מגדלים בפתח תקווה. מאות שקלים לחודש לדירה / צילום: Shutterstock
אם בשנת 2015 מספר הדירות בבניינים בני 21 קומות או יותר עמד על 3,116, בשנת 2020 הוא כבר הכפיל את עצמו ועמד על 6,501 דירות, ובשנת 2024 הוא כבר קפץ ל־10,707 - זינוק של 243% בתוך תשע שנים, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). התוצאה היא אתגר תחזוקתי שלא ניתן להתעלם ממנו: ככל שהמבנים מתרוממים לגובה, כך גם עלויות התחזוקה הופכות גבוהות ומורכבות יותר - במיוחד בהשוואה לבניינים הישנים, שהוקמו בתקופה שבה ניהול מערכות מתקדמות לא היה חלק מהשיקולים התכנוניים.
● בלעדי | קבוצת ישראלים מקימים מלון חדש במיאמי. בכמה יימכר הפנטהאוז?
● בשוק לא ממהרים להספיד את "להיטי" המלחמה: "יש היגיון להמשיך להחזיק במניות אל על וארית"
בשנים האחרונות סוגיית תחזוקת הבניינים הגבוהים תופסת תאוצה בשיח התכנוני והציבורי בישראל - לא רק כאתגר תפעולי, אלא גם כסיכון כלכלי. ככל שמגדלים רבי־קומות הופכים לתופעה רווחת בכל רחבי הארץ, לצד הגידול בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי־בינוי, שבהם בנייני רכבת בני שלוש קומות מפנים את מקומם למגדלים של 20 קומות ויותר, עולה השאלה כיצד יש להתנהל מול המורכבות של מימון וניהול התחזוקה היקרה לאורך זמן.
התחזוקה השוטפת, הכוללת מעליות, מערכות כיבוי, חניונים תת־קרקעיים, שטחים ציבוריים וניהול שוטף, עלולה להפוך לנטל כבד על הדיירים. כתוצאה מכך, גוברת הדרישה לשלב מנגנוני תחזוקה בני קיימא כבר משלב התכנון - בין אם באמצעות קרנות ייעודיות, תמריצים ליזמים או רגולציה חדשה שתמנע את התדרדרותם של אותם מגדלים עם השנים.
האתגרים: השינוי לדיירים הוותיקים וניהול הבניין החדש
את האתגרים שמביאים איתם רבי־הקומות ניתן לחלק לשתי סוגיות עיקריות. הראשונה נוגעת לדיירים הוותיקים בפרויקטים של התחדשות עירונית - אלו שבחרו להישאר בבניין החדש, אך מוצאים את עצמם מתמודדים עם מציאות כלכלית שונה בתכלית: דמי ניהול שעמדו בעבר על עשרות שקלים לחודש, קופצים למאות שקלים, בשל התחזוקה היקרה יותר של המגדל החדש.
הבעיה השנייה היא ניהול הבניין עצמו. תחזוקת מבנים גבוהים דורשת ידע, משאבים וניהול מקצועי - אך בפועל, במקרים רבים עדיין מדובר בוועד בית מתנדב וחסר ניסיון, שמתקשה להתמודד עם מורכבות המערכות המתקדמות ועם הדרישה לתחזוקה שוטפת ברמה גבוהה.
אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקה מקבוצת עידן שני, מסביר כי בבניינים הישנים דמי ועד הבית או דמי ניהול עמדו על כ־4 שקלים למ"ר לחודש, אך המספר הזה אינו ריאלי בבניינים החדשים, ואינו מאפשר תחזוקה תקינה. "לא ניתן לנהל בניין מודרני, עם כל מערכותיו המורכבות, במחירים של פעם", הוא מסביר.
