מייסדי Spacial. מימין: מאור גרינברג ועמי אברהמי / צילום: Spacial
האימרה הידועה במשרדי קרנות הון סיכון היא שההייטק מגיע לענף הנדל"ן רק בסוף הדרך, וכי הקבלנים והאדריכלים נוטים לאמץ חדשנות אחרונים. את היזם הסדרתי עמי אברהמי האימרה הזו מעולם לא עניינה - בעשורים האחרונים הוא פועל כדי לשנות את האופן שבו מתכננים ובונים בניינים, ובתעשייה הוא מוכר כמי שהקים את Veev, חברת בתי המגורים המודולריים, שגייסה כמעט 650 מיליון דולר, קרסה בקול גדול עד שנקנתה בידי אחת המשקיעות. שאר המשקיעים וגם היזמים הפסידו מיליונים רבים.
● ירידה של יותר מ-90% מהשיא: מחירי הקרקעות לשכירות בירושלים בצניחה
● כ־600 מיליון שקל בתוך פחות משנתיים: שווי מגדל הספירלה של עזריאלי ממשיך לעלות
אבל החלום של אברהמי ושל שותפו לשעבר עמית הלר לא נגוז: בחודשים האחרונים צצים באזור מפרץ סן פרנסיסקו בתים הנבנים במפעל החברה בקליפורניה ומורכבים בתוך שבועות על ידי הבעלים החדש של החברה, לנאר.
אברהמי פנה לתחום אחר, תובעני פחות במונחים של גיוס הון, עם הרעיון להאיץ תהליכי בנייה בנקודה אחרת של שרשרת הערך: התכנון. בסטארט־אפ הקודם שלו, Veev, הוציא המפעל תחת ידו קירות מוכנים ועליהם מותקנות כל מערכות האינסטלציה והחשמל - כל מה שנותר היה להוביל אותם לאתר הבנייה, להרכיב את הקירות ולחבר את הצינורות אלה לאלה.
כעת, בחברה החדשה שהקים, הוא מדלג על מהנדסי האינסטלציה, החשמל והמיזוג, וגם על מהנדסי הבניין, ומאפשר לאדריכל ליצור תוכנית בנייה מוכנה באמצעות בינה מלאכותית לבתי מגורים משפחתיים.
הלר, שותפו לשעבר והאיש שניהל את Veev, המשיך הלאה, לא לפני שהכיר לאברהמי את מאור גרינברג, יזם נדל"ן ישראלי שמתגורר ובונה בתים פרטיים בעמק הסיליקון ובקליפורניה עם חברת הנדל"ן שלו, גרינברג גרופ.
המטרה של השניים היא לפתור את הסירבול שכרוך בתכנון בית - תהליך מיושן שכולל טיוטות חוזרות, בדיקות כפולות ותיאומים ממושכים עם בעלי מקצוע שגורמים לניפוח תקציבים ולעיכובים של פרויקטים. כמו תהליכים אחרים שמערבים גורמים רבים, גם אלה יכולים להתייעל באמצעות בינה מלאכותית.
"בעיות תיאום בענף אחראיות לעד כ־30% מפסולת הבנייה בפרויקטים, והעבודות החוזרות מוסיפות לפחות 12% לעלויות", אומר אברהמי בראיון לגלובס. "כתוצאה מכך, הפקת תוכנית להגשה לקבלת היתר עלולה להימשך עד 27 שבועות ולעלות בממוצע 30 אלף דולר לפרויקט.
"חוסר היעילות משפיע על כל המעורבים: האדריכלים נתקלים במגבלות יצירתיות, קבלנים מאבדים זמן יקר, מהנדסים מבצעים משימות חוזרות, ומשפחות מתמודדות עם עיכובים ועלויות גדלות".
השניים הקימו את ספשיאל (Spacial), משחק מילים הבנוי על המילים "מרחבי" (spatial), "חלל" (space) ו"מיוחד", ולפני שבועות אחדים גייסו 10 מיליון דולר בהובלת קרן ההייטק TLV Partners, שאליה הצטרפו משקיעי טכנולוגיה נוספים כמו רי־אנג'לס, מנגו קפיטל ו־HTV.
TLV Partners נוטה להשקיע בדרך־כלל בחברות בתחום התוכנה, הבריאות הדיגיטלית והקוונטום וחתומה על אקזיטים כמו מכירת ראן איי.איי. לאנבידיה ב־700 מיליון דולר ונקסט אינשורנס ב-2.6 מיליארד דולר לחברת ביטוח אמריקאית.
