מגדלי דה וינצ'י. ''בקומות 10־12 הפגיעות הגדולות ביותר'' / צילום: ap, Leo Correa
"אפשר היה כבר לסיים את הטיפול במגדל הדרומי, והדיירים היו יכולים לחזור ולגור בו, אבל ככה דברים מתקדמים במדינת ישראל. רק עכשיו, שלושה חודשים אחרי הפגיעה, קיבלתי אישור להתחיל בקידום השיפוץ במגדל הזה. אני בטוח שבאיראן שני מגדלים כאלה היו משופצים ומתאכלסים מחדש, מזמן. אין תמונת ניצחון יותר טובה מזאת, אבל כאן הכול לוקח זמן". את הדברים אמר בשיחה עם גלובס המהנדס ישראל דוד, ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים בישראל ואחד ממהנדסי הקונסטרוקציה הבכירים בארץ.
● פיגורי המשכנתא בשיא ורוכשי דירות ממשיכים לקחת משכנתא גבוהה
● כוחות השוק | "הבועה בנדל"ן הגיעה לקנה מידה מדעי - והמחירים מתחילים לרדת"
● המחקר שחושף: מי יהיו ערי המטרופולין הבאות של ישראל
דוד יהיה אמון על תכנון פרויקט השיפוץ והתיקון של צמד מגדלי דה וינצ'י בתל אביב, שניזוקו משמעותית מפגיעת טיל במהלך מלחמת ישראל־איראן ביוני האחרון. הוא מלווה שיקום ושיפוץ של מגדלים נוספים שנפגעו במהלך המלחמה, והוא אומר כי עצם העובדה שמדובר בפרויקט משרדים ומגורים, מביא גם הוא לעיכובים בעבודות.
לדברי דוד, "כשמדובר בפרויקט עם דיירים הכול מורכב הרבה יותר. בבנייני משרדים, שחלק מהם ליוויתי בעצמי, זה פשוט: בעלי הנכס נכנסים מיד לשיפוצים ולתיקונים, סופגים את העלויות ומתקזזים עם מס רכוש לאחר מכן. בחלק מהנכסים האלה, עבודות השיפוץ כבר הסתיימו. עם דיירים זה קשה יותר: לך תגבה כסף מכל דייר כשיש לך יותר מ־400 דיירים. כל דייר מגיע עם הבעיות שלו, וזה אירוע הרבה יותר ארוך. מה גם שהפגיעה, לפחות במגדל הצפוני, מורכבת מאוד: זה כמו אדם שספג יריות ישירות למרכז הבטן. אירוע של עשרות מיליונים, אם לא יותר מזה".
זוג מגדלי דה וינצ'י נמצאים בצומת הרחובות דה וינצ'י וקפלן. הם בני 44 קומות כל אחד, וגובהם כ־155 מטר. הם בנויים על קרקע שבעבר פעל עליה מתקן של משרד הביטחון, וב־2015 שיווקה אותה רשות מקרקעי ישראל, לטובת בניית מגדלים בני 412 דירות ועוד כ־12,600 מ"ר של שטחי מסחר ומגורים. החברות אקרו נדל"ן וישראל־קנדה זכו במכרז, תמורת 830 מיליון שקל.
על תכנון המגדלים היה אמון משרד ישר אדריכלים, והם הוקמו על ידי חברת אשטרום מ־2017 עד ל־2023. לגלובס נודע כי אשטרום צפויה להיות גם החברה שתבצע את השיפוצים בפועל, כדי להשיב את צמד המגדלים לקדמותם ולאפשר את חזרת הדיירים אליהם. אגב, מדיווחי החברות (ראו תיבה נפרדת), שטחי המשרדים והמסחר כבר שופצו וחזרו לפעילות.
"הפיצוי לדיירים ניתן כמקדמה בשיעור מסוים"
במגדל הצפוני, לעת עתה, טרם התבצעה הערכת נזקים על ידי שמאי מס רכוש, בשל מגבלות בטיחות. ברשות המסים מעדכנים לגבי המגדל הצפוני כי "נכון להיום, הפיצוי לתכולה לדיירים במגדל ניתן כמקדמה בשיעור מסוים עד שתתאפשר בדיקה מלאה. בעוד כחודש, לאחר שיקימו תמיכות לבניין, ניתן יהיה להיכנס לבדיקות שמאי להערכת הנזקים במגדל. נכון להיום, ישנן 400 תביעות בשני המגדלים". ברשות לפי שעה אין נתונים לגבי היקף התביעות הכספי.
