פרויקט בנייה למגורים / צילום: Shutterstock
ההנחות "על הנייר" שאותן יקבלו זוכי "דירה בהנחה" בהגרלה שהסתיימה בשבוע שעבר, עשויות להיות הגבוהות בהיסטוריה של תוכנית הדיור המסובסד הממשלתית. אולם מאות אלפי שקלים יקוזזו מהן, עקב שנות ההמתנה לאכלוס הפרויקטים, שהקמת רבים מהם צפויה להסתיים רק בעשור הבא. כך עולה מבדיקת גלובס של ההגרלה, שההרשמה לה הסתיימה ביום רביעי האחרון.
ההגרלה מהווה לכאורה הצלחה גדולה של משרד השיכון, עקב מספר שיא של יותר מ־132 אלף משקי בית שנרשמו לה (השיא הקודם נקבע באפריל 2022, שאז נרשמו להגרלה 119 אלף משקי בית). ההרשמה להגרלה החלה באוגוסט והסתיימה כאמור ביום רביעי האחרון, דבר שהפך כנראה את הליך ההגרלה לארוך ביותר בתולדות "דירה בהנחה". אגב, לא הבחנו בתנועה יוצאת דופן, ברישום להגרלה, בעקבות הפסקת האש בעזה, שנחתמה ב־9 בחודש ויושמה בהמשך. בסך הכול נוספו מאז כ־12 אלף משקי בית להגרלה. מדובר בתוספת של כ־10% שנראית סבירה מאוד לאור משך ההגרלה (כ־11 שבועות). כך שלא סיום המלחמה הקפיץ את מספר הנרשמים.
נראה כי הגורם החשוב ביותר שהמריץ יותר ויותר זכאים להירשם להגרלה היה החשש לאחר את הרכבת. זאת לאור הסיכום בין משרדי השיכון לאוצר להגביל מאז החודש הבא את ההגרלות למקומות שבהם מחירי הדירות הממוצעים נמוכים מ־20 אלף שקל למ"ר. נוסחה זו התקבלה כפשרה, לאחר שבאוצר דרשו לבטל לחלוטין את תוכנית הדיור המסובסד. זאת בנימוק שאינה מועילה ואינה עומדת במטרתה העיקרית - הורדת מחירי הדירות. בעקבות הפשרה שהתקבלה, הגרלות יתמקדו בעיקר ביישובי פריפריה. כך שרבים הבינו כי זו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, ועל כן חייבים להירשם לה.
עבודות פיתוח מרובות
ואולם השאלה שנשאלת לכל אורך הדרך היא: מה גובה ההנחות מהם ייהנו רוכשי הדירות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה"? דגמנו את 5 הערים שהגיעו לצמרת ההרשמה, ובדקנו את הדברים: באר יעקב עם 53 אלף משקי בית שנרשמו להגרלות שבה, אחריה רעננה (43 אלף), יבנה (36 אלף), נתניה (32 אלף) ועפולה שלה נרשמו (24 אלף).
על הנייר ההנחות ב־5 הערים צפויות להיות הגבוהות ביותר מאז נפתחה התוכנית בתחילת 2016. אם בימיה הראשונים הכלל שהנחה את הגרלות "מחיר למשתכן" דאז היה שגובה ההנחה יגיע ל־200 אלף שקל לפחות, היום נראה כי הנחות של מיליון שקל אינן מחזה נדיר כבעבר (מיליון שקל הנחה בהגרלות גליל ים ב־2017 נחשבו להנחה אסטרונומית). ב־4 מתוך חמשת הערים שדגמנו נמצאו הנחות בגובה של 1.75־1מיליון שקל.
אך אלו הן "הנחות על הנייר" או "הנחות ברוטו", כלומר הנחות שמתקבלות כתוצאה מחישוב פשוט של פערי המחירים בין מחירי השוק של דירות חדשות במקום הנבדק, לבין המחירים הצפויים במסגרת "דירה בהנחה". בניגוד להנחות מלפני 8 שנים על הדירות בגליל ים בהרצליה אותן הזכרנו, שאז הפערים בין ההנחות על הנייר להנחות בפועל היו נמוכים מאוד, בהגרלות כיום המצב שונה לגמרי. זאת מאחר והפערים הצפויים בין מועד ההודעה על הזכייה עד לאכלוס הדירה צפויים להיות ארוכים מאד.
