פרויקט הרברט סמואל בתל אביב. היצע מועט וביקוש גבוה / הדמיה: סטודיו 84
דירה בת שני חדרים בקומה השביעית בפרויקט מנדרין אוריינטל ברחוב הירקון 2 בתל אביב (מול מתחם הדולפינריום לשעבר), נמכרה באפריל האחרון תמורת 9.79 מיליון שקל - כך על פי אתר רשות המסים. העסקה, לדירה בשטח 79 מ"ר, משקפת מחיר של 123,924 שקל למ"ר.
● פחות ממחצית מהדירות שווקו בפועל: מה נשאר מההבטחות של הסכמי הגג
● מנכ"ל בנק לאומי: "פתרון הבירוקרטיה המיותרת יוריד בכ-10% את מחירי הדירות"
● הסרבנים שניצחו את הרוב: מה עומד מאחורי ההחלטה המפתיעה בפרויקט נדל"ן בבת ים
ברחוב הירקון 7, כך על פי אתר מדלן, נמכרה בפברואר השנה דירה תמורת 6.67 מיליון שקל. העסקה הזו, לדירה בשטח 53 מ"ר, משקפת מחיר של 125,759 שקל למ"ר. באוקטובר 2024 נמכרה דירה נוספת במנדרין אוריינטל ב־13.38 מיליון שקל, בעסקה המשקפת מחיר של 132,475 שקל למ"ר.
אלו רק שלוש דוגמאות: בזמן שרוב ענף הנדל"ן, ודאי בתל אביב, שואל את עצמו עד לאיזו רמה יגיעו המחירים ברובע שדה דב החדש הנבנה בימים אלו בצפון העיר, סמוך לים, יש אזור שנמצא גם הוא בקו ראשון לים - וכבר היום מציג מספרים שבעבר הלא רחוק היו נשמעים מופרכים לרבים מאיתנו.
"עסקאות של השנה האחרונה ברחוב הירקון עברו את הממוצע של 130 אלף שקל למ"ר", אומר רן וירניק, שמאי מקרקעין ומשפטן, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין לשעבר. "אם ננסה להשוות בין האזור הזה לבין שדה דב, נבין שזה פשוט לא אותו מוצר: הירקון הרבה יותר מרכזי משדה דב, יש ים במרחק הליכה לאורך כל הרחוב, שוק הכרמל קרוב, מרכז העיר קרוב. גם ההיצע שם אחר: יש בכל רגע נתון פחות או יותר רק פרויקט אחד שמוכרים בו דירות חדשות, ומי שמוכר - הוא זה שקובע את המחירים. אפשר לומר שזה כמעט מונופול. בהשוואת המחירים כיום, הירקון יותר יקר ב־60%".
"יש גם פרויקטים של 150 אלף"
"יש גם פרויקטים ברחוב הזה שהמחיר בהם הוא יותר מ־150 אלף שקל למ"ר, בממוצע", מוסיף אורן כץ, מתווך המתמחה בשוק היוקרה בדגש על תל אביב־יפו. "פרויקט מנדרין אוריינטל למשל, שכל הדירות בו כבר נמכרו, אגב. פרויקט הרברט סמואל 6־8. מגדלים יוקרתיים מביאים את הסכומים האלה, אבל גם בפרויקטים קטנים יותר יודעים לתת היום את התוספות שמושכות את קהל היוקרה. רק פרויקטים מאוד יוקרתיים יכולים להביא את המחירים האלה - כאלו שיש בהם מלון משולב, בריכה, שנמצאים באמת בקו ראשון לים. בניינים ישנים ברחוב, כאלו הנחשבים פשוטים יותר, מתומחרים בטווח שבין 70 ל־80 אלף שקל למ"ר".
על תוכנית הרברט סמואל בתל אביב אמונים אדריכל אבנר ישר ושותפו יוני גרוסוסר ממשרד ישר אדריכלים.
