לגרום להורדה בריביות על משכנתאות. אך לפי שעה זה מוקדם".