נסביר: בעוד שברוב ההגרלות שהתקיימו ב־2017 הייתה סמיכות זמנים בין קיום ההגרלות לקבלת היתרי הבנייה ולבחירת הדירות ע"י הזוכים, ובניית הפרויקטים הסתיימה בתוך 3־4 שנים, המצב כיום הוא, שחלק גדול מהפרויקטים צפויים להתאכלס תוך 6 שנים ומעלה. זאת, לפי זמן הוצאת היתר בנייה שאורך 2־3 שנים, וזמן הבנייה שמגיע ל־3 שנים. לכך יש להוסיף זמן של פיתוח הקרקע, שבחלק מהמקרים יגיע למספר שנים עקב מיקום פחות נוח להקמה. כך למשל, הפרויקטים ברעננה ממוקמים ליד מחלף שמריהו מזרח של נתיבי איילון, והפרויקטים של נתניה לצד בית העלמין. בשני המקומות ייקח זמן רב עד להשלמת עבודות הפיתוח.
זמן ההמתנה מהותי
ההגרלות שבדקנו נערכו על שטחים שמכרזי הקרקע עליהם התקיימו בסוף השנה שעברה ובתחילת השנה הנוכחית (ברעננה באפריל השנה); השטחים שבהם יוקמו הפרויקטים אינם מפותחים ונראה כי רק עבודות הפיתוח המקדימות להקמת הפרויקטים יארכו מספר שנים. כאמור, להערכתנו הפרויקטים יושלמו רק במהלך המחצית הראשונה של העשור הבא.
ההערכה הזו הביאה אותנו להוסיף לחישובי ההנחה גם מקדמי דחייה, שייקחו בחשבון את הזמן הרב שייארך עד לאכלוס הדירות. דין דירה ששוויה 3 מיליון שקל שתאוכלס בעוד שנה לדוגמה, שונה מזה של דירה דומה שתאוכלס בעוד 6 שנים. שווי האחרונה נמוך יותר, עקב האיחור בקבלתה, והסיכון היחסי שמשהו עלול לקרות בדרך ולשבש את הזכייה.
כמו כן, כשמדובר בתקופה כל כך ארוכה, יש לקחת בחשבון את הזמן העודף שבו הזוכים ייאלצו להתגורר בשכירות ולשלם דמי שכירות, שיגיעו בקלות למאות אלפי שקלים - תלוי במקום.
וכך במסגרת הבדיקה, אנו מניחים כי דירה חדשה שנרכשת בעסקה בשוק החופשי תאוכלס בתוך 3 שנים ואילו עסקה שתיחתם במסגרת "דירה בהנחה" - בתוך 6 שנים. לאור זאת הוספנו לנוסחה מקדם דחייה של 3 שנים, שכולל הפחתה שנתית של 5% משווי דירה חדשה בשוק החופשי, מהשנה הרביעית. בנוסף בדקנו את מחירי השכירות בסביבה של הפרויקטים וחישבנו אותם ל־3 שנים.
התחשיבים הללו צימצמו את ההנחות בצורה דרמטית. בבאר יעקב ההנחה ירדה במחצית מ־1.35 מיליון שקל ל־670 אלף שקל; ברעננה היא השילה כמעט חצי מהסכום - מ־1.75 מיליון שקל על הנייר ל־910 אלף; ביבנה ההנחה קטנה ממיליון ל־400 אלף שקל; נתניה מ־1.5 מיליון שקל ל־830 אלף שקל; ואילו בעפולה היא ירדה מ־750 לכ־400 אלף שקל. כאמור, החישובים התבססו על ההנחה שהפרויקטים יאוכלסו בתוך 6 שנים, ולא כללו שינויים שצפויים במחירים עקב הצמדות למדד תשומות הבנייה.
המסקנה היא שרק בערי המרכז ההנחות מוסיפות להיות גבוהות, ובהן, ככל הנראה, כדאי יהיה להמתין את כל הזמן עד לקבלת המפתח לדירה. בערי פריפריה ובערים זולות יותר ההנחות בפועל יגיעו אמנם לסכומים נאים, אך לא בטוח שהם ישכנעו זוכים לממש את זכותם ולרכוש אותן.