דירה במודיעין נמכרה ב־2.15 מיליון שקל / צילום: נבו טרבלסי
העסקה: ברחוב אליהו הנביא בשכונת הנביאים בעיר מודיעין, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 83 מ"ר תמורת 2.155 מיליון שקל.
המחיר בעסקה הוא מהנמוכים שידעה העיר בשנה האחרונה, וכפי שנראה בהמשך, מחיר הדירה נמוך בהרבה מהמחיר הממוצע של דירות שלושה חדרים בעיר ובשכונה.
● מתווך היוקרה בראיון: "זוגות צעירים יכולים למצוא דירה בפריפריה. למי אין מיליון וחצי שקל"
● כמעט 4,000 איש כבר עברו לגור בעיירה הזאת - תמורת 10,000 דולר
שוק הנדל"ן במודיעין: למרות גודלה של העיר - כ־102 אלף תושבים - מתחילת העשור הנוכחי מספר העסקאות בה לא גבוה, למעט גלים של עסקאות על דירות חדשות, במסגרת תוכניות הדיור הממשלתי.
רוב העסקאות על דירות שלושה חדרים מבוצעות בפרויקטים שהוקמו לפני 15־25 שנים, בפרויקטים הראשונים שהוקמו בעיר. מדובר בדירות שבדרך כלל משתרעות על פני כ־70 מ"ר, כמקובל אז. דירות חדשות יותר הוקמו בשטחים גדולים יותר, שלעתים גדולים מ־100 מ"ר.
על פי ממוצע העסקאות שבוצעו בשנה האחרונה בעיר, מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת מגיע ל־2.5 מיליון שקל, ואילו דירות מהעשור האחרון גדולות ויקרות יותר, ולעתים מחירן מגיע עד כמעט 3 מיליון שקל.
שכונת הנביאים היא מהשכונות הוותיקות בעיר, ונמצאת בחלק הצפוני של מודיעין. מחירי דירות 3 חדרים בשכונה מגיעים לממוצע של 2.3־2.4 מיליון שקל, כלומר נמוך מהממוצע בכלל העיר.
הפרויקט: הבניין שבו נמצאת הדירה הנידונה הוא חלק מפרויקט שהוקם ע"י סולל בונה, כשהחברה עדיין פעלה כחברה יזמית - וככל הנראה מדובר באחר מהפרויקטים האחרונים שלה ככזו. הוא כולל שני חלקים: בנייה טורית שהוקמה לאורך רחוב אליהו הנביא (16־24) ובנייה ברחוב הנביאים (12־20) המקביל. הדירות בפרויקט הן בנות 3־5 חדרים.
היתרי הבנייה לפרויקט הוצאו ב־1998 ובסוף 1999 כבר קיבל הפרויקט טופס איכלוס (טופס 4), מה שמעיד על קצב בנייה שהיום נראה דמיוני.
דירות ה־3 חדרים שהוקמו בפרויקט היו בנות 65־70 מ"ר. כאן המקום להעיר, כי השטחים המובאים ברשות המסים הם השטחים הנהוגים לצורך חישובי הארנונה, בעוד ששטחי הדירות הרשומים מצויינים בסעיף משני. במקרה שלנו, שטח הארנונה של הדירה מגיע ל־83 מ"ר בעוד שהשטח הרשום עומד על 66 מ"ר בלבד.
ניתוח העסקה: על פניו נראה כי הדירה נמכרה במחיר נמוך ממחיר השוק. עסקאות שבוצעו בדירות סמוכות היו ברוב המקרים גבוהות יותר, ולעתים גבוהות בהרבה - אך האם זה מקרי? לפני חודשיים נמכרה דירת 3 חדרים, בשטח של 83 מ"ר ברחוב הנביאים 16, כלומר בחלק השני של הפרויקט, ב־2.6 מיליון שקל - מחיר גבוה בהרבה. במסגרת עסקה אחרת, נמכרה בבניין סמוך - ברחוב אליהו הנביא 20 - ביוני 2024 דירת גן עם 3 חדרים בשטח בנוי של 88 מ"ר עם חצר של 28 מ"ר ב־2.47 מיליון שקל.
הערכת השמאית: "מדובר בדירת 3 חדרים עם שני כיווני אוויר, שמה שמייחד אותה זה דווקא השטח הקטן שלה יחסית לדירות אחרות", אומרת השמאית גבע בלטר. בלטר ערכה סדרה של השוואות לשמונה עסקאות על דירות 3־3.5 חדרים שבוצעו בסביבה הקרובה לעסקה זו, ומצאה כי שטחי הדירות האחרות גדולים בהרבה - ונעים בין 76 מ"ר ל־97 מ"ר.
בחישוב למ"ר יוצא כי הדירה ברחוב אליהו הנביא נמכרה במחיר של 32,652 שקל, שתואם את ממוצע המחירים של הדירות האחרות, ולפיכך שמאית בלטר הגיעה למסקנה כי מחיר הדירה תורם את השוק.
לסיכום: אף שסכום העסקה נמוך מסכום עסקאות אחרות על דירות 3 חדרים שנעשו בתקופה האחרונה באזור, העסקה ברחוב באליהו הנביא 18 תואמת את המחיר השוק באזור, משום שמדובר בדירה בשטח קטן משמעותית מהדירות המקבילות שנמכרו בשוק.