רוזנבלום מציין כי בבניינים גבוהים "רגילים" - כאלה שלא נחשבים יוקרתיים או מורכבים במיוחד - דמי הניהול כיום נעים בין חמישה וחצי לשבעה שקלים למ"ר פלוס מע"מ. "כלומר, עבור דירה בשטח של 100 מ"ר, דייר ישלם בין 550 ל־700 שקל לחודש, תלוי בסוג המערכות, במספר המעליות, אם המערכות פתוחות או סגורות, ועוד פרמטרים טכניים וניהוליים", הוא מציין.
לדבריו, כאשר נכנסים לפרויקטים יותר מורכבים, שכוללים שירותים כמו חדר כושר, חדר דיירים או מערכות טכנולוגיות מתקדמות כגון פינוי אשפה פניאומטי, עלויות התחזוקה מזנקות. "לדוגמה, מערכת פינוי אשפה פניאומטית דורשת תחזוקה שנתית בסכומים שמגיעים לעשרות אלפי שקלים. בבניינים כאלה, דמי הניהול יכולים להגיע לתשעה עד 12 שקל למ"ר, ואף יותר - תלוי ברמת השירותים ובתחכום המערכות", הוא אומר.
קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי, המקדמת פרויקטים במסלול של פינוי־בינוי, מסביר כי הבניינים שנבנים כיום מתוכננים ומנוהלים מתוך מטרה ברורה להאריך את חייהם - ולא להגיע, כפי שקורה כיום, למצב שבו כבר לאחר 30-40 שנה נדרש פרויקט התחדשות נוסף. "המטרה היא שהמבנים יחזיקו עשרות שנים, תוך השקעה עקבית בתחזוקה - כדי להימנע מהתחדשות עירונית חוזרת", הוא מדגיש.
עם זאת, ארדיטי מציין כי התחזוקה של בניינים גבוהים ומורכבים היא גם יקרה יותר. לדבריו, "בעלי הדירות יצטרכו, בתוך 15-20 שנה להחליף ולחדש חלק מהמערכות - וזה אתגר שידרוש היערכות מראש". ארדיטי מדגיש כי מדובר בבעיה בקנה מידה עולמי, ולא רק מקומית: ככל שהבנייה מתרחבת לגובה, כך מתרבות המערכות הטכנולוגיות שיש לתחזק לאורך זמן. מצד שני הוא מחדד כי "הטכנולוגיה ממשיכה להתקדם ואנחנו מקווים שבעתיד יהיו פתרונות יעילים, חכמים וזולים יותר שיקלו על התחזוקה וישפרו את איכות החיים בבניינים".
ארדיטי מוסיף כי "המורכבות בנושא בפרויקטים של התחדשות עירונית באה לידי ביטוי בעיקר בקרב אוכלוסיות מוחלשות או מבוגרות יותר, שאין ביכולתן להגדיל את ההוצאות החודשיות בעשרות אחוזים".
האתגר הכלכלי הוביל לפני כשלוש שנים ליוזמה של עו"ד כרמית יוליס, המשמשת כיום כמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, להקמת קרן תחזוקה לבניינים גבוהים ומורכבים. בבסיס הרעיון מדובר בקרן, שמקים היזם הפרויקט, שמטרתה לסייע לבעלי הדירות הישנות לעמוד בתשלומי התחזוקה בבניין החדש, שבדרך כלל עולים בשל מעליות ומערכות נוספות שלא היה בו קודם לכן. הקרן מאפשרת לבעלי הדירות הישנות לשלם דמי תחזוקה מופחתים למשך כמה שנים.
אדריכל גיל שנהב, שותף־מייסד בכנען שנהב אדריכלים, ויו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH ISRAEL), מציין כי ישנן עיריות בישראל, כמו ירושלים, תל אביב ונתניה, שהכניסו כדרישה גורפת לחוזים של היזמים את נושא קרן התחזוקה בתמורה להרחבת זכויות הבנייה. לדבריו, "בסופו של דבר העיריות לא רוצות להישאר עם פרויקטים נטושים שיצרו 'פילים לבנים' מבניינים בהם אין חובת תחזוקה". עם זאת, יש לא מעט מקרים שבהם אין מנגנון מוסדר - והתוצאה עלולה להיות מבנים לא מתוחזקים שיאבדו לאורך הזמן מערכם.
