עסקת שיא בחריש / צילום: Locktyevarchviz
העסקה: פנטהאוז ביישוב חריש, בן 6 חדרים בשטח של 211 מ"ר, עם מרפסת בשטח 185 מ"ר ובריכה, נמכר ב־5 מיליון שקל. מדובר במחיר שיא שנקבע על דירה בחריש. העסקה בוצעה בפרויקט "טרפז" של חברת חי נחמיאס.
● שוק המשרדים מדשדש אבל עיר מפתיעה אחת מתברגת בכל זאת בצמרת
● חברות הנשק ירוויחו ומה יקרה לטיסות? כך נראה התרחיש האופטימי לכלכלת ישראל
● "יש אזורים בראשון לציון שבהם מתפשרים יותר": בכמה נמכרה דירת 3 חדרים?
השוק בחריש: אי־אפשר להבין את משמעות העסקה ללא הסבר על שוק הנדל"ן בחריש, שאותו נדגים באמצעות מחירי דירות ארבעה חדרים.
לפני 12 שנים החלו בעיר החדשה עסקאות הנדל"ן בפרויקטים החדשים מאז. מחירי הדירות 4 חדרים נעו בסביבות 630 אלף שקל בממוצע. השוק הצעיר להט, צבר ביקושים רבים עקב מחירי הריצפה, ובתוך שנה המחירים כבר הגיעו לממוצע של 860 אלף שקל לדירת 4 חדרים.
הזינוק במחירים לא הסתיים. עוד שנה חלפה, וב־2015 מחירי דירות 4 חדרים כבר הגיעו ל־940 אלף שקל; וב־2016 נחצה רף המיליון שקל לדירות 4 חדרים - והמחיר הממוצע הגיע ל־1.015 מיליון שקל.
בשנים שלאחר מכן העלייה המשיכה, אך התמתנה בהרבה. ב־2020 דירת 4 חדרים בחריש עלתה 1.1 מיליון שקל בממוצע. אולם זו הייתה רגיעה לפני סערת עליות מחודשת שפקדה את השוק המקומי ב־2021־2022, כחלק מעליות המחירים בכלל המדינה. ב־2022 הגיע מחיר של דירת 4 חדרים ל־1.46 מיליון שקל; ובשנה שעברה הוא כבר הגיע ל־1.57 מיליון שקל. השנה נרשמה ירידת מחירים, ומחיר דירה ממוצעת שנמכרה בעיר בחודשים האחרונים הגיע ל־1.47 מיליון שקל בממוצע.
שוק היוקרה בחריש: ביישובים צעירים, שוקי היוקרה מתפתחים לאט, שכן היזמים עוד לא בטוחים לגבי אופי ומהות הביקוש לדירות. חריש הוקמה בייעוד ברור לזוגות צעירים, ועל כן כל הפרויקטים שהוקמו בה בשנים הראשונות היו סטנדרטיים, כולל דירות הגן והפנטהאוזים, שהיו קטנים יחסית ומצוידים במפרטים דלים יחסית למקובל.
בהדרגה השתנו הדברים. הביקושים לחריש החלו להגיע גם ממשפרי דיור, בעיקר מאזור השרון, שחיפשו לעצמם דירות מרווחות במחירים נוחים. ב־2022 נחצה הרף של 3 מיליון שקל לדירות ביישוב. על פי אתר רשות המסים, באותה שנה בוצעו שלוש עסקאות ברמת מחירים כזו: שני קוטג'ים בודדים נמכרו ב־3.5־4 מיליון שקל, ודירת דופלקס נמכרב ב־3.015 מיליון שקל. ב־2023 לא נרשמה ולו עסקה אחת ברף המחירים הזה, כנראה משום שאותה שנה הייתה גרועה ליזמים, ולוותה בירידות מחירים. זו לא הייתה שנה לשבירת שיאי מחירים.
ואולם בשליש האחרון של השנה שעברה, החלו עסקאות כאלה להצטבר. באותו זמן יזמים החלו לשווק דירות ענק של 170 מ"ר ומעלה גם בדירות בבנייה רוויה, וגם ליזום מגדלים של 20 קומות ויותר, בדרך כלל במזרח העיר.
עד כה נרשמו למעלה מ־20 עסקאות כאלה באתר רשות המסים.
ניתוח המחיר: העסקה הנוכחית היא מדרגת יוקרה נוספת שנוצרה בחריש, עדות לכך שיזמים הגיעו למסקנה שהשוק בשל גם לעסקאות כאלה. גם המפרט של הדירה שונה מהמוכר עד כה, שכן מדובר בפנטהאוז בקומה ה־27, ועד כה לא הוקמו מגדלים בגובה כזה ביישוב. הפנטהאוז מצויד גם בבריכה במרפסת.
כשמדובר בשוק יוקרה, קשה להשוות לעסקאות דומות. בדרך כלל מדובר בנכסים ספורים, שיש להם ביקוש נמוך, ואם הצדדים מסכימים על המחיר - המחיר ראוי.
דבר היזם: "חריש באמת לא מורגלת לרמות מחירים כאלה, אבל בשנים האחרונות תושבים מהאזור ומהשרון הגיעו למסקנה שניתן לשפר דיור בחריש במחירים סבירים, ועדיין להישאר לא רחוק מהמרכז", אומר אדם גנון, סמנכ"ל שיווק בחברת חי נחמיאס. "אנחנו זיהינו ביקוש מצד משפרי דיור שמחפשים לא רק נכסים רגילים, אלא גם נכסים יקרים יותר, ומגיעים ממקומות כמו נחלות במושבים באזור. כמו כן ראינו שמבין האנשים שרוכשים דירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה ישנם שרכשו דירות בחריש בשנים הראשונות, והרוויחו עליהן סכומים נאים, שאפשרו להם לבוא עם הון עצמי יפה.
"הדירות ב־5 מיליון שקל חריגות. מדובר במוצר שונה וייחודי שהביקוש לו אינו גדול, ועל כן גם אין הרבה דירות מהסוג הזה".