גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט עיר גלים של הכשרת היישוב / הדמיה: טוטם

"כשהגעתי לעיר בפעם הראשונה, לפני כשש שנים, לא הכרתי אותה כלל. ראיתי שלט למכירה של דירה באחד השיכונים הטיפוסיים, וביררתי: המחיר היה רק 750 אלף שקל - קרוב מאוד לקו ראשון למים. זה מחיר שגם אז היה בלתי־נתפס.

"בשנים האחרונות קריית ים עברה מהפכה: עצם העובדה שיש שיח סביב ההתחדשות, שהפרויקט שלנו כבר מתקדם וקיבל היתר להריסה, לחפירה ולדיפון - זה גרם לשינוי, ולעלייה משמעותית מאוד במחירים. קריית ים סוף־סוף זוכה לעדנה, וזה היה אמור לקרות כבר מזמן כי המקום שבו היא נמצאת מדהים, ומערכת החינוך שלה מצוינת".

● חרף התנגדויות תושבים: תוכנית "מרחב מנורה אלנבי" אושרה ע"י הוועדה המקומית של תל אביב
●העירייה ביצעה התאמות במכרז, אבל האם זה יספיק כדי להציל את פרויקט הדיור להשכרה בירושלים?

הדובר הוא אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, שמקדמת בעיר פרויקט עם כמעט 1,500 יחידות דיור חדשות מתוכננות, והוא הסנונית הראשונה בשורה ארוכה של פרויקטים.

התוכניות: אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית

נכון לסוף ספטמבר 2025, בקריית יש קצת יותר מ־42 אלף תושבים (לפי הלמ"ס). זו הקריה השנייה בגודלה מבחינת שטח מבין הקריות שבמפרץ חיפה, עם כ־13 אלף דונם, והרביעית מבחינת מספר התושבים שבה. התוכניות העתידיות לעיר עשויות להגדיל את מספר תושביה עד פי שניים בהשוואה להיום.

מבדיקת גלובס, מרבית תוכניות הפינוי־בינוי שעלו לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות מתחילת השנה, היו בעיר. מדובר, בין היתר, באותה תוכנית של הכשרת היישוב ב"מתחם צבא קבע", הכוללת 1,450 יחידות דיור חדשות במקום 224 קיימות; בתוכנית התחדשות עירונית בשדרות ירושלים הכוללת 740 יחידות דיור חדשות במקום 120 קיימות, שהומלצה להפקדה בידי הוועדה המקומית; מתחם סולד, שהומלץ גם הוא להפקדה, וכולל 330 יחידות דיור חדשות במקום 48 קיימות; ומתחם ברחוב גלעד, שהתוכנית עבורו הומלצה גם היא להפקדה, וכוללת 91 יחידות דיור נוסף על 48 קיימות, במתכונת עיבוי וחיזוק.

כמו כן, הוועדה המקומית מקדמת מסמך מדיניות לשכונה ד' בעיר, המאפשר תוספת של עד 2,064 יחידות דיור חדשות. בשכונה זו אושרה בספטמבר האחרון על ידי הוועדה המחוזית חיפה תוכנית על כ־18 דונם, המציעה 420 יחידות דיור חדשות במקום 60 קיימות. העירייה מקדמת בימים אלו גם את מתחם יוספטל, הכולל פינוי של 452 יחידות דיור והקמת 1,876 במקומן; ובוותמ"ל מקודמת בימים אלו תוכנית התחדשות עירונית במתחם שפירא, בסמוך לחוף הים, שבמסגרתו מתוכננות 1,091 יחידות דיור חדשות במקום 257 קיימות.

בסך־הכול, רק בתוכניות שנמצאות "על השולחן" וקודמו בתקופה האחרונה, מתוכננות להתווסף לעיר כ־6,250 יחידות דיור בהתחדשות עירונית - מספר המשקף תוספת של 20 אלף תושבים לקריית ים - לפי ממוצע של 3.2 נפשות במשק בית. תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, שאושרה באפריל 2019, קובעת יעד של כ־58.5 אלף תושבים עד 2035, עם אפשרות להתרחבות עד כ־85 אלף תושבים "במיצוי מלא של קיבולת התוכנית", בפיתוח שיגיע בעיקר מהתחדשות עירונית, כך לפי הוראות התוכנית.