שנהב מדגיש כי בפרויקטים שהם מתכננים יש לא מעט רוכשים מחו"ל שלפני שהם שואלים על מחיר הנכס, בודקים את עלות התחזוקה. "בחו"ל נושא תחזוקת הבניינים נמצא במודעות גבוהה יותר, כאשר מבחינת הרוכשים הפוטנציאליים, אם עלות התחזוקה נמוכה מדי, הם יעדיפו לוותר על הדירה מתוך הערכה כי עלות תחזוקה נמוכה, מובילה לבניין מוזנח שערך הדירות בו ירד בעתיד", הוא אומר.
המצב החוקי: אין חקיקה, והצורך ברגולציה הולך וגובר
למרות העלייה החדה בבניית מגדלים בישראל בשנים האחרונות, וההכרה במורכבויות התחזוקה שהם מייצרים - כיום אין בישראל חקיקה מחייבת בנושא ניהול ותחזוקת מבנים גבוהים. הפתרונות שמקדמות הרשויות נשארים ברובם בגדר המלצות או יוזמות נקודתיות של עיריות ויזמים.
כך, בשנת 2017 ערכה חברת פז כלכלה והנדסה ניתוח עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שעסק בתחזוקת מבנים גבוהים. מטרות המחקר היו לשפר את תחזוקת הבניינים בטווח הארוך, כדי למנוע הידרדרות ולשמור על בטיחות ואיכות חיי הדיירים, וכן להתאים את עלויות התחזוקה ליכולתם הכלכלית של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
גם במאי 2022 התייחסה הרשות להתחדשות עירונית לנושא ב"מדריך לניהול ותחזוקת בניינים גבוהים ועתירי מערכות", שהדגיש את הצורך בהיערכות ארגונית ותקציבית ארוכת טווח ושיתוף פעולה של הדיירים, כדי להבטיח את תפקוד הבניין ולחסוך בעלויות. לאחר כשנה, בשנת 2023, גיבשה הרשות מסמך שחוזה את עלויות התחזוקה במגדלים ל־25 שנה קדימה - במטרה לאפשר את "תרגום" העלויות לתוספת זכויות בנייה עבור היזם, זכויות שידרבנו אותו להקים קרן תחזוקה ייעודית אשר תמנע היווצרות "מגדלי סלאמס" ברחבי הארץ.
הדבר הוביל בסופו של יום להגברת יוזמות בנושא, כמו קרן תחזוקה בפרויקטים של פינוי־בינוי, שממומנת על ידי היזם לתקופה קצובה, אולם לא לחובה חוקית. דניאלה פז־ארז, הבעלים של חברת פז כלכלה והנדסה מסבירה כי "מדובר ביוזמות מקומיות ולא בחקיקה מחייבת. הן גם לא פותרות את בעיית הניהול השוטף, לא מבטיחות תחזוקה עתידית, ולא מסדירות את האחריות או הגבייה מהדיירים לאחר תקופת הקרן".
פז־ארז מסבירה כי אחת הבעיות המרכזיות היא היעדר מנגנון שמבטיח מקורות כספיים קבועים לתחזוקת המבנה. לדבריה, "למעשה אין שום חוק שמחייב בעלי דירות לשלם לוועד הבית. הגבייה נעשית בצורה ידנית, דירה־דירה, על ידי ועד הבית או מי מטעמו, בשונה מארנונה למשל, שיש לה גב משפטי ואכיפה. ככל שהבניינים גבוהים ומורכבים יותר - הצורך הזה הופך לדחוף יותר".