בחודשיה הראשונים הם מימנו את החברה מהון עצמי, ובניגוד ל־Veev, הפעם השיקו מוצר עובד לפני שהלכו לגייס כסף מהמשקיעים.
סוכן AI: הגלגול המפותח של הצ'ט בוט
השניים מביאים את בשורת הבינה המלאכותית - ואת בשורת הסוכנים האוטומטיים שמגיעים יחד איתה - כדי לעצב מאפס תוכניות בנייה אדריכליים באופן אוטומטי עד כמה שאפשר - בדגש על בתים פרטיים, ומערבים בין מודלים של אנתרופיק, ג'מיני וגרוק עם מידע ישיר שאספו ממגוון מאגרי תוכניות בתים.
סוכן AI הוא הגלגול המפותח והמתקדם יותר של הצ'ט בוט של ChatGPT, קלוד או ג'מיני. הוא לא רק עונה על שאלות שהוא נשאל, הוא גם יודע לבצע משימות באופן אוטונומי לחלוטין לאחר שאומן כהלכה.
אברהמי וגרינברג מדמיינים את עולם התכנון האדריכלי ככזה שיאוכלס ברובו על ידי סוכנים שכאלה שיבצעו משימות שונות, יעבדו במשותף עם סוכנים אחרים כאילו היו צוות חי, ויאפשרו לאדריכל להציג ללקוח או למועצה המקומית תוכנית בניין מפורטת.
את המערכת ניתן לשלב בכלים שכבר נמצאים בשימוש אדריכלים, והיא מאפשרת להמיר באופן אוטומטי שרטוטים דו־ממדיים לתכניות תלת־ממדיות מפורטות ומותאמות לתקנים המקומיים. היא כוללת מערכות מבניות, חשמל ואינסטלציה, ומזהה התנגשויות תכנוניות אפשריות עוד לפני ההגשה. לצד סוכני "אינסטלציה" ו"מיזוג", אחד הסוכנים המעניינים במערכת הוא זה הבוחן ומשווה כל תוכנית לכללים המקומיים ברשות המקומית, ומראה באופן חי את שיעור העמידה בכללים עוד לפני שהתוכנית הוגשה.
גרינברג, שמשרת בחברת הבנייה שלו לא מעט יזמי ועובדי הייטק מעמק הסיליקון, אינו מסתיר את מה שהחברה מאיימת לעשות לשוק הבנייה: "אנחנו מחליפים את הצורך במהנדסי בניין - חוסכים את הצורך בקונסטרוקטור, במהנדסי מיזוג אוויר וחשמל או אינסטלציה - אנחנו מהנדסי הבניין. החברה מאפשרת לאדריכל או למעצבת הפנים להתעסק רק בחלק היצירתי שהם מביאים לבמה בתוכנית הקומה והמעטפת".
חרף העובדה שבעלי מקצוע רבים מאותגרים על ידי הבינה המלאכותית, גם בענף התכנון והבנייה, גרינברג סבור שלא יהיה תחליף לאדריכל, שבסופו של דבר משמש כלקוח של מוצר כמו זה של ספשיאל: "אתה חייב עין אנושית, כי בסופו של דבר האדריכל הוא מנהל הפרויקט, הוא חייב לוודא שמה שתוכנן עומד בדרישות של הלקוח והוא גם מלווה אותו לאורך כל שלבי התכנון. אבל אם צריך לשנות דבר מה - תמיד אפשר לבקש מה־AI לעשות זאת. אני לא יכול להתחייב שבעתיד גם האדריכל לא יוחלף על ידי בינה מלאכותית - אבל אני לא רואה את זה קורה, כי אני מתקשה לראות איך זה עובר את הרגולציה".
המדינה דוחפת לשימוש בכלי AI
האם השניים רואים מצב שבו באמצעות שאילתה ניתן יהיה לבנות תוכנית לבית, בדיוק כפי שבאמצעות הסבר קצר ניתן לחולל קטע וידאו מפורט ומציאותי למראה, או לבנות תוכנה חדשה מאפס תוך דילוג על מהנדסי התוכנה? "אני מאמין שזה הולך לשם", אומר אברהמי.
"יש כיום מגבלות ביכולת היצירתיות של המנועים הללו כשזה מגיע לתכנון בית, אבל זה לגמרי הולך לכיוון הזה - אם כי, עדיין, אני מאמין שזה ישמש ככלי עבור אדריכלים.
