המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי / צילום: חן גלילי
סוף להסכמים דרקוניים של הבנקים בהסכמי הליווי הבנקאיים למיזמי נדל"ן. המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, שלח מכתב לבנקים בו הוא מבקש שלא יתערבו בשיקולי יזמים בהורדות מחירים של דירות בודדות. עם זאת, הבנקים יוכלו להמשיך ולפקח על כלל התוכנית העסקית של היזמים. זאת, בעקבות המלצות ועדת שמחון.
● ניתוח גלובס | שוק היוקרה עולה, מעמד הביניים נוטש: הנתונים שמאחורי מדד מחירי הדיור
● עלויות הבנייה זינקו, ומיזמי פינוי בינוי הופכים לא כלכליים
● בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
לפני כשלושה חודשים, הוקמה ועדת שמחון, וזאת לאור תזה שהועלתה, לפיה הסכמי ליווי דרקוניים של הבנקים מול היזמים, מעניקים לבנקים שליטה מוחלטת על מבצעים והורדות מחירים אותם היזמים מעוניינים לבצע, והופכים לכאורה את הבנקים למי שקובעים את מחירי הדירות בפרויקטים.
עם זאת, בעבודת הוועדה לא נמצאו ראיות לכך שהסעיפים הללו הם הסיבה לכך שמחירי הדירות בישראל יורדים בקצב איטי, על אף שתנאי השוק, ובראשם היצע הדירות והירידות בביקושים היו אמורים להכתיב ירידות "כבדות" יותר. אולם, חלק מההסכמים שהובאו בפני חברי הוועדה, העלו את החשש שלבנקים אכן קיים כוח כזה.
הוועדה המליצה לקבוע כי "לגורם המממן של מיזם בליווי פרויקט בנייה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו, ייקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם".
הצעד ישפיע על מחירי הדירות?
הוועדה, כפי שחחיאשוילי מדגיש במכתבו, קבעה כי אין פסול בכך שבנקים יכללו בהסכמי המימון שלהם התניות שונות שקשורות לתוכנית העסקית של היזם - כלומר, קצב מכירות, ההכנסות שנובעות מהפרויקט, כושר הספיגה הפיננסי שלו (יכולתו לעמוד במשברים, כמו עליית עלויות בנייה וירידה בקצב המכירות, למשל) ועוד. אולם, אין צורך בהתניות שיגבילו את היזמים בירידת מחירים של דירות בודדות בפרויקט, כי אלה אינן נדרשות להבטחת זכויות הבנק, ומצד שני הן עלולות לפגוע בתחרות.
לנוכח זאת, כתב חחיאשוילי כי "עמדת הפיקוח על הבנקים היא כי על התאגידים הבנקאיים להתאים את התנהלותם מול יזמים במימון פרויקטים לבנייה למגורים באופן שיישם את המלצות הצוות, כאמור לעיל". הוא אף ביקש מהבנקים לדווח לפיקוח על הבנקים על הצעדים שהם נוקטים בהקשר זה.
יש לשים לב כי אין מדובר בהנחיה או בהוראה; זאת, בין היתר, לאור העובדה שהתעוררה מחלקות סביב האפשרות שיש לבנק ישראל להוציא הנחיות מסוג זה.
פרופ' דיוויד גילה, הממונה לשעבר על הגבלים עסקיים, שאף הופיע בפני חברי הוועדה, אמר לגלובס בהקשר זה כי "הצעד של איסור הכנסת סעיפים מהסוג הזה הוא מסוג ההתערבויות שרשות התחרות עושה, אך זה גם חלק מהמנדט של בנק ישראל לשמור על הצרכנים ועל התחרות".
עם זאת, בבנק ישראל מעדיפים ללכת בדרך זו, כי האלטרנטיבה למכתב היתה כפיית הסדר דומה באמצעות חקיקה.
האם זה מה שיאיץ את ירידת מחירי הדירות בימים אלה? קשה להניח. מרגע שהבנק לא יכול לאסור על קביעת הנחה על דירות בודדות, אך עדיין יש לו פיקוח הדוק על ההכנסות מהפרויקט, האפשרויות להוריד את מחירי הדירות נותרות מוגבלות למדי.