ועדת שמחון: הבנקים לא יוכלו להגביל יזמי נדל"ן בהורדת מחירי דירות

גורמי מימון לא יוכלו להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחירי דירות, ואסור יהיה להם להתנות את הליווי בשינויים עתידיים במחירי הדירות. זו ההמלצה המרכזית של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון.

● העיר שדשדשה שנים מאחור והיום מציגה - מהפך נדל״ני
● הזוג הצעיר שכבר קנה 3 נכסים: "הדירה הראשונה הייתה שבורה אך במיקום מרכזי"

זאת, לנוכח סעיפים שנמצאו בהסכמי ליווי לפרויקטים למגורים, לפיהם יזמי נדל"ן לא יוכלו למכור דירות תוך ירידת מחירים, ללא הסכמת הבנק. עם זאת, לא נמצאו ראיות לכך שהסעיפים הללו הם הסיבה לכך שמחירי הדירות בישראל כמעט שלא יורדים, וזאת על אף שבשוק קיים היצע גדול של דירות חדשות לא מכורות. בבנק ישראל הגיבו לגלובס באומרם, כי מדובר בהנחיה קוסמטית, שכן בנקים יוכלו להתנות ליווי בנקאי ברווחיות של היזמים, שהיא ממילא מותנית במחירי הדירות.

האם יש למערכת הבנקאית מעורבות בקביעת מחירי הדיור?

הוועדה הוקמה בעקבות החלטת ועדת השרים לענייני דיור בחודש מאי להקים צוות ממשלתי משותף עם בנק ישראל, שיבדוק את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור. על הצוות הוטל לבחון מעורבות כזו, ככל שקיימת, באמצעות תנאים שהבנקים נוהגים להכניס להסכמי ליווי לפרויקטים בתחום הנדל"ן. מלבד שמחון, שעמד בראשה, השתתפו בה גם מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי באוצר ד"ר שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, הממונה על תחרות מיכל כהן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה לענייני משפט אזרחי, כרמית יוליס.

הצוות קיים ארבעה דיונים, אליהם הוזמנו מומחים, רגולטורים ונציגים של המערכת הבנקאית והקבלנית. בין היתר הופיעו בפני הוועדה שני הממונים לשעבר על הגבלים עסקיים -פרופ' דיוויד גילה ודרור שטרום.

הוברר, כי בענף הבנייה למגורים פועלים יזמים רבים. בבחינה של יזמים שבונים 300 דירות ומעלה, עלה כי היזם הגדול ביותר בונה 2.7% מהדירות ועשרת היזמים הגדולים בונים פחות מחמישית מהדירות הנבנות. לאור זאת, לא נמצאה במגזר יזמות הבנייה בישראל תופעה של אוֹלִיגוֹפּוֹל, כלומר של שוק שנשלט על-ידי קבוצה קטנה של יצרנים.

הפועלים ולאומי מספקים 57% מכלל המימון לבנייה

ואולם שונה המצב, כשמדובר בגופים המלווים פיננסית את הפרויקטים. נמצא, כי 2 הבנקים הגדולים - הפועלים ולאומי - מספקים 57% מכלל המימון לבנייה, וכי 5 הקבוצות הבנקאיות (לאומי, הפועלים, מזרחי טפחות דיסקונט והבינלאומי) מספקות 91% מהמימון לענף. "המסקנה העולה מהניתוח הינה, כי ענף האשראי לנדל"ן למגורים הוא ענף ריכוזי במיוחד ולכן קיים חשש מוגבר מפני התאמה אולגופוליסטית של הבנקים בתחום. השאלה העולה היא האם ריכוזיות זו של הבנקים... עשויה לאפשר לבנקים למנוע ירידת מחירים בשוק הדיור", נכתב בדוח.

תיאורטית נראה שאכן קיימת אפשרות כזו, והנה מספר דוגמאות לסעיפים כאלה בחוזים, שהדליקו את הנורה האדומה במועצה הלאומית לכלכלה: "מוסכם כי הלווה אינה רשאית לבצע אילו מהפעולות להלן אלא בכפוף לקבל הסכמת הבנק לכך בכתב ומראש..: למכור דירה בפרויקט במחיר הנמוך משווי הדירה על-פי דוח אפס, הנקוב בנספח..."; "תעמדו בלוחות הזמנים הנדרשים לביצוע מכירות בפרויקט ובמחירי המכירה בהתאם לתחזית מכירות ותקבולים של יחידות בפרוייקט, כפי שנקבעה בדוח האפס..."; "מוסכם כי הלווה אינה רשאית לבצע אילו מהפעולות שלהלן אלא בכפוף לקבלת הסכמת הבנק לכך בכתב ומראש: .... למכור דירה בפרויקט במחיר הנמוך משווי הדירה על-פי דוח אפס, הנקוב בנספח. אם תהיה בפועל סטייה, לפי קביעת הבנק בעניין זה, לעומת נתוני דוח האפס (לרבות, אך לא רק, בקשר עם נתוני הרווחיות, לוחות הזמנים, הכנסות ועלויות הפרויקט)" - במקרה כזה תהיה לבנק עילה לנקוט בסנקציות לרבות העלאת ריבית, העמדת האשראי לפירעון מיידי, מימוש ביטחונות".

