כסף בקיר. עם איליי שואל / צילום: פרטי
בזמן שמרבית משקיעי הנדל"ן מעדיפים להתחיל ברכישה קלאסית של דירה, איליי שואל מכפר סבא קנה בשנה האחרונה דווקא שתי קרקעות חקלאיות. האחת בגדרה והשנייה על שפת הכנרת. השאיפה כמובן: לפגוש עליית ערך בתוך קצר ולמכור אותן הלאה ברווח.
● שיכון ובינוי מוכרת 40% ממעונות הסטודנטים בת"א. מה הרווח הצפוי?
● "ירידה של 10%": בכמה נמכר בית פרטי ביישוב להבים?
שואל, שהתארח ב"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, מסביר כי ההחלטה התקבלה אחרי שבחן נכסים רבים, והגיע למסקנה שבקרקעות, בטח בתקופה הזו, קיים פוטנציאל רווח גדול יותר מבחינתו.
"התחלתי מחיפוש של דירות. הייתי בבאר שבע, הייתי בחיפה, הייתי בקריות ובאמת הייתי קרוב מאוד לסגור עסקאות. כמעט קניתי מחסן במרכז תל אביב (ששימש למגורים - ג.ל). אבל היה שם משהו שהפריע לי. אם הייתי קונה, הייתי בתזרים שלילי - במקום להכניס כסף אני מוציא כסף, אז נכון שבטווח הארוך יש צפי לעליית ערך, אבל לא הרגשתי שזה נכון", הוא אומר ומסביר שבחיפושיו נתקל באפשרות אחרת: קרקע חקלאית.
לא חששת להיכנס לתחום שסובל ממוניטין בעייתי?
"יש באמת המון נוכלים בתחום, ומאוד קל לעבוד על אנשים בגלל המורכבות של הידע. אבל אני חושב שבסוף אנשים נופלים בגלל מחירים לא פרופורציונליים וטווחי זמן לא הגיוניים. בשביל זה צריך לצאת למחקר עצמאי, להבין ולנתח את הדברים", הוא מסביר. וזה אכן מה שלדבריו עשה.
"לבנות עוד חצי ישראל": בזכות "ישראל 2040"
הצעות שיווקיות לרכישת קרקעות חקלאיות נמצאות כמעט בכל מקום. שואל מסביר שהוא החל להתעניין ברצינות בנושא אחרי שנתקל בתוכנית "ישראל 2040", שכוללת יעדים לבנייה והתפתחות המדינה ב־20 השנים הקרובות. "זו תוכנית מרתקת שמדברת על הכל: דיור, תעסוקה, מסחר, בתי חולים. הכול הכול. זה מאוד חשוב כי בסוף בנדל"ן אתה צריך להבין מה יהיה פה בעתיד. הרבה אנשים פוזלים לכיוון של יוון, קפריסין ופורטוגל, אבל אם מסתכלים על הנתונים מבינים שבסוף הצמיחה של האוכלוסייה שם היא שלילית, בזמן שכאן יש גידול מילודה וגם מהגירה חיובית. אנחנו גדלים פי כמה ממדינות ה־OECD, ועד 2040 מדברים על בנייה של עוד 1.5 מיליון דירות. זה כמו לבנות עוד חצי ישראל. ואיפה יבנו? על קרקעות פנויות, וכאלה, בטח פרטיות, אין הרבה", הוא מבהיר את עמדתו.
"כשאתה מבין שמשאב קרקע הולך ואוזל. אתה מבין שאתה חייב להיכנס לעולם הזה כמה שיותר מהר", הוא אומר.
איך צריך לגשת להשקעה שכזו?
"צריך לנתח שלושה פרמטרים עיקריים: אזור, מחיר והשבחה. אני התמקדתי בקרקע בגדרה, משום שהאזור מתפתח, והקרקע שהוצעה לי כלולה בתוכנית שהוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) מקדמת. ואתה מבין שהתוכנית באמת הולכת לקראת בנייה".
באשר למחיר, הוא מסביר: "כחלק מההצעה השיווקית אתה מקבל דוח שמאי שמבוסס על תקן 22. במילים פשוטות, הדוח הזה מצביע על המחיר הנוכחי של הקרקע ומה המחיר ההגיוני לרכוש אותה, בהתבסס על הבנייה המשוערת העתידית, כשהחישוב לוקח בחשבון את מרכיב הזמן (היוון - ג.ל)".
השמאי ניב כרמי מציין ש"תקן 22 נוצר על מנת לעזור למשקיעים שמבקשים לקנות קרקעות חקלאיות, בציפייה שהן יופשרו לבנייה למגורים, למסחר או לתעסוקה וכך ערכן יעלה. בתקן יש התייחסות לשני מצבים. מצב א' מכמת את שווי הקרקע נכון להיום בנטרול הפוטנציאל העתידי. אני קורא לזה תמיד שדה תותים. כמה שווה היום הקרקע לגידול תותים במצב הנוכחי as is.
