דירות שמוכנות עכשיו, עם ממ"ד: הנדל"ניסט שממפה את המגמה החדשה בשוק

מלחמת 12 הימים עם איראן סיפקה עוד טלטלה לשוק הנדל"ן המקומי, שנאלץ להתמודד בשנים האחרונות עם רצף אירועים שזרעו בו אי ודאות: מגפת הקורונה, עליית הריבית החדה ומלחמת חרבות ברזל.

● ראיון | "אין בי פחד": הנדל"ניסט שבנה כבר 4,500 דירות מנתח את השוק
● ענק ההשקעות האמריקאי בתחזית אופטימית לישראל

אבל בניגוד לאירועים הקודמים, שגרמו לנפילה של עשרות אחוזים במניות הנדל"ן, המלחמה מול איראן דווקא הובילה לזינוק מהיר ומפתיע של 25% במדד ת"א בנייה, הכולל את יזמיות המגורים המקומיות הבולטות.

בבסיס המגמה, הנחת המשקיעים שאותן חברות יהיו הראשונות ליהנות מהשיקום שיגיע לאחר המלחמה, ומהגידול הצפוי בביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד. בין המזנקות הגדולות של השבועיים האחרונים בת"א ניתן למצוא חברות בנייה גדולות כמו דמרי, אאורה, אזורים וקרסו נדל"ן, וגם את מניית בוני התיכון הקטנה יותר, שעלתה בדומה למדד הבנייה בימי מבצע "עם כלביא", והשלימה זינוק של 85% בשנה האחרונה.

לעמי (עמרם) פרץ, בעל השליטה ומנכ"ל בוני התיכון, יש אולי הסבר לתופעה. בראיון לגלובס הוא אומר כי "מה שהשתנה במלחמה זה הבנת הצורך של ממ"ד בדירה, שהתחזקה הרבה יותר. בעבר פגיעה של טילים הייתה נקודתית, עכשיו חווינו עם איראן שכל טיל שנופל הורס שכונה שלמה רק מההדף. זה הביא את האנשים לחשוב על הסיכון בכך שהם גרים בדירות שמיועדות להתחדשות עירונית".

הוא מציין כי למלחמה לא הייתה השפעה ישירה על החברה. "לא נפל טיל בפרויקט שלנו, חוץ מאשר בבית שלי ברמת השרון, שם נפל רסיס על הגג ופגע בקולטים של דוד השמש", הוא צוחק. ובמבט קדימה: "בגלל ביקושים מצד רוכשים שישבו על הגדר בתקופת המלחמה, אני חושב שכבר באוגוסט־ספטמבר הציבור יחזור לקנות דירות, בוודאי כשהתחזית היא לירידת ריבית בהמשך השנה".

לדבריו, "בעקבות המלחמה, רואים היום שההתעניינות של רוכשים בפרויקטים לאכלוס מיידי עלתה באופן משמעותי. לפני המלחמה מול איראן אנשים התעניינו בדירות לאכלוס עוד 3־4 שנים, כדי להרוויח את הפער במבצעי המימון מסוג 80/20 (שלם מעט עכשיו, ואת היתרה בעוד מספר שנים, עם מסירת הדירה, נ"א), ולדחות את המשכנתא בינתיים בהמתנה לירידת הריבית. כעת הם רוצים לרכוש דירות שמוכנות עכשיו, ועם ממ"ד".

איך אתה מסביר את הקפיצה במניות הנדל"ן בימי המלחמה?
"אני חושב שהשוק מצביע ברגליים כשהוא מזהה את הפוטנציאל של החברות שעוסקות בהתחדשות עירונית, ואת הצורך שנוצר בעקבות המלחמה. הגורמים התכנוניים יצטרכו לתת פתרון מיידי ולקצר באופן משמעותי את ההבשלה של פרויקטים הכוללים ממ"ד".

המניות לא עלו יותר מדי?
"כמות הפרויקטים ויחידות הדיור כמו שיהיו עכשיו, לא הייתה בהיסטוריה של בוני התיכון. גם חברות בנייה הגדולות, עד שנכנסו להתחדשות עירונית, היו בונות בשיא אלף יחידות דיור. בוני התיכון תהיה חשופה בתקופה הקרובה לבנייה של 3,000־4,000 יחידות דיור. תבין את הפערים".

אתם מסוגלים להרים כל כך הרבה פרויקטים?
"יש לנו היכולת. השוק פתוח לזה, הוא מעמיד את המימון והאשראי".

