מגדלי דה וינצ'י לאחר הפגיעה / צילום: ap, Leo Correa
רמ"י קיצצה ב-כמעט 60% את מחיר המינימום במכרז ל-40 דירות שמיועדות להשכרה במגדל דה וינצ'י שנפגע מטיל אירני במהלך המלחמה. במכרז החדש המחיר עבור 40 הדירות נקבע ל-43.2 מיליון שקל, בעוד שבאוגוסט שנה שעברה הוא עמד על 101 מיליון שקל, כשהסיבה העיקרית לכך היא, כמובן הפגיעות הקשות שספג הפרויקט, שגרמו לכך שהמעוניינים להשתתף במכרז לא יוכלו כלל להכנס ולבחון מחצית מהדירות.
● הפספוס של חיפה והאתגר הגדול: 6 הערות על המיזם הענק של אנבידיה בקריית טבעון
● כפי שנחשף בגלובס: המדינה תקצה קרקע לקמפוס החדש של אנבידיה בקריית טבעון
פרויקט דה וינצ'י החל במכרז 10.5 דונם ב-2015, שבו זכו קנדה ישראל ואקרו נדל"ן, בתמורה ל-830 מיליון שקל. כחצי שנה לפני פרוץ המלחמה, בסוף מארס 2023 הבנייה הושלמה וניתן לפרויקט טופס אכלוס (טופס 4).
במסגרת אותו מכרז, נכללו בפרויקט 40 דירות 40 יחידות דיור לצורך השכרה בהנחה של 20% ממחירי השוק. 20 מהדירות הללו ממוקמות בקומות התחתונות של המגדל הצפוני ו-20 מהן בקומות התחתונות של המגדל הדרומי ושטחן הממוצע כ-90 מ"ר. דירות אלה התאפיינו ברמות גימור נמוכות יחסית לדירות האחרות שהוקמו במגדלים ויועדו לשוק החופשי.
רמ"י ועיריית תל אביב ששותפה לפרויקט, חשבו בהתחלה לייעד את הדירות לדיור בר השגה, אולם עניין זה ירד מהפרק, משום שגם אם יושכרו במקום דירות בהנחה של 20% - המחיר עדיין יהיה רחוק מאוד מלהיות "בר השגה". התוצאה - הדירות ישווקו ע"י הגורם שירכוש את הדירות במחירי שוק.
"רכישת יחידות הדיור יהיה 'AS IS'"
ואולם, מתברר כי על אף שמגבלות השכירות בוטלו - חברות לא עטו על הדירות הללו, וזאת בגלל תנאי אחר שכלול במכרז: שהדירות יושכרו לצמיתות, כלומר שאין אפשרות למכור אותן בשלב כלשהו. עניין זה מחייב את היזמים לשאוף לתשואות גבוהות בגין ההשכרה, בעוד שבתל אביב התשואות כיום נעות סביב ממוצע של 2-2.5% בשנה. לפיכך המכרז בתצורתו הקודמת נכשל.
במהלך המלחמה ארע דבר נוסף, והוא כמובן הפגיעה בפרויקט, ובמיוחד במגדל הצפוני שניזוק קשה במיוחד. מכיוון שכך, יש לקחת בחשבון שחלק גדול מהדירות נפגעו במידה כזו או אחרת מהטיל, וכמו כן, צריך להביא בחשבון דחייה ארוכת טווח של השכרת חלק מהדירות, עד לשיפוץ המגדל הצפוני ואולי גם שיקום הדירות שנפגעו במגדל הדרומי.
וכך נאמר בתנאי המכרז של רמ"י: "יחידות הדיור המשווקות נפגעו במהלך מערכת "עם כלביא", המציע מודע לכך והוא לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה לרשות בגין האמור; ידוע למציע ומוסכם עליו כי הצעתו לרכישת יחידות הדיור במצבן "AS IS" וכי כלל התיקונים כפי שידרשו על פי כל דין, וכן לצרכי התאמת הדירות לצרכיו לרבות תיקונים יסודיים הנדרשים בדירות הינם באחריותו המלאה ועל חשבונו בלבד והוא לא יבוא בכל דרישה שהיא אל הרשות ו/או מי מטעמה".
ועוד מצוין, כי המשתתפים במכרז מחויבים להשתתף בדיור שייערך לפני תום המכרז, אך בפועל יוכלו לבחון רק מחצית מהדירות: "ל20 הדירות המצויות בבניין הדרומי בפרויקט תתאפשר גישה במהלך סיור מציעים ואילו ל20 הדירות המצויות בבניין הצפוני לא ניתן יהיה לגשת. המציע מודע לכך שהדירות ימכרו במצבן "AS IS" והוא לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה לרשות בגין האמור". רק כאמור, למציעים לא יהיה מושג רב לגבי מצב הדירות, והם יצטרכו להעריך, כי נחרבו לחלוטין.
במציאות הזו רמ"י קיזזה כ-60% ממחיר המינימום המקורי שלה, והמחיר במכרז הנוכחי מגיע, כאמור, ל-43.2 מיליון שקל, 12,200 שקל למ"ר, בעוד שמחיר מ"ר ממוצע בסביבה יכול להגיע ל-40-50 אלף שקל למ"ר.
השאלה, באיזו מידה המחיר הנוכחי משפר את האטרקטיביות של המכרז לעומת קודמו, על רקע העובדה, שלמכרז הנוכחי היתווסף אלמנט של הימור ממשי, לגבי עלויות השיפוץ משך השיקום של המבנים והמועד שבו הגורם הרוכש יוכל להשכיר את הדירות הללו.