מלון של רשת סירקל באמסטרדם / צילום: מצגת החברה
פחות משנה חלפה מאז קריסת רשת מלונות בראון, שחשפה חובות עתק בגובה של קרוב למיליארד שקל, במסגרת בקשה להסדר חוב שהגישה לבית המשפט. הרשת, שהביאה את בשורת מלונות הבוטיק לישראל בתחילת העשור הקודם, נקלעה לחדלות פירעון לאחר מה שהוסבר על ידה כ"שורה של 'ברבורים שחורים'": מגפת הקורונה, המאבק סביב הרפורמה במערכת המשפט, עבודות הרכבת הקלה בגוש דן ומלחמת חרבות ברזל.
● היכונו לשער דולר של 3 שקלים: עד לאן יתחזק המטבע הישראלי
● ההסכם ההיסטורי חיובי לכלכלה בכל היבט. איך יגיבו השווקים?
בפברואר 2025 אושר הסדר חוב שהעביר את הבעלות ברשת מלונות בראון מידי בעליה, בראשות ניר ויצמן (70%), לידי קבוצת הנדל"ן ישראל קנדה תמורת כ-130 מיליון שקל. זאת, לאחר שנושי מלונות בראון, ובראשם טייקון הנדל"ן יקיר גבאי, תמכו בהצעת ההסדר והסכימו לדחייה בהחזר חובות הרשת כלפיהם.
מבט לרשימה המתארכת של תשקיפי הנפקות האג"ח שהוגשו לבורסה בת"א, מגלה כי בימים אלה פועל אחיו של ניר, לירן ויצמן, לגייס חוב בסך 130 מיליון שקל עבור חברת סאטל פרופרטיס (Satelle Properties), המחזיקה בארבעה בתי מלון באתונה, בירת יוון. מדובר בחברה ייעודית (SPV) שהתאגדה בקפריסין ולתוכה הוכנסו בתי המלון, שנמצאים בשלבי שיפוץ שונים ואמורים להתחיל לפעול בתוך שנה. סאטל היא בשלב זה חברה ללא הכנסות כמעט הרושמת הפסדים ובהתאם נושאת הערת "עסק חי" בדוחותיה הכספיים.
לירן וניר ויצמן הם בניו של איש העסקים מני ויצמן. יש לציין כי גם לרשת בראון ישנם מספר בתי מלון ביוון אך במיקומים אחרים, ואין כל קשר עסקי בין החברות. לירן ויצמן מדגיש בשיחה עם לגלובס כי "אין כל קשר בין סאטל למלונות בראון, ומעולם לא היה".
בתי המלון ישועבדו למחזיקי האג"ח
לירן ויצמן (49), המשמש כמנכ"ל סאטל, פועל בתחום המלונאות באירופה מעל שני עשורים, בעיקר באמצעות חברת סירקל הוספיטלטי (Sircle) שעוסקת בהחזקה, תפעול, שכירות וניהול של 28 מלונות באירופה (מתוכם 23 פעילים ו-5 המצויים בשלבי ייזום/שיפוץ). הללו כוללים בסך הכול כ-3,370 חדרים, רובם בבעלות החברה, ברחבי 8 מדינות באירופה: גרמניה, הולנד, ספרד, צ'כיה, אוסטריה, איטליה, אנגליה וכאמור יוון.
המנפיקה סאטל, שהיא חברה בת של סירקל, מחזיקה 299 חדרים בארבעת המלונות שלה, שאחד מהם יוקם תחת המותג "מקס בראון" ששייך לחברת סירקל של ויצמן ויכלול 87 חדרים. האחרים יפעלו כחלק מרשתות אחרות: ליימהום (24 חדרים), רובי הוטלס (114 חדרים) ובוב דבליו (74 חדרים). שווי המלונות בתוספת עלות שיפוץ מתוכננת (4.75 מיליון אירו) נאמד בכ-49 מיליון אירו (כ-187 מיליון שקל). שכר הדירה שאמור להתקבל מהם לאחר השלמת השיפוץ יעמוד על כ-3.6 מיליון אירו בשנה.