"פעם ב־80 שנה"

עמי פרץ חי את שוק הנדל"ן זה ארבעה עשורים, מאז שהקים יחד עם אביו אהרון ז"ל את חברת בוני התיכון ב־1985. הם היו קבלנים מהדרום שעסקו בעיקר בבנייה בפריפריה, אך בשנים האחרונות החברה עוברת שינוי מהותי: לפעילות בעיקר באזור המרכז, בדגש על התחום הצומח של התחדשות עירונית.

מדובר בפרויקטים שבהם היזמים מחתימים דיירים על הסכמה להרוס את הבניין הישן שלהם ולבנות במקומו בניין גדול בהרבה. הדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת, כולל ממ"ד, כאשר הרווח של היזם נובע מתוספת הדירות החדשות בפרויקט, שאותן הוא מוכר בשוק הפתוח.

יתרון לחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית הוא אי רכישת הקרקע לבנייה. "נכנסנו לתחום ההתחדשות העירונית לפני 12 שנים, כי לא רצינו לקחת חוב גדול של מאות מיליוני שקלים למימון של רכישת קרקעות", מספר פרץ. "מי הולך לקנות היום קרקע כשהוא צריך לשלם 6% ריבית? אנחנו רוצים להיות בצד הבטוח ולא לבנות על זה שהמחירים תמיד יכסו את עלות הקרקע".

בוני התיכון מזוהה כיום בעיקר עם פרויקט הדגל שלה, התחדשות עירונית ברחוב הראשי של קרית אונו, לבניית 1,077 דירות חדשות. "אכלסנו כבר 250 דירות ועוד חודש מאכלסים עוד 250. נסיים לאכלס הכול בעוד 3 שנים", אומר פרץ. "השכלנו לראות שהעתיד של הארץ זה התחדשות עירונית. זה אירוע של פעם ב־80 שנה (שרבים מהבניינים במדינה יידרשו לפינוי־בינוי, נ"א), וישראל חווה את זה כעת לראשונה".

עמי פרץ משמש כאמור כמנכ"ל החברה ומחזיק 51.5% ממניותיה, לצד אחיו, בני פרץ (23%) שאינו מעורב בפעילות החברה וניסים פרץ (2%), המשמש כמנהל לוגיסטי בבוני התיכון. בני פרץ היה בעשור הקודם המנהל האישי של הזמר אייל גולן, עד שפרץ ביניהם סכסוך, שיושב לאחרונה.

דרך לא חלקה

בוני התיכון נסחרת היום לפי שווי של 810 מיליון שקל, לאחר זינוק של 840% במניה בחמש השנים האחרונות. אך הדרך לא הייתה חלקה: בעקבות עליית הריבית ב־2022 המניה איבדה יותר מ־50% משוויה. שינוי הכיוון החל בסוף אוקטובר 2023, אחרי ההלם הראשוני של הטבח בעוטף עזה, וכעת המניה כבר לא מאוד רחוקה מהשיא (10% משם).

החברה "משווקת ומבצעת" 1,322 דירות, צניחה חדה לעומת כ־2,087 בסוף שנת 2021, אך מנגד צבר ההזמנות שלה (תוכניות עתידיות בשלבים שונים), כמעט כולו בתחום ההתחדשות העירונית, זינק ל־28 אלף דירות, לעומת כמעט 16 אלף באותו הזמן.

הכנסות בוני התיכון צמחו בשנת 2024 לסכום של 425 מיליון שקל, זינוק של 19% לעומת השנה שלפניה אך ירידה של 30% ביחס לשנת השיא, 2022. הרווח הגולמי עמד על 59 מיליון שקל, עלייה של 17% ביחס לשנה הקודמת אך נפילה של 55% ביחס לשנת 2022. בשורה התחתונה הציגה החברה הפסד של 6.5 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 60 מיליון שקל בשנת 2022 (ורווח של 4.5 מיליון שקל בלבד ב־2023).

"רק 7 שנים לפרויקט"

בעיה בסיסית בתחום הנדל"ן למגורים היא שכל פרויקט לוקח זמן רב, ותחזיות שמפרסמות החברות הן גמישות להפליא (ראו מסגרת). לוקח שנים רבות עד שפרויקטים מקודמים ונבנים, בעקבות ההליכים התכנוניים מול המדינה והרשויות המקומיות. בתחום ההתחדשות העירונית הבעיה חמורה אף יותר, שכן צריך גם להשיג חתימות של רוב גדול מקרב דיירי הבניינים המיועדים לפינוי.