התזה שלבנקים יש קשר למניעת ירידת המחירים - לא הוכחה

ואולם ממצאי בנק ישראל בנושא הראו, כי במציאות הקיימת, התנאים הללו אינם רלוונטיים, שכן מחירי המכירה בפועל של 54% מהדירות עולה על מחירן בדוח האפס, כך שבחלק גדול מאוד של המקרים, היזמים לא חייבים לפנות אל הבנקים בדרך להורדת מחירים. עוד נמצא, כי כמעט חמישית מהדירות שנמכרו היו במחירים נמוכים מאלה שננקבו בדוח האפס של הפרויקטים, כך שהתזה שלבנקים יש קשר למניעת ירידת המחירים - לא הוכחה, ואולי אף להיפך.

מצד שני המומחים הסכימו, כי סעיפי ההתנייה הבנקאיים שלא מאפשרים ליזמים להוריד מחירי דירות, ללא אישור בנקים, הם בעייתיים מאוד. פרופ' גילה אמר, כי מדובר במצב שבו בנק יכול למנוע תחרות ולחסום את האפשרות של הקבלנים להוריד מחירים שדורש התייחסות מיידית כדי לשמור על התחרות; הכלכלן פרופ' אלון אייזנברג אמר, כי הליווי הבנקאי חשוב מאוד, אך קיים חשש שהוא מביא להגבלה של התחרות, גם אם לא הייתה כוונה כזו. ד"ר אורן רגבי, ששימש בערו ככלכלן הראשי של רשות התחרות אמר, כי המצב הוא כזה, שהבנק שולט למעשה ברמת המחירים בשוק, מה שעלול להוביל למחירים גבוהים יותר מאלה שהיו מתקיימים בשוק תחרותי.

הצוות סיכם את הדיון במסקנה, כי הפרקטיקה הנהוגה, של הכנסת תנאי מחיר לחוזים שבין היזמים לבנקים המלווים, עלולה למנוע, בנסיבות מסוימות ירידת מחירי דירות.

עוד קבעו חברי הוועדה, כי לאור סיכוני האשראי וכושר הספיגה של הבנקים בתחום ולאור רווחיותם, לא ייגרם נזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות לאחר החתימה על הסכמי המימון.

לאור זאת המליצו למפקח על הבנקים לקבוע הוראה או באמצעים אחרים, כי לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בנייה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם.

במידה ולא יתאפשר ליישם את הצעד הזה באמצעות המפקח על הבנקים, חברי הוועדה ממליצים ליישם את ההוראה באמצעות חקיקה. כמו כן הצוות ממליץ, על מנת להגיע לשוק תחרותי בטווח הבינוני-ארוך, לפעול להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ-בנקאיים.

עד כמה ההמלצות הללו, שלהן שותף גם המפקח על הבנקים, אכן יועילו? נראה כי יש להן קודם כל חשיבות עקרונית רבה, שכן הסעיפים המגבילים מאפשרים לבנקים לשלוט במקרים מסויימים במחירים, גם אם הם לא ממהרים ליישם אותם וגם אם כיום, באווירה של עליות מחירים שנמשכות למשך שנים רבות (למעט תקופות קצרות של ירידות מוגבלות), יזמים ממעטים להגיע למחירי דוח האפס שלהם גם אחרי מתן הנחות. השאלה מה יקרה, כשהמצב בשוק ישתנה. לפיכך, גם אם כיום הן לא נראות כנחוצות, בעתיד המצב עשוי להשתנות.

גורמים בבנק ישראל מסרו לגלובס כי "מדיוני הוועדה עלה כי לא נמצא אקדח מעשן לטענה שהסכמי המימון ליזמים הם התורם לעליית מחירי הדיור. למרות זאת ועל מנת לשמור על "הליווי הסגור" ולהמשיך ולהגן על כספי הרוכשים ולמנוע מקרי חפציבה, ייקור האשראי לבנייה ועליית מחירי הדיור הסכים הפיקוח על הבנקים על שינוי קוסמטי בלבד".

זאת, משום שלהערכתם הליווי הבנקאי עדיין יכלול התניות על רווחיות וכושר ספיגה שהן תלויות מחיר.

באיגוד הבנקים מבקרים

מאיגוד הבנקים נמסר בתגובה לדוח ועדת שמחון: "במקום לנסות להתמודד עם הבעיות האמיתיות בשוק הדיור, ועדת שמחון החליטה להתמקד בהסכמי המימון בתחום הליווי הפיננסי של פרויקטים לדיור. אותם הסכמים שגובשו כלקח מקריסת חפציבה, ובזכותם מאז, קרוב ל-20 שנה, נמנע משבר דומה בישראל.

"ה'תזה' הראשונית של הוועדה, לפיה הסכמי המימון מונעים ירידת מחירים, הופרכה על-ידי נתוני רשות התחרות, על-ידי נתוני הפיקוח על הבנקים ועל-ידי הקבלנים עצמם. לפיכך, ועדת שמחון נאלצה לחזור בה מהמסקנות המוטעות שהופיעו בנייר העמדה הראשוני, לפיהן קיים כשל תחרותיףיש להכריז על הבנקים כקבוצת ריכוז בתחום זה.

"איגוד הבנקים מקווה כי הטיפול בשוק הדיור ובבעיות העומק שלו ייעשה באמצעות בירור מקצועי ויסודי של נתונים ועובדות".