מסלולי משכנתה מגוונים / צילום: Shutterstock, Worranan Junhom
אחרי כמעט שנתיים - זה סוף סוף קרה, בנק ישראל הוריד את הריבית. אמנם מדובר בהפחתה מינורית, לרמה של 4.25%, אך אין ספק שהיא מהווה את הסנונית הראשונה לשינוי כיוון מוניטרי.
● לאומי מוריד פעם נוספת את הריבית: הפריים יעמוד על 5.5%
● מבחני הסמכה וקנסות: המהלך שינסה להיאבק בפרצות בתחום ייעוץ המשכנתאות
אף שהנגיד צינן את הציפיות לגל הורדות מהיר, עבור נוטלי המשכנתאות זו נשימת אוויר ראשונה אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. אז מי ירגישו את ההקלה כבר עכשיו? אילו מסלולים כדאי למחזר? והאם כדאי להמתין להפחתות נוספות לפני שקונים דירה? גלובס עושה סדר.
מי ירגיש את ההקלה כבר עכשיו?
ההשפעה המיידית מורגשת בעיקר אצל מי שמחזיקים רכיב משמעותי במסלול הפריים -שם ההחזר החודשי נגזר ישירות מריבית בנק ישראל. "מי שמחזיק שליש מהמשכנתא בפריים יראה הקלה מתונה, ומי שמחזיק שני שלישים - ירגיש אותה באופן ברור יותר", מסביר אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות.
גם עופר אהרונוביץ', שותף ומנהל חטיבת המשכנתאות באלדר משכנתאות, מדגיש כי בשלב זה ההשפעה מורגשת בעיקר אצל מי שיש לו מסלול פריים פעיל. "מסלול הפריים מבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. הבנקים מעניקים מרווח על בסיס זה - למשל פריים מינוס חצי - כך שהלווה משלם חצי אחוז פחות מכל שינוי בריבית הפריים", הוא מסביר. "ברגע שבנק ישראל מוריד ריבית, גם ריבית הפריים יורדת, ובהתאם גם ההחזר החודשי במסלול הפריים. זו הסיבה שההשפעה הראשונית והברורה ביותר מורגשת אצל מי שחלק משמעותי מהמשכנתא שלו נמצא במסלול הזה".
אהרונוביץ' מוסיף דוגמא: "לווה שלקח 500 אלף שקל ל־30 שנה במסלול פריים מינוס חצי, שילם עד כה כ־2,840 שקל בחודש. בעקבות הירידה בריבית, כאשר ריבית הפריים ירדה ל־5.25%, ההחזר החודשי שלו יירד בכ־70־80 שקל".
באילו מסלולי משכנתא כדאי לבצע מחזור ומתי?
הציפייה להפחתת הריבית בחודשים האחרונים הובילה לעשרות אלפי מחזורי משכנתאות, המשקפים את הרצון של הלווים לנצל את הירידה ולהקל על ההחזרים החודשיים. עכשיו כשהריבית ירדה בפועל, עולה השאלה באילו מסלולי משכנתא כדאי לבצע מחזור כדי למקסם את ההקלה?
"גם אם יש לכם משכנתא קיימת, זה לא אומר שאתם חייבים למחזר אותה - אך חשוב לבצע בדיקה מקצועית". מציין יוסופוב. "השלב הראשון הוא לפנות ליועץ משכנתאות מורשה, לבצע חישוב מדויק של ההחזר החודשי ולבדוק אילו מסלולים במשכנתא ניתן לשפר. היועץ יוכל לתת אינדיקציה האם מחזור משתלם, כמה זה יחסוך בהחזר החודשי, או אולי לקצר את תקופת ההלוואה תוך שמירה על ההחזר הנוכחי".
אהרונוביץ' מצטרף לדבריו ומחדד כי הראשונים שצריכים לשקול למחזר את המשכנתא הם אלו שלקחו משכנתא במסלול משתנה הצמודה למדד - במיוחד לפני כחמש שנים. לדבריו, "כל מי ששילב את רכיב משתנה צמודת מדד - במיוחד אם מדובר בחלק משמעותי מההלוואה - חייב לבדוק את המסלול. הסבירות גבוהה מאוד שהריבית עליו כיום גבוהה משמעותית, מה שעלול לגרום להחזרים חודשיים כבדים".
יוסופוב מוסיף כי גם בעלי מסלול פריים צריכים לבדוק אפשרות למחזור. "מי שלקח מסלול פריים מינוס או פריים 'נקי' לפני כמה שנים, ייתכן שכדאי לו למחזר למסלול שקלי אחר לאור העובדה שהריבית השקלית כיום נמוכה יותר מריבית הפריים, מה שיכול להקל משמעותית על ההחזרים החודשיים".
כאן הוא מחדד כי חשוב להגדיר מראש אם מתכננים לפרוע את המשכנתא בקרוב או לשמור עליה לטווח ארוך, כדי להתאים את ההחזר החודשי ולצמצם את העלות הכוללת של ההלוואה. לבסוף, הוא מדגיש עובדה שרבים אינם מודעים לה: "אגב, הלווים יכולים לבחור למחזר רק חלק מהמשכנתא בבנק אחר, כדי לשפר את התנאים ולקבל הצעות אטרקטיביות יותר".
כדאי להמתין להפחתות ריבית לפני שקונים דירה?
בשנתיים האחרונות שוק המגורים בישראל חווה האטה משמעותית, כתוצאה של עלויות מימון גבוהות ומחירי דירות שטיפסו בהדרגה. בנוסף, המתיחות הביטחונית תרמה לחששות ויצרה חוסר ודאות בקרב רוכשי הדירות. כתוצאה מכך, רבים מהם מצאו את עצמם "יושבים על הגדר", ומתלבטים במיוחד עכשיו האם זה הזמן הנכון לרכוש דירה, או שמא כדאי להמתין להורדות ריבית נוספות.
יוסופוב: "אין ספק שזו אחת השאלות הבוערות כיום. בנק ישראל מתחיל להפחית את הריבית, וזה מייצר לא מעט תהיות בקרב רוכשי הדירות. להערכתי, למרות שאנחנו צפויים לראות הפחתות ריבית נוספות השנה, אני לא ממליץ לחכות עם רכישת דירה. הסיבה פשוטה: אני מעריך שמחירי הדירות יעלו, ואם תמתינו, המחיר שתשלמו עשוי להיות גבוה יותר, ואת המשכנתא תמיד אפשר למחזר מאוחר יותר".
עוד הוא מוסיף כי בכל הנוגע לשוק הדירות, בסופו של דבר, אנחנו נמצאים בתקופה של ביקוש כבוש. "בשנים האחרונות, רבים רצו לקנות דירה, אך נאלצו להמתין בגלל ההון העצמי הגבוה שנדרש לשלם והעלויות הגבוהות של המימון. עכשיו, עם תחילת הפחתות הריבית, צפוי הביקוש לגדול, ומכאן סביר להניח שמחירי הדירות יתחילו לעלות לאט לאט".
מעבר לכך, הוא מחדד כי חשוב לזכור שהמתיחות הביטחונית עדיין קיימת ויש גם אפשרות, כפי שהנגיד הזהיר, כי הריבית לא תרד בצורה משמעותית בטווח הקצר, "כך שמי שיבחר להמתין עם רכישת הדירה עוד שנה עלול גם לשלם ריבית גבוהה וגם להיפגע מעליית מחירי הדירות".