"קריית ים מכוונת להתחדשות עירונית כבר הרבה מאוד זמן", אומרת רותי שורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה. "היא חרטה זאת על דגלה מרגע שגיבשה את התוכנית הכוללנית, גם כי הדרך שבה היא בנויה לא מאפשרת לה להתרחב, אין לה עתודות קרקע פנויות; וגם לאור הצורך במיגון, שבוודאי הואץ בעקבות המלחמה. אני רואה בעיריית קריית ים, ובעיריית טירת הכרמל, חלוצות המחוז בתחום ההתחדשות עירונית".

המכפילים: פי 6 עד 7 דירות בכל פרויקט

"זו עיר שנמצאת בנקודת מפנה משמעותית בכל הנוגע להתחדשות עירונית", מוסיף רועי ויינברג, מנהל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת אבני דרך. החברה מקדמת בימים אלו פרויקט פינוי־בינוי במתחם יוספטל, בקו שני לים, שבו ייבנו 266 יחידות דיור חדשות במקום 63 קיימות. "העיר מקדמת בשנים האחרונות תוכניות רחבות היקף שמעניקות ודאות ומאפשרות תכנון איכותי לטווח ארוך - צבר פרויקטים גדול שעתיד לצאת לפועל בשנים הקרובות, ולדעתי ישנה את פני העיר".

כפי שאפשר לראות, בחלק מהפרויקטים המכפיל (מספר הדירות לאחר תהליך ההתחדשות, לעומת מספר הדירות לפניו) גבוה למדי, סביב 7־6, כפי שקורה לא פעם בהתחדשות עירונית בפריפריה. זאת, במטרה "להתגבר" על חוסר הכלכליות של פרויקטים בשל עלות הקרקע הנמוכה יחסית.

במצב כזה ישנו חשש - בעיקר בקרב מתכננים ואדריכלים - כי תוספת כה גדולה של דירות בצורה נקודתית ובמתחם ספציפי, עשויה להכביד מאוד על העיר ובעיקר על התשתיות העירוניות, מכבישים ועד לחינוך.

"המתכון להצלחה, בעיקר בפריפריה ששם התחום פחות מפותח ומתקדם בשטח, מתבסס על המעורבות של העיריות", אומר מריאש. "במתחמי פינוי־בינוי עולות הרבה שאלות, והרבה דברים מחייבים שינוי תוך כדי תנועה, בטח במדינה שלנו - ועצם העובדה שעיריית קריית ים באה ומסייעת לייצר מענה ופתרונות, מובילה בסוף להצלחה שלהם. לאורך כל הדרך שעברנו לטובת קידום הפרויקט, העירייה וראש העיר, דוד אבן צור, היו לצידנו - ובזכות זה הצלחנו להגיע לשלב ההיתר כעת.

"נתוני הפתיחה של הפרויקט היו מורכבים, בגלל מחירי המכירה הנמוכים וגם בגלל כל האתגרים שעברנו לאורך הדרך - משבר הקורונה, עליית הריבית, המלחמה ועוד", מספר מריאש. "אבל זה פרויקט חלוץ שהביא אחריו את האחרים. אני חושב שהוא הפנה זרקור על העיר, ומאז אנחנו רואים לא מעט יזמים שהבינו את הפוטנציאל ומתחילים לקדם עוד מתחמי פינוי־בינוי בקריית ים".

"העירייה וראש העיר דוחפים מאוד את ההתחדשות העירונית בקריית ים, כבר שנים", מוסיפה שורץ. "גם המהנדס הקודם, יובל ברנוב, גם ראש המנהלת להתחדשות עירונית, דני פלג, רתומים לעניין.

"בשנתיים שלי בתפקיד יו"ר הוועדה המחוזית, אני רואה שהם עובדים גם נקודתית וגם רוחבית, ושמים את כל הפוקוס על ההתחדשות".

"בהחלט צריך לתת כאן קרדיט לעירייה ולראש העיר", מסכם גריידינגר. "הוא הביא תקציבים, הביא את משרד הבינוי והשיכון שנותנים לנו את הגיבוי המלא, המחלקות השונות עוזרות ומשתדלות להקל עלינו, מה שרק אפשר - נותנים, מה שבעיריות אחרות הופכים לחסמים. בקריית ים מבינים את הפוטנציאל".