אתם וחברות אחרות כותבים במצגות לשוק שיש לכם אלפי יח"ד לבנייה "בקנה". כמה זמן באמת לוקח עד שכל הצבר הזה מתממש לדירות בפועל?
"אם אני משווה ללפני 12 שנים, היו לנו פרויקטים שלקח 8 שנים לקדם עד הבנייה, והיום יש לנו פרויקטים שתוך שלוש־ארבע שנים יש תב"ע (תוכנית בניין עיר, נ"א), ואז עוד 3־4 שנים של בנייה.

"מבחינת הרשויות וגורמי התכנון יש שיפור לא רגיל, ורואים שגרף הקידום הסטטוטורי יורד ומקצר את לוחות הזמנים של היתרי הבנייה. ראשי ערים מתקשרים ולוחצים שנגיש תוכניות, גם כי הממשלה מעודדת את העיריות ונותנת כסף לכך".

ועדיין זה פרק זמן לא מבוטל.
"כן, זה פרק זמן. תבין ש־7 שנים בהתחדשות עירונית זה מהירות שיא".

ובינתיים מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אתה לא רואה כאן בעיה?
פרץ: "אם יש לאנשים יכולת, מה הבעיה? אני יכול לתהות אם הם מסוגלים או לא מסוגלים, אבל בסופו של דבר אנשים רוכשים דירות. אז כן, יש להם קצת חסכונות וכולם נזקקים לעזרה של ההורים.

"יש אנשים שיש להם פחות יכולות, אז קונים דירות יותר קטנות. בפרויקטים החדשים שלנו יש גם דירות של 50 מטר. התרבות הזאת שבן אדם רוצה דירה בארץ, היא דבר חזק מאוד".

פרץ מסכים שהריבית הגבוהה ועליית מחירי הדירות בלמו את שוק הדירות לתקופה: "רוכשים פוטנציאליים ראו שהריבית עלתה והיו צריכים לקחת משכנתא של 1.5־2 מיליון שקל. מאחר שלא יכלו להעמיד את ההון עצמי, הם העדיפו לשים בינתיים את הכסף בפיקדון.

"לכן ליזמים לא הייתה ברירה אלא להמציא את מבצעי ה־20\80 ללא הצמדה. אני מעריך שלאט לאט נחזור למצב הרגיל של הצמדה ותנאי תשלום רגילים, בוודאי אחרי שהבנקים צמצמו את המבצעים האלה".

מה טווח המחירים בפרויקטים שלכם?
"בקרית אונו אנחנו מוכרים דירות ב־3.2־4.2 מיליון שקל, בבאר יעקב יש לנו דירות ב־2.5 מיליון שקל, בפתח תקוה ב־2־2.5 מיליון שקל".

ואם אני רוצה לקנות דירה בחצי מיליון שקל, כמו ביוון או בקפריסין?
"אין מוצר כזה. אפילו אם אתה קונה כאן דירה בת 60 שנה שמיועדת לפינוי בינוי, היא כבר מתמחרת את הערך הצפוי שלה בעתיד".

בונים בעיקר עם סינים

לפי סקירת משרד האוצר, רק 21 אלף פועלים פלסטינים חזרו לענף הבנייה ברבעון הראשון של 2025 (לעומת 100 אלף קודם למלחמת חרבות ברזל). במקביל, מספר העובדים הזרים שולש, אבל הם עדיין רק 18% מהמועסקים בתחום.

פרץ לא מודאג. לדבריו "לדעתי העובדים הפלסטינים כבר לא יחזרו. אנחנו בעיקר בונים את הפרויקטים שלנו עם חברות סיניות וגם ממזרח אירופה, ולמרות המלחמות באף פרויקט אין לנו איחור באכלוס".

אבל זה מקפיץ את מחירי הדירות?
"כן, אין ספק שמחירי המכירה עלו, אבל גם עלויות הבנייה גדלו. התחלנו את קרית אונו עם רווחיות גולמית של 15% ואנחנו עכשיו ב־35%. זה יירד בהמשך בשל עלויות הבנייה אולי ל־24%, אז בסוף זה מתאזן".

אז מה יהיה הפתרון למחירי הדיור?
"כלכלה טובה, שבה הכול מסתדר בסופו של דבר".