כפי שציין דוד, לאחרונה אישר מס רכוש את שכירת שירותיו כמתכנן עבודות השיפוץ בשני המגדלים. לדבריו, "בתכנון המקורי המגדל הדרומי היה אמור להתאכלס בסוף החודש הזה, אבל העיכובים מנעו זאת, וכמו כן התגלו נזקים חדשים בינתיים. אני מניח שעד לסיום העבודות במגדל זה יחלפו שלושה חודשים. מדובר בפגיעות בעיקר בתחום עבודות הגמר, מה שנקרא: פגיעות הדף - חלונות שנתקעו, מערכות מיזוג אוויר שנפגעו, גנרטור שהושבת. דברים שנחוצים לאכלוס ולדרישות הבטיחות, אבל לא פגיעות משמעותיות מאוד.
"ההערכה לגבי עבודות השיפוץ והתיקונים במגדל הצפוני עמדה במקור על שנה, אבל ההערכה העדכנית היא שיידרשו שנתיים. תחילת העבודות שם עוד תדרוש זמן מסוים, שכן זאת פרוצדורה אחרת מול מס רכוש - הערכת כמויות ועלויות, אישור הצעות המחיר מהקבלן ועוד".
"לא רואה מצב שיהרסו את המגדל הצפוני"
"אנחנו עוד מחכים לשמאים שיעריכו את הנזק", אומר בעל דירה באחד המגדלים. "אפשרו לנו להוציא מהדירות רק דברים חשובים, כמה ימים לאחר הפגיעה. אנשים יצאו מהמגדלים עם בגדים לגופם, לא יותר. בקומות 10־12 הנזקים הגדולים ביותר. דיירים כבר החלו לקבל כסף ממס רכוש על רכוש כלוא, כזה שאי־אפשר להוציא מהדירה, וגם נזקים כתוצאה מאובדן דמי שכירות התחלנו לקבל.
"במגדל הצפוני יש שתי בעיות: אחת היא הפגיעה בשלד הבניין. השנייה, כתוצאה מההדף, הרבה מערכות בבניין נפגעו ועוד לא נכנסו לבדוק את מידת הנזק שנגרם להן. זו פגיעה במערכות ראשיות - ספרינקלרים, מעליות, מסילות של מעליות, מערכות מים, חשמל, תקשורת. צריך לבדוק קומה־קומה. זה טרם קרה. אני לא רואה מצב שיהרסו את הבניין. הוא עומד, ויעמוד גם בלי החלק שנפגע".
"עול אדיר על הדיירים, שיצטרכו להמתין זמן רב"
הדיירים חוששים כי דרישתה של עיריית תל אביב, להוצאת היתר בנייה לעבודות השיפוץ במגדל הצפוני, תעכב את ההליכים עוד יותר. "אחרי שיגמרו לבדוק ולתכנן את הכול, יצטרכו להתחיל לעבוד, אבל למיטב הבנתי העירייה מתעקשת על היתר בנייה, זה סיפור של חודשים", אומר אותו בעל דירה שאיתו שוחחנו. "מיותר להיכנס לעניין הזה. זה עול אדיר על הדיירים, שיידרשו להמתין עוד זמן רב, ועל מס רכוש בגלל הסכומים שיצטרך לשלם לדיירים עד שיוכלו לשוב לדירות".
מעיריית תל אביב נמסר: "העירייה ערה למצוקת הדיירים ולצורך הדחוף בשיקום המבנים שנפגעו, ובוחנת את האפשרויות לקיצור הליכים. עם זאת, כל פעולה הנדסית משמעותית מחייבת עמידה בדרישות החוק, לרבות קבלת היתר בנייה. בהתאם להודעה שנשלחה לדיירים לביצוע עבודות בנייה (שיקום אלמנטים של שלד הבניין שנפגעו או נהרסו בעקבות פגיעת הטיל), ולנוכח העובדה שנדרשת הכנת תוכנית הנדסית מפורטת לשיקום מלא של הבניין, על הדיירים להוציא היתר על פי חוק התכנון והבנייה".