"מצב ב' מצביע על השווי של הקרקע לו הייתה מופשרת כיום לבנייה. מכיוון שבעת עריכת השמאות אין תוכנית בנייה בתוקף, אז הדוח מתבסס על השערות וכך צריך להתייחס אליו".
הדוח נכתב על ידי שמאי, אבל הוזמן על ידי יזם בעל אינטרס, מה זה אומר על מהימנות הממצאים?
"זה מאוד תלוי מי המשווק ומי היזם שהזמין את השמאות. אם אני אפתח תקן 22 ואני אראה שהשמאי מציין ש'הונחתי כך והונחתי כך', אני מבין שכל התקן הוא הנחיה אחת גדולה. ראיתי כאלה. אישית כקונה התרחקתי. שמאי צריך לכתוב דוח לפי שיקול דעתו".
"בסופו של דבר מאחורי העסקה עומדת קרקע"
לדברי שואל, הדוח שהונח לפניו בקרקע בגדרה דיבר על שווי של 7,900 שקל למ"ר, והקרקע הוצעה למכירה ב־3,000 שקל למ"ר. "מבחינתי את הרווח עשיתי כבר בקנייה", הוא מצהיר. הוא רכש חלקת קרקע של 60 מ"ר ב־180 אלף שקל, ובונה על עליית ערך ומכירה בטווח של כשלוש שנים במחיר יעד של 6,000 שקל למ"ר. "כשהקרקע תופשר לבנייה, יזם שירצה לבנות שם לא יתעניין ב־60 מ"ר ואפילו לא ב־200 מ"ר, אלא בשטחים גדולים יותר שיהיו אטרקטיביים עבורם".
אם זה כה אטרקטיבי, מדוע משווק שרכש בעצמו חלקת קרקע, או שיש לו אופציה על הקרקע מול הבעלים לא מחזיק אותה בעצמו 3־4 שנים ואז נהנה מהרווח הגדול?
"חברה צריכה לגדול. כשהיא שמה את כל המשאבים על קרקע אחת, היא לא יכולה להיכנס לעוד עסקאות. היא זקוקה למשקיעים הקטנים", הוא אומר.
ההתעמקות שלו בתחום, לצד הקשרים שיצר עם המשווק, הובילו לשיתוף פעולה ביניהם בחודשים האחרונים, כשהפך למעין מלווה רוכשים בתהליך שבין היתר מסייע בפתרונות מימון כפי שעשה בעסקה שלו עצמו. "בנקים לא מלווים לתחום, וקרנות לוקחות ריביות מטורפות. מצד שני, לרוב לא מדובר בסכומים גבוהים מאוד, וניתן להשתמש בכל מיני מסלולים שלא הכרתם - בין אם זה אוניברסיטה, מילואים ועוד", הוא אומר. הוא מספר שממש לאחרונה נכנס לעסקה נוספת, עם אותו משווק, של קרקע בטבריה שסמוכה לכנרת. הוא רכש חלקה של 60 מ"ר, במחיר של 150 אלף שקל שמשקף 2,500 שקל למ"ר.
מה ייבנה שם?
"חדרי מלוניות קטנות על הכנרת. כיום נמכרות שם קרקעות של כל מיני חברות במחירים גבוהים פי עשרה מהמחיר שבו אני קניתי", הוא אומר ומסביר שהתוכנית היא למכור את הקרקע בתוך כשנתיים ליזם שממנו הוא קנה את הקרקע, בתמורה לריבית גבוהה.
זה נשמע כמו עסקה פיננסית יותר מאשר עסקת נדל"ן, אתה מלווה כסף ליזם.
"בסופו של דבר מאחורי העסקה הזאת עומדת קרקע. לי יש הערת אזהרה על הקרקע. יש לי ערבות אישית של שני הבעלים והערבות של החברה וביטחונות. הם מאוד מאוד מספקים אותי. גם כי אני מאמין במוצר - חקרתי את התוכנית - וגם אני מאמין ביזם".
ועדיין, היו מקרים. משהו מתפקשש והתוכנית לא מתקדמת. יכול להיות שתיתקע עם 60 מ"ר ליד הכנרת שלא מתקדם איתם שום דבר.
"תמיד יש סיכונים, אבל בשל הערת האזהרה אי־אפשר למכור את הקרקע בלי אישור שלי. אז בעצם מה שיקרה זה הליך פירוק שלאחריו יתאפשר לי למכור את הקרקע".