מעבר למימון השיפוץ, מייעדת סאטל חלק ניכר מתמורת גיוס האג"ח לפירעון הלוואות בסכום של כ-14 מיליון אירו של חברות הנכס, "אשר בהן לבעל השליטה יש עניין אישי", מוסבר. "החברה פועלת לשחרור ערבויות אישיות של בעל השליטה ו/או צדדים קשורים אחרים, שניתנו בגין הלוואות קיימות של חברות הנכס, וזאת במסגרת הסכמי המימון החדשים".
ויצמן מדגיש כי "סאטל היא חברה נקייה וחדשה שהקמנו כדי לקנות את ארבעת בתי המלון, ולייצר כנגדם הלוואה בצורה של אג"ח בבורסה בתל אביב. מדובר בתחליף לנטילת הלוואה מבנק. אנחנו משעבדים בשיעבוד ראשון את בתי המלון של החברה לטובת מחזיקי האג"ח. כספי הגיוס יחליפו את המימון מהבנק לצורך ביצוע השיפוצים".
הוא מציין כי "מדובר מבחינתנו בדריסת רגל ראשונה בשוק ההון המקומי, ובניית יחסים לעתיד עם הגופים המוסדיים". כן מסביר ויצמן כי האלטרנטיבה, המערכת הבנקאית ביוון, מסורבלת יחסית: "הבנקים ביוון מאוד איטיים וקשים במיוחד עם העמדת מימון בזמן הבנייה. לכן חשבנו על הרעיון של גיוס אג"ח בישראל, בעלות שאמורה להיות יחסית סבירה". את הגיוס בת"א מובילה פירמת החיתום של גיזה זינגר אבן, ובשוק מעריכים כי תוכל להשיג ריבית צמודה של כ-6%. "אלה עסקים מדהימים, אנחנו לא חושבים שתהיה בעיה לגייס את האג"ח", משוכנע ויצמן.
הנפקת החברה האם לא יצאה לפועל
לנוכח ההפגנות נגד ישראל באירופה, כולל באתונה וברחבי יוון, ביררנו עם ויצמן אם אינו חושש מרשת מלונות שתהיה מקושרת עם ישראל. "אני גר בחו"ל כבר קרוב ל-25 שנה, כך שאני עצמי לא כל כך משויך לישראל, וגם המלונות לא מתויגים כקשורים לישראל", הסביר. "אלה מלונות באירופה, שהתיירות בה מאוד התחזקה. אתונה למשל עוברת שיפוץ רציני בשנים האחרונות".
באשר למדינת ישראל, "המעמד שלנו הפך להיות מאוד לא טוב, וזה מאוד עצוב. גם ההפגנות השתנו - אם בעבר הפגינו בעיקר מוסלמים, כיום גם אירופים 'רגילים' מפגינים". לנוכח הרגישות הזאת, לדבריו, "פעלנו להעביר את המלונות לניהול חיצוני על ידי חברות בינלאומיות".
אשתקד בחן ויצמן את הנפקת החברה האם של סאטל, סירקל הוספיטלטי, בבורסת פרנקפורט שבגרמניה במיזוג לשלד בורסאי, אך המהלך לא הבשיל. "הבחור שהציע לא בא עם הכסף, אז זה לא יצא לפועל", הוא מסביר.
לסאטל היו לפי דוחות הפרופורמה שהציגה לשנת 2024, הכנסות זעומות של 169 אלף אירו שכן המלונות שלה בשיפוץ ואינם מושכרים. בשורה התחתונה נרשם הפסד של 1.3 מיליון אירו, מחצית מההפסד בשנת 2023. רואי החשבון שהצמידו לחברה הערת "עסק חי", הפנו גם לגירעון בהונה העצמי בסך של 1.8 מיליון אירו, וגירעון בהון החוזר של 13 מיליון אירו. "נכסי הנדל"ן של החברה מניבים תזרימי מזומנים לא מהותיים מהשכרה לצד קשור", צוין בדוח. "רק לאחר השבחתם של נכסים אלו, הם יוכלו להניב תזרימי מזומנים דרך השכרתם". ויצמן מבהיר כי הערת ה"עסק חי" תימחק ברגע שיושלם גיוס האג"ח.