הפוטנציאל הגדול: חוף הים במרחק 3 ק"מ לכל היותר

המרחק מגבולה המזרחי של העיר עד לחוף הים שבמערב הוא שלושה קילומטרים לכל היותר. המשמעות היא שגם מהבתים המרוחקים ביותר מהים, אפשר להגיע רגלית אל המים. למרות זאת, במשך שנים קריית ים לא מיצתה את הפוטנציאל שלה מבחינה זו, כמו מרבית הערים במפרץ חיפה.

"בשנים עברו הקריה הזו נחשבה אזור נחות", מספר שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלי קבוצת נתיב, אשר בונה בימים אלו פרויקט בבנייה חדשה בצמוד לחוף הים של קריית ים. מדובר בפרויקט "שירת הים" שיציע 172 יחידות דיור ב־18 בניינים בני שלוש קומות כל אחד. בגלל הקרבה לים הוחלט על בנייה נמוכה.

"כשבאתי לקריית ים לראשונה, בתחילת שנות ה־2000, אמרו לי שזו הקריה הכי פחות נחשבת מכל הקריות. אבל עכשיו, האזור שבו אנחנו בונים משתנה לחלוטין. זה יהפוך להיות המרכז של קריית ים, כמו ריביירה. ההתעניינות וההיענות גבוהות. הופתענו לטובה. אתה יכול למצוא אצלנו כרגע מחירים שנעים בין 20 ל־25 אלף שקל למ"ר, ובדירות עם נוף פתוח לים - גם יותר מזה. זה המצב כרגע, כשאנחנו רק בשולי הפריסייל: יש לנו חמישה מתחמים, ובינתיים רק שניים נפתחו לשיווק. בעתיד נצטרך להעלות מחירים. עלויות הבנייה, בייחוד בפרויקט כזה שנמצא בסמוך לים, יחסית גבוהות".

"חוף הים הוא אחת מנקודות החוזקה של קריית ים", מוסיף מריאש. "יש שם חוף ים יפהפה, עם טיילת מהממת. יכולה להתפתח שם ריביירה מהיפות בארץ. רואים לאורך השנים בכל האזור עלייה משמעותית במחירי המכירה לאורך הים".

המחירים: יותר מ־1.5 מיליון שקל לדירה ממוצעת

את העלייה במחירים - המאפשרת כיום, בין היתר, את הוצאתם לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית בעיר - אפשר לראות היטב גם בנתונים: על פי אתר מדלן, אם במרץ 2022 מחיר דירה ממוצע בקריית ים עמד על 990 אלף שקל, נכון לספטמבר 2025 הוא הגיע כבר לכ־1.546 מיליון שקל - עלייה של 56% בתוך כשלוש שנים וחצי.

חברת פרופדו רכשה את קבוצת רום, המקדמת בשדרות ירושלים בקריית ים פרויקט התחדשות עירונית שבמסגרתו ייהרסו כ־200 יחידות דיור, וייבנו כ־1,200. "לאחר אישור סופי של התב"ע, שנמצא בתהליך וצפוי להסתיים בתוך כשנה, המחיר למ"ר יעמוד על כ־15 אלף שקל. זהו פרויקט דגל עבורנו בעיר קריית ים", אומר פלג דוידוביץ', מנכ"ל ובעלים של פרופדו.

"יש כבר משקיעים חדי עין שמבינים את הפוטנציאל ומתעניינים בעיר, גם כאלו שמגיעים מהמרכז", אומר גריידינגר, "אבל כרגע הם לא הרוב. בעיקר משפחות באות לגור כאן - משפרי דיור או מצמצמי דיור, רובם מהערים שמסביב. אנשים מאוד אוהבים את הקרבה לקו המים במחירים שכרגע עדיין ברמה סבירה".

"לקריית ים יש יתרון ברור על פני חיפה ומרכז הקריות", אומר ויינברג. "רמות המחירים עדיין נמוכות יותר, מה שמייצר כדאיות לדיירים, שנהנים מתמורות ראויות, וליזמים שיכולים להוציא לפועל פרויקטים רווחיים. כיום העסקאות בעיר נעות בטווח של כ־17 עד 26 אלף שקל למ"ר, בהתאם למקום שבו נמצא הפרויקט ולאיכותו".