"אין בי פחד": הנדל"ניסט שבנה כבר 4,500 דירות מנתח את השוק

"אני לא אוהב לדבר על קבלנים אחרים, רק על עצמי. אני לא מוכר אוויר - אני מוכר מקצוענות, טיב, אצלי יש אבא ואמא. מי שקונה בכל הרעש הזה שנוצר עכשיו סביב שדה דב, שידע שייקח לו עוד זמן. ארבע־חמש שנים מהיום עד לעלייה על הקרקע. כל יום שולחים לי כתבות על כמה מוכרים בשדה דב, אבל אני לא מסתכל על זה. אני מוכר במחירים הריאליים, ומוכר טוב".

● נפלו בין הכיסאות: בעלי דירות להשקעה שנפגעו לא יקבלו פיצוי מלא מרשות המסים, בינתיים
● קבוצת רוכשים קנתה 10 דירות ביפו ד'. כמה הן עלו?

קלוד נחמיאס, בעלי קבוצת נחמיאס, התמודד עם לא מעט קשיים עד שהוציא לדרך את הפרויקט ברובע שדה דב, פרויקט UTOPIA שבו 337 יחידות דיור במגדל בן 35 קומות, בבניין בן 15 קומות ובשני מבנים מרקמיים בני שמונה קומות, לצד 620 מ"ר שטחי מסחר. הפרויקט, בדרום הרובע, יצא בקרוב לפריסייל (קדם מכירה), לקראת השיווק הרשמי שלו המתוכנן לספטמבר הקרוב. בחודשיים הקרובים יעלו הטרקטורים על הקרקע.

את הקרקע רכש נחמיאס במרץ 2022 כחלק ממגרש 103, ומאז, במשך יותר משלוש שנים, ניהל הליך לא פשוט של פירוק שיתוף מול בעלי הקרקע הנותרים במגרש, כדי להעביר אותו בסופו של דבר לבעלותו המלאה. רגע לפני קבלת היתר חפירה ודיפון מעיריית תל אביב־יפו, הוא ראה כמו כולם את הפרסום של חברת גינדי החזקות - דירה בשדה דב החל ב־49 אלף שקל למ"ר, נמוך בעשרות אחוזים מהמחירים שבהם נמכרו דירות עד היום ברובע, כולל בפרויקט של נחמיאס. אבל עושה רושם שהוא פחות מתרגש מכך.

"הקרקע מדברת בפני עצמה", הוא אומר. "לדעתי, זה אחד המקומות היפים ברובע. אנחנו כבר עם היתר ראשון ביד, שילמנו את האגרות ובקרוב נעלה על הקרקע, זה חשוב מאוד. את ארבע השנים הראשונות הקשות כבר עברנו. אני לא מסתכל על המחירים של האחרים. יש פה גל מסוים, והוא יעבור. יש הרבה 'סירות' בים, וההבדלים ביניהן עצומים, ובסוף כל אחד בוחר את מה שמתאים לו".

לנחמיאס יש גם נתונים להיאחז בהם: על אף שהפרויקט טרם יצא לפריסייל באופן רשמי, והתנהל בחודשים האחרונים בשיווק שקט, נמכרו בו כבר כ־70 דירות, במחיר של 75 אלף שקל למ"ר ומעלה. לדברי החברה, נמכרו בו גם דירות ב־100 אלף שקל למ"ר ויותר, ואחת המכירות הבולטות בו עד כה היא מכירה של מיני פנטהאוז בשטח 260 מ"ר, תמורת 26 מיליון שקל.

מה היתרון שלכם, בעיניך, לעומת גינדי?
"אני לא אוהב לדבר על יזמים אחרים, אני מסתכל על עצמי. אבל מי שמדבר כבר בשלב הזה על היתר בעוד שנתיים, זה לא רציני. יש הרבה דברים נעלמים, והעיתונאים מפרסמים מה שמפרסמים. רק כדי להראות תוכנית עיצוב רצינית לעירייה אתה צריך לעבור 24 חודשים. עיריית תל אביב קשה מאוד, לא מתפשרת אפילו על עמוד, מתעכבת על כל פרט, מהאלומיניום ועד לזכוכית, והדברים האלה לוקחים זמן. חשוב לי לציין גם שהיא עשתה עבודה טובה מאוד בשדה דב, התכנון של השכונה מצוין".