עוד מציינת פז־ארז כי פעמים רבות מדובר בוועד בית שמתנדב מבין הדיירים, ללא רקע או כלים מקצועיים לניהול תחזוקת מערכות מורכבות. "מדובר באחריות אדירה, שכוללת גביית תשלומים, תחזוקה שוטפת, התמודדות עם תקלות, ועוד - ללא כל חובה חוקית להיעזר בחברת ניהול מקצועית", היא מציינת.
עוד היא מרחיבה כי "מעבר למעליות, שהן יוצאות דופן כי יש חובה חוקית לביצוע ביקורות תקופתיות והפסקת השימוש במקרה הצורך, שאר מערכות הבניין כמו ספרינקלרים, כיבוי אש, מאגרי מים ועוד - לא כפופות לחובה חוקית לתחזוקה".
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל ולשעבר בכיר בעיריית תל אביב, מצטרף לדבריה של פז־ארז ומסביר כי ישראל עדיין סובלת מחוסר מודעות לתחזוקה שוטפת. לדבריו, "גם בבניינים קיימים, לרוב אין השקעה בשטחים המשותפים או במערכות, והתחזוקה מתבצעת רק כשקורה אסון - כמו המרפסת שהתמוטטה ברחוב דיזנגוף 105 בתל אביב, או מקרה שבו אנשים נתקעו בבניין ביפו בן שמונה קומות בלי מעלית מתפקדת כי לא היה כסף לתקן.
"אין חובת שיפוץ תקופתית כמו בפריז או ביוון, והתוצאה היא הזנחה מסוכנת - במיוחד באזורים קרובים לים".
מה עושים? היזמים לא צריכים לחכות למחוקק
אף שלא קיימת חקיקה מסודרת בנושא תחזוקת הבניינים הגבוהים, רוזנבלום מסביר כי בשנים האחרונות ניתן לראות שינוי חיובי בגישתם של חלק מהיזמים. "הם מתחילים להבין שתכנון פרויקט נדל"ן אינו מסתיים במכירת הדירות - אלא חייב לכלול ג ם את ההתייחסות ליום שאחרי: שלב התפעול והתחזוקה של הבניין", הוא מסביר.
לדבריו, הגישה הזו מחייבת את היזם להסתכל על הפרויקט בעיניים ניהוליות, ולשאול את עצמו אילו פעולות עליו לבצע כדי להשפיע לטובה על התחזוקה העתידית. "כבר בשלב התכנון ניתן להוביל לכך שדמי הניהול יהיו נמוכים משמעותית - אם בוחרים מערכות מתאימות, חומרים חכמים ותשתיות שמוזילות את ההוצאות השוטפות", הוא מציין.
לדבריו, אחד ההיבטים הקריטיים הוא בחירת מערכות טכניות. למשל, מערכת לגילוי אש ועשן: ניתן לבחור מערכת סגורה, שמחייבת תחזוקה רק על ידי ספק אחד. במקרה כזה, אותו ספק יכול לקבוע כל מחיר שירצה - ואין לדיירים אפשרות לנהל משא ומתן או להחליף אותו. לעומת זאת, מערכת פתוחה מאפשרת תחרות בריאה בשוק, וכתוצאה מכך - מחירים סבירים יותר ותחזוקה איכותית.
"יזם אחראי צריך להבין שהוא לא רק בונה - אלא גם מכתיב את איכות החיים של הדיירים בעתיד. לכן חשוב שהוא ינהל עבורם את המו"מ גם על התחזוקה וגם על הסכמי השירות".
עוד הוא מציין כי יזם שמתכנן נכון צריך לחשוב גם על בחירת חומרים.
לדבריו, "לא כל מה שנראה יפה בחוברת השיווקית - פרקטי לתחזוקה. אם לדוגמה נבחר ריצוף בהיר בלובי, זה אמנם מצטלם יפה, אבל ידרוש ניקיון אינטנסיבי ויקר. כנ"ל לגבי רמת גימור כמו אפוקסי - מתאימה אולי לקניון או לבניין יוקרה, אך לא בהכרח לבניין רגיל עם אוכלוסייה מעורבת", הוא מסכם.