יהודה אברון, מתווך הפועל גם הוא בשוק היוקרה, טוען כי המחירים הללו מאפיינים את כל רצועת החוף: "גם בנמל יפו אפשר לראות מחירים של 100 אלף שקל למ"ר ויותר מזה, וגם בהרצליה פיתוח כמובן. זה תלוי בפרויקט, בנכס, במידת היוקרה שהם מציעים. המחירים יכולים להתחיל מסביבות 15 מיליון שקל, ולהגיע עד ל־100 מיליון שקל ויותר. שכירות ברחוב הירקון, קו ראשון לים, תגיע גם ל־60 אלף שקל בחודש. רחוב הירקון מאוד מבוקש כיום, והמחירים בהתאם. אין הרבה מציאות ולכן התמחור מגיע לרמה הזאת".
"משפחות שגרירים ותושבי חוץ"
אחד הגורמים המרכזיים למחירים הגבוהים הוא היחס בין ההיצע המועט לביקוש הגבוה, אותו עיקרון ידוע שלומד כל סטודנט מתחיל בכלכלה. אבל מהיכן מגיע הביקוש הגדול, ובמילים אחרות: מי יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במחירים כאלו? התשובה נמצאת מעבר לים.
"אלו מחירים שמשקפים את השוק", קובע כץ. "כך קורה כשאין עתודות קרקע, כשהכול כבר נבנה, כשאין הרבה היצע. כשאני מוכר דירות במחירים האלה, גם אני מרים גבה - אבל זה מה שהשוק קובע. אני לא יודע אם נגיע בעתיד גם ל־200 אלף שקל למ"ר, אבל לדעתי זה לכל הפחות יישאר ברמות האלה, בגלל גורם אחד: תושבי החוץ. באים הרבה מהם להתעניין בדירות באזור לאחרונה, בעיקר מאנגליה אגב, גם בגלל האנטישמיות אבל גם בגלל הכבדת המס במדינה.
"יהודים בריטים שלא מפחדים מהמצב בישראל, שקשה להם עם האנטישמיות הגואה ועם המיסוי הגבוה שם, מחליטים לבוא לפה, והירקון זה אחד המקומות המועדפים. הם מחפשים את הסיטי של תל אביב. תושבי החוץ משנים את כללי המשחק וכך המחירים מגיעים לאן שמגיעים".
"משפחות שגרירים ותושבי חוץ הם עיקר הגורמים שמייצרים את הביקושים ברחוב הירקון", מוסיף אברון. "יש פעילות גדולה מאוד של תושבי חוץ בזמן האחרון. אומנם פה בישראל המצב לא טוב, אבל כשפה לא טוב - ליהודים בחו"ל קשה עוד יותר. האנטישמיות גואה, והם מחפשים מפלט".
"יהודי צרפתי שמחפש מפלט לחגים, או רוצה להתרחק מהאנטישמיות, מגיע לכאן - ורוב הסיכויים שהוא יבחר בירקון", אומר שמאי וירניק. "הייטקיסטים צעירים עם שני ילדים ילכו לשדה דב. הירקון - זאת אוכלוסייה אחרת. זה רחוב שמתחבר לעיר, זה מתאים לאנשים שאוהבים את הרעש ואת החיים האורבניים, ולא מחפשים חיי קהילה שקטים".
אברון מרחיב על התוספות המיוחדות שמושכות את הרוכשים הפוטנציאליים אל דירות היוקרה: "ברחוב הירקון יש הרבה דירות מיוחדות, ברמה היוקרתית ביותר. אלו אנשים שכל פרט חשוב להם: דירות עם בריכה - וזו חייבת להיות בריכת אינפיניטי (בריכה ללא מסגרת באחת מצלעותיה - י"נ); עם חניה ומעלית פנימיות, בתוך הדירה, שלא מצריכות את הדייר להיפגש עם הרחוב; עם סלון רחב ממדים, שאפשר להציב במרכזו שולחן ענק לאירוח של אנשים רבים; והכי חשוב: אין דבר כזה דירה בלי נוף לים. הים הוא פרמטר משמעותי והקרבה אליו בירקון עושה את שלה".