"בית היא ההשקעה הגדולה ביותר שאדם עושה בימי חייו, כך שהוא חייב מישהו לצידו, שמלווה את הפרויקט ועובד עם כל בעלי המקצוע ועם העירייה, שלפעמים גם היא מגיעה עם דרישות והמלצות שונות וטוב שיש אדם שיודע לשאת ולתת עמה".
וכיצד מקבלות העיריות תוכניות בנייה שחוללו בחלקן על ידי בינה מלאכותית? "זה לא באמת מעניין אותן", עונה אברהמי, "כל עוד הן עומדות בתקנים ושיהיה מהנדס שחותם עליהן, אבל האמת היא שקליפורניה מאוד דוחפת רשויות מקומיות להכניס כמה שיותר בינה מלאכותית".
עד כה הפיקה ספשיאל תוכניות ל־140 פרויקטי בנייה בעמק הסיליקון ובסביבת לוס אנג'לס, כולם עדיין במצב היברידי שבו חלק מהתוכנית תוכנן ושורטט באופן ידני. בתחילת הדרך נספרו בין 70־80 שעות עבודה אנושית לכל פרויקט, וכיום עומד המספר על 10־20 שעות, והמטרה היא להגיע לשעתיים בלבד.
ספשיאל איננה לבד, כמובן - סטארט־אפים בתחום הבינה המלאכותית כבר הגיעו לתחומי התכנון, הקונסטרוקציה והוולידציה - אך כמעט ואין בנמצא חברות שנותנות מענה מלא לכל השלבים ומפיקות בסופו של דבר מסמך להגשה עבור היתר בנייה. בהן, למשל, חברה קטנה בשם Genia שגייסה בסך הכל 3 מיליון דולר.
ספשיאל היא חברה ישראלית צומחת בנוף החברות שמשפרת תהליכי בנייה באמצעות בינה מלאכותית. שחקנית בולטת אחרת היא בילדוטס (Buildots) שנמצאת בשוק תחרותי יותר: פיקוח על תהליכי בנייה על ידי השוואה מתמדת של הבנייה בפועל עם התוכנית המקורית - באמצעות מצלמות וסריקה חכמה; והחברות 4M אנליטיקס ואקסודיגו שמתמקדות בסריקה של תת־הקרקע וחוסכות לחברות בנייה מיליוני דולרים לפני חפירה.
נכון להיום, מגלגלים כל מוצרי הבינה המלאכותית לענף הנדל"ן כ־5 מיליארד דולר בעולם, אך הנתון צפוי לצמוח עד 33.31 מיליארד דולר עד שנת 2033 כך על פי SNS אינסיידר - והוא כולל גם אמצעי בטיחות, רובוטים, כלי ניתוח וחיזוי בתכנון פרויקטים וניהול משאבים.
"לא ניתן להשוות בין ספשיאל לויב"
ירידת הריבית בארה"ב מקלה על חברות כמו ספשיאל, שרואות את שוק הדיור מתעורר ואת הכסף חוזר לזרום לשוק הטכנולוגיה. שנת 2023, שבה נסגרה Veev, הייתה מאתגרת במיוחד לחברות הטכנולוגיה בתחום הנדל"ן, שצנח בקרוב לשלושה רבעים.
אברהמי אינו מתחרט על ההרפתקה של ויב: "היא הייתה חברה מוצלחת ומצליחה, אבל סיימה את דרכה בצורה מסוימת בגלל סיטאציות שקרו בשוק, לבעלים וליזמים יש אחריות, אבל זה סיכון שאנחנו לוקחים בעולם הסטארט־אפים, ולומדים מהניסיון.
"כשאתה מסתובב בארה"ב, הצורה שבה Veev נתפסת כחלוצה והפיתוחים המטורפים שעשינו שם היא לא נתפסת ככישלון - אולי הסיום היה צורם, אבל זה בעיני המתבונן - היא שינתה את הדרך שבה אתה ניגש לפרויקט בנייה.
"ספשיאל שונה ממנה כי היא לא מחזיקה במפעלים ולא במספרים גדולים של מהנדסים ויש לה תקורות אחרות לגמרי, לכן לא ניתן להשוות בין החברות. בעוד ש־Veev הייתה מבוססת על חומרה ופטנטים מעולם הבנייה והמפעלים הגדולים, ספשיאל היא חברת תוכנה - והעלויות של להחזיק חברה כזו בתוך אינפלציה ומלחמה הן שונות לחלוטין, הן אלה שהקשו על Veev להמשיך ולגייס. היום Veev ממשיכה לבנות בתים בחסות לנאר (Lennar), אז קשה שלא להגדיר זאת כהצלחה".