מגדל פיבקו ברמת גן / צילום: Shutterstock
העסקה: דירת 5 חדרים בשטח 297 מ"ר, ב"מגדל הגן" המוכר יותר כ"מגדל פיבקו" ברחוב חרוזים 2 ברמת גן, נמכרה ב-9.45 מיליון שקל. הדירה בקומה ה־14 של הבניין וצמודות לה שלוש מרפסות בשטח כולל של כ־15 מ"ר.
● כסף בקיר | שלושה משקיעים, שלושה מסלולים: כך נראים הרווחים, הטעויות וההפתעות
● טור סופ"ש | דרמה נדל"נית: לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה של מחירי הדירות
● דירה משופצת בכפר סבא נמכרה תוך 48 שעות: ״ממ״ד היה מקפיץ את המחיר״
על הפרויקט: את הבניין המיוחד תכנן האדריכל אילן פיבקו, "עם כיפה בגובה 12 מטר מקונסטרוקציית פלדה וזיגוג בחומרים שקופים". התוכנית אושרה לפני 27 שנים, והחברה היזמית, יהלומי כנען פיתוח והשקעות בע"מ, הקימה את המגדל ב־2003. על אף מיעוט הדירות במגדל - 11 בלבד - השיווק של הדירות שבו היה איטי במיוחד והתמשך לאורך שנים.
לא בוצעו בפרויקט הרבה עסקאות יד שנייה. העסקה האחרונה שרשומה ברשות המסים בוצעה לפני ארבע שנים, ובמסגרתה נמכרה דירת 4 חדרים 145 מ"ר, בקומה התשיעית, תמורת 6.4 מיליון שקל.
ניתוח: בגלל הייחוד של הפרויקט, ניתן לנתח את העסקה בכמה אופנים.
בניגוד לרוב העסקאות השבועיות שלנו - אין טעם להשוות את מחיר הדירה למחירי הדירות בסביבה. מדובר בפרויקט ייחודי, שאינו דומה לשום דבר בסביבתו הקרובה והרחוקה. ניתן להסתפק ולומר, ששכונת חרוזים נחשבת לשכונה טובה ומבוקשת בצפון מערב רמת גן, מה שבא לידי ביטוי בין היתר בריבוי של פרויקטים לתמ"א 38 שבוצעו בה. אבל מכאן ועד השוואה עם מה שקורה במגדל - המרחק רב.
נסייג ונאמר כי הטכניקות שבהן השתמשנו אינן שמאיות, אבל הן מקובלות בענף, כדי להעריך נכסים מיוחדים, או כאלה שאין כמותם בסביבה הקרובה.
השיטה הראשונה שבה ניתן לבחון את מחיר העסקה היא הטריוויאלית מכולן, והיא מחיר העסקה אל מול תקופת המכירה והמחירים המבוקשים על הדירה.
הדירה הייתה על המדף זמן רב, והמחיר הראשוני שננקב עליה היה גבוה בהרבה. קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, שהצליחה בסופו של דבר למכור את הדירה, פרסמה אותה במחיר של 11 מיליון שקל, אבל גם ממנו נאלצו הבעלים להתפשר על יותר ממיליון וחצי שקל. לאור זאת נראה, כי המחיר שהושג הוא "מחיר השוק" של הדירה.
שאלה אחרת היא כמה אנשים מוכנים לשלם יותר מ־10 מיליון שקל על דירה ברמת גן. מתברר כי במחצית הראשונה של השנה נמכרה בעיר דירה אחת במחיר שחצה את הרף הזה, בעוד שבתל אביב נרכשו 84 דירות כאלה. כך שמבחינה זו נראה כי הדירה, או יותר נכון הפרויקט כולו, נמצא ב"צד הלא נכון" של נחל איילון (ונתיבי איילון) ואנשים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר על דירות קטנות יותר בשכונות בבלי ופארק צמרת שמצויות ממול.
בהמשך לכלל הבסיסי הנדל"ני של "מיקום, מיקום, מיקום", חיפשנו דירות בצד השני של האיילון. בדקנו את רמות המחירים במגדלי פארק צמרת. מצאנו, שהמחירים שם מגיעים לממוצע של סביב 50 אלף שקל למ"ר, בעוד שהדירה הנוכחית נמכרה לפי 32 אלף שקל למ"ר.
דבר המתווך: אדם דרייפוס ורועי קנר מקבוצת מונטיפיורי נדל"ן, שתיווכו מטעם המוכרים, מסרו כי "מדובר בעסקה גדולה ולא שכיחה במונחי מחיר ברמת גן, באחד המגדלים המיוחדים ביותר במדינת ישראל, שיושב ממש בתוך פארק הירקון, והוא גם מגדל היוקרה הראשון שנבנה בעיר". השניים מדגישים כי הדירה מיועדת לשיפוץ, והעריכו כי המחיר הוגן לשני הצדדים.
הערכת השמאי: "המחיר נמוך", אומרת השמאית תמר אברהם. "מדובר בדירה שמשתרעת על קומה שלמה, עם ארבעה כיווני אוויר. המחיר משקף שווי של כ־32 אלף שקל למ"ר. מסקר שעשיתי לדירות באזור פארק צמרת עולה כי המחירים שם נעים סביב 55 אלף שקל למ"ר. אומנם יש שוליות לגודל (כלומר לא מחשבים את כל שטח הדירה לפי המחיר המקורי למ"ר, שכן התוספת השולית למחיר של כ־150 מ"ר בדירה הזו נמוכה משמעותית מאשר של המחצית הראשונה, א"מ), אבל זו הפחתה גדולה מדי. ייתכן שהבניין עצמו תורם למחירים הנמוכים, אך בשלוש השנים האחרונות לא נערכו בו עסקאות, אז קשה לי לבחון האם הבניין הספציפי הזה מקבל מחירים נמוכים".
בשורה התחתונה: מאות מגדלים חדשים הוקמו מאז הוקם מגדל פיבקו, אך הוא נותר אייקוני עקב חזותו הייחודית ומעוררת המחלוקת. על אף המיקום המיוחד, הדירות הענקיות והתכנון הייחודי שלו, נראה כי השילוב של דירת ענק, במגדל מיוחד, ברמת גן, משפיע על המחירים, בתוספת לכך שהדירה זקוקה לשיפוץ.