 פרויקט UTOPIA, ''הקרקע מדברת בעד עצמה'' / הדמיה: ויו פוינט

מה גרם לך ללכת דווקא על המגרש הספציפי שבו זכית בשדה דב?
"זה היה מכרז קשה, אחד ויחיד מסוגו. לא קשה רק מבחינת פירוק השיתוף, מדובר בפרויקט מאתגר. אבל אהבתי מאוד שזו קרקע פרטית: לא צריך לבוא לרשות מקרקעי ישראל בעוד 49 שנים (תקופת החכירה הראשונה שמעניקה רמ"י בדרך כלל בקרקעות מדינה - י"נ). גם בעוד מיליון שנה הקרקע תישאר שלי, והיא נמצאת בלב ליבו של המקום הכי טוב, בקרבת הים, בסמוך לפארק של השכונה. יש לי זכות לבנות במקום הזה".

"אני גם היזם, גם הקבלן וגם המתכנן"

נחמיאס עלה עם משפחתו מפס שבמרוקו בגיל שמונה, לעיר אשדוד. הוא הבן הבכור במשפחה בת שבעה ילדים. בגיל צעיר החל לעבוד כדי לסייע בפרנסת הבית. "מדי פעם עבדתי בבניין, אבל עבדתי גם במכולת, חשבתי בכלל על כיוונים כמו ביגוד, מכירת כלי בית - אבל כבר בגיל 17 ראיתי משהו בבניין, אהבתי את התחום הזה. הייתי בנאי, עבדתי בטפסנות, עשיתי קבלנות, בניתי וילות, עבדתי עבור דודים שלי שהיו בזמנו קבלנים גדולים באשדוד. העיקר להביא עוד כסף הביתה, לא היה מי שיעזור לי. רציתי להחזיר להורים שלי מעט ממה שעשו בשבילי".

בשנת 2007 הקים חברת בנייה עם שוש, אשתו דאז וגרושתו כיום. בשנת 2018 נפרדו דרכיהם, וכיום קבוצת נחמיאס נמצאת בבעלותו הבלעדית. לדבריו, הניסיון שלו בשטח, בבנייה בידיים, תורם לו ומסייע לו עד היום.

"אחד היתרונות שלי זה שאני יודע מה זה בניין. נפל בחלקי להקים את המגדל שהיה בזמנו החמישי בגובהו בארץ, 'מגדלי K טאוור' באשדוד. מגדל של מגורים, מסחר, משרדים, חניונים - זה פרויקט שלמדתי ממנו הרבה. עשיתי גם טעויות, אבל אפשר לטעות כל עוד לא ממשיכים לעשות אותן טעויות אחר כך. הפרויקט הזה לימד אותי שאין לי פחד. אני אוהב אתגרים. כל הזמן מלווה אותי הניסיון מפעם, ובכל יום יש מה ללמוד. הבניין עצמו הוא לא העיקר: צריך לדעת איך אתה מתחיל וגם איך אתה מסיים, כי בכל פרויקט נדל"ן יש הרבה תקלות בדרך".

 פרויקט מגדלי הדקל אשדוד / הדמיה: ויו פוינט

היום יש לך גם חברת ביצוע, וגם חברת כוח אדם. עד כמה זה מסייע?
"אחד היתרונות הגדולים שלנו הוא שהכול נעשה אצלנו. אני גם היזם, גם הקבלן המבצע וגם המתכנן - אין דירה שאני לא מתכנן בעצמי. בגלל הניסיון שלי, אני גם נותן פתרונות לאנשי המקצוע שעובדים איתנו. אנחנו תלויים בעצמנו כי יש לנו קבלנים משלנו, יש לי חברת כוח אדם משלי עם עובדים מסין, מתאילנד, מהודו וממולדובה. כל זה מקצר תהליכים, ובגלל זה למרות המלחמה אנחנו מוסרים דירות לפני הזמן. פיתחתי לעצמי כל מה שראיתי שעלולה להיווצר בו בעיה בעתיד. אני לא צריך לסגור עם קבלנים כאלו ואחרים, אני סוגר הכול עם עצמי ועם הקדוש ברוך הוא".

