העירייה ביצעה התאמות במכרז, אבל האם זה יספיק כדי להציל את פרויקט הדיור להשכרה בירושלים?

מכרז לדיור בר־השגה במרכז ירושלים, שפורסם לראשונה אי־שם באמצע 2022, יפורסם מחדש - לאחר שהתברר כי אומדן השווי של העירייה לפרויקט היה רחוק מאוד מהסכום שהציעה החברה היחידה שניגשה אליו.

● מתי כדאי למכור נכס ואיך להיערך לחזרתו של מס הרכוש: מדריך למיסוי השקעות נדל"ן
● תמ"א 38 ללא תמ"א: החברה ביצעה את הפרויקט אך לא חיזקה את הבניין

מדובר במכרז פומבי מספר 19/22 שפרסמה ביוני 2022 חברת עדן, החברה לפיתוח כלכלי בירושלים. מטרתו: הזמנה להציע הצעות לבחירת זכיין לפרויקט דיור בהישג יד להשכרה במרכז ירושלים, בשיטת ה־D.B.O.T. שבמסגרתה היזם מתכנן, בונה ומתפעל את הפרויקט לתקופה מסוימת, ובסיומה מעביר אותו לידי המזמין.

הפרויקט הציע להקים 200 יחידות דיור במתחם בית העם בעיר, שבו בין היתר פועל היכל התרבות בית העם (המוכר יותר כ"מרכז ז'ראר בכר"). המכרז מציע ליזמים גם לתפעל את הפרויקט למשך 24 שנים ו־11 חודשים, לצד בית התרבות, ולהשכיר את הדירות בשכירות במחיר מופחת.

"שינויים רדיקליים שחלו בשוק"

היזמים התבקשו לקבוע בהצעתם, בין היתר, את מענק ההקמה שתשלם להם העירייה, אך למרות שהמכרז נסגר כבר באוגוסט 2022, עד היום לא נבחרה הצעה זוכה - ולאחרונה נקבע כי המכרז יפורסם מחדש, בתנאים משופרים. הסיבה: פערים גדולים בין המציע הבודד שניגש למכרז לבין העירייה, המבטאים בעיקר את האתגרים הגדולים בסקטור השכירות ארוכת הטווח בתקופה זו.

בנובמבר 2022 נפתחה תיבת ההצעות וההצעה היחידה שהייתה בה הייתה של חברת שפיר. לאחר מכן התברר כי מענק ההקמה שביקשה שפיר גבוה משמעותית מהאומדן הראשוני של העירייה, שנקבע על ידי חברת סקטון המלווה כלכלית את המכרז.

כך, בעוד שפיר ביקשה מענק הקמה של 68.7 מיליון שקל, האומדן של העירייה עמד על 12.5 מיליון שקל בלבד. בשיחת בירור שנעשתה בין אנשי העירייה לבין חברת שפיר עלה כי הפערים הגדולים נובעים בין היתר מ"השינויים הרדיקליים שחלו בשוק ההון בשנה האחרונה, בדגש על עליית שיעור הריבית במשק", וכן מ"הבדלים גדולים בתפיסת הסיכונים הכרוכים בהקמת הפרויקט".

בדיון בוועדת המכרזים הוצגו טענות שפיר שלפיהן כי ניתן לבנות יותר דירות במתחם, במסגרת הזכויות והמגבלות של הפרויקט; כי אומדן עלויות הבנייה למ"ר שחישבה חברת שפיר היה גבוה "בצורה ניכרת" מהאומדן שחושב בבדיקה הכלכלית למכרז מצד העירייה - בין היתר משום שלטענת שפיר ישנן בעיות גישה למקום, נדרשות עבודות הריסה ובנייה מחדש ומדד תשומות הבנייה עלה; עלות המימון שחישבה שפיר גבוהה מהעלות שהוערכה בבדיקה הכלכלית; סיכון לתפוסה נמוכה, לטענת שפיר, בשל מגבלות הקשורות בבחירת הזכאים בפרויקט; והעובדה שהחברה מוסרת את הדירות לעירייה בתום תקופת הזיכיון, ולא מוכרת אותן כמו במכרזי "דירה להשכיר", מה שמפחית את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

התנאים שופרו, אך האם זה יספיק?

לאחר כמה שיחות נוספות בין אנשי העירייה לנציגי חברת שפיר, שלא הניבו תוצאות, התכנסה ועדת ההיגוי של הפרויקט והחליטה לדחות את הצעת חברת שפיר ולבטל את המכרז. בישיבת ועדת המכרזים האחרונה - כמעט שלוש שנים לאחר שנפתחה תיבת ההצעות במכרז בפעם הראשונה - הוחלט על יציאה למכרז חדש.

בין היתר, בוצע עדכון ראשוני לאומדן מענק ההקמה שנקבע במכרז, ל־30 מיליון שקל, קרי פי שניים וחצי לעומת אומדן מענק ההקמה ב"סיבוב" הראשון. כמו כן, עודכן מספר הדירות שניתן להקים בפרויקט ולהשכיר, מ־200 ל־270. את הדירות יידרש להשכיר היזם במחיר הנמוך ב־20% ממחיר השוק - כ־5,300 שקל בחודש נכון להיום, בהתאם לנתוני אתר מדלן על השכירות החודשית הממוצעת באזור זה של העיר.

בסוף 2022, רמת הריבית הייתה נמוכה משמעותית מהיום - סביב 3% ואף מעט פחות מכך. מאז, הריבית עלתה עוד, ובעקבות המלחמה גם עלויות הבנייה האמירו. אומנם תנאי המכרז שופרו לטובת היזמים - אך השאלה היא האם זהו שיפור מספיק, לאור העובדה שתנאי השוק רק הלכו והחמירו מאז נסגר המכרז בפעם הראשונה.

תגובת העירייה: "אומדן העירייה העדכני חסוי בשלב זה, בהתאם להוראות החוק, ולכן לא ניתן להתייחס אליו. במכרז בוצעו ההתאמות האפשריות במסגרת הדין והנחיות משרד הפנים, מתוך מטרה לעודד השתתפות רחבה ככל הניתן של יזמים, באופן שיגביר את התחרותיות.

עוד ביצעה העירייה, באמצעות חברת 'עדן', תהליך של חשיפת הפרויקט בפני גורמי יזמות בתחום הדיור להשכרה. בכוונת העירייה להמשיך ולפרסם מכרזים נוספים במסגרת מיזמים לטובת דירות להשכרה ארוכת טווח, במטרה לתת מענה לצרכי הדיור של תושבי העיר, בדגש על אוכלוסיות צעירות".