גם היום, נראה שיש לך פינה חמה בלב לאשדוד.
"אני אוהב אותה, זו העיר שלי. יש לי ילד אחד שנשאר לגור שם, יש משפחה ואחים. אחד הפרויקטים הגדולים שלי הוא פרויקט הפינוי־בינוי הראשון באשדוד, 'מגדלי הדקל' עם כמעט 900 דירות חדשות".

אתם מתכוונים להתרחב עוד בתחום ההתחדשות העירונית?
"בתקופה האחרונה קצת ירדנו בפעילות בתחום הזה, אבל אנחנו חוזרים עכשיו, מגבירים את הקצב. יש לנו עוד שני פרויקטים מתוכננים עם כ־2,000 יח"ד כל אחד באשדוד, ובמקביל אנחנו מקדמים פרויקטים בגבעתיים, ברחובות, בפתח תקווה, בחולון. יש לנו חברה שכל עיסוקה הוא התחדשות עירונית. התחום הזה התקדם מאוד בשנים האחרונות, ורוב התוכניות כבר עם מוכנות - רק להיכנס ולהתחיל לעבוד".

"מבצעי ה־80/20 יצרו בלבול בשוק"

כשמתעכבים עם נחמיאס על מצב שוק הנדל"ן, הוא אומנם נותר אופטימי - בראייה לעתיד בעיקר - אך מתריע מפני כמה בעיות שהענף מתמודד איתן, בייחוד בשל השלכות המלחמה כמובן. לדבריו, ייתכן מאוד שנראה התפתחויות נוספות, לא חיוביות, מכיוון הבנקים כלפי הקבלנים והיזמים, נוסף על השינוי בכללי המשחק שקבע בנק ישראל סביב מבצעי הקבלנים, רק לפני כחודשיים.

"יש הרבה בלבול בשוק", הוא אומר. "מבצעי ה־80/20 יצרו את הבלבול הזה, ועכשיו מייצבים את השוק. לדעתי המבצעים האלה נכונים, ואין בעיה להשתמש בהם, אבל לא לגבי כולם: הם מתאימים, למשל, למשפרי דיור, למי שרוצה להחליף דירה קיימת בדירה חדשה. עבור אנשים כאלו היו צריכים לשחרר יותר את מבצעי הקבלנים, לדעתי, ואמרתי את זה למי שצריך להגיד.

"אני מתחיל לגלות שליזמים קשה יותר ויותר לבצע, למצוא את הקבלנים המבצעים המתאימים, וזאת אחת הסיבות שהקמתי חברת ביצוע משלי. הענף הזה לא קל, אין מי שיבנה היום. ויש לזה השלכות: הבנקים, בעוד חצי שנה לכל היותר, יַתנו הסכמי ליווי בכך שהיזם יביא הסכם ביצוע עם קבלן מוכָּר, כזה שהבנקים עצמם בוחרים. אחרת - לא יהיה להם ליווי. האחריות חלה על הבנקים, ואני חושב שהם יתחילו להיזהר יותר. הם ירצו לדעת עם מי הם עושים עסקים, כדי לא להתמודד חלילה עם יזם שיקרוס. הבנקים רואים את המצוקה של המדינה: המלחמה עוד מתנהלת, אין עובדים, אין אפילו חיילים. גם להביא עוזרת בית נהיה קשה, הכול קטסטרופה מהבחינה הזאת, וההשלכות של המצב הזה מתגלגלות".

זה גורם לעצירה במכירות?
"אנחנו ממשיכים למכור למרות הכול, בכל הפרויקטים - מגדרה ואשדוד ועד שדה דב ורמת השרון. אני מאמין שבעתיד יהיה טוב, אבל היום הכי חשוב מבחינתי שהחיילים, שהחטופים, שהילדים שלנו יחזרו הביתה. שכל מה שקורה בארץ ייפסק, שתהיה ערבות הדדית, שנחבק אחד את השני, שנאהב ונעזור ולא נתחרה אחד בשני. במלחמה הזאת האזרח הקטן ניצח, לא המדינה. האזרח הקטן תרם יותר מכולם, ועדיין ממשיך לתרום".