גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט exchange ברמת גן / צילום: 3division

חברת אזורים ממשיכה לטפל בנזקי פגיעת הטיל האיראני בחזית המזרחית של מגדל Exchange, שהיא מקימה בימים אלו ברמת גן. על אף שהשיפוצים צפויים להימשך עוד זמן - החברה מקווה לקבל תעודת גמר לעבודות עד לסוף השנה.

● למרות שחתם על חוזה שכירות: משרד עוה"ד פישר לא יעבור למגדל ביונד
● דוחות מקורות: הרווחים קפצו ב-47% בתשעת החודשים הראשונים של 2025

מגדל Exchange ממוקם בצומת עלית ברמת גן, סמוך למתחם הבורסה, והוא חלק מפרויקט משולב של שני מגדלים - אחד למגורים, השייך לאזורים, ואחד של משרדים השייך למגדל ולקבוצת משקיעים יחד. המגדל של אזורים יכלול 61 קומות, שלוש התחתונות יהיו קומות מסחר, והיתר קומות מגורים עם 355 יחידות דיור. מתחת למגדל יהיו גם חמש קומות מרתפים, המשותפות גם למגדל המשרדים.

כאמור, במהלך מבצע "עם כלביא" ביוני האחרון פגע טיל בסמוך לפרויקט, וגרם נזק לחזית המזרחי שלו. "נגרמו נזקי הדף הכוללים בעיקר שברים בזיגוג חזיתות הבניין ופגיעה בחיפוי אלומיניום חיצוני", נכתב בדוח אזורים המסכם את תוצאות הרבעון השלישי של השנה. "אומדן ההיקף הכספי של הנזק להערכת החברה אינו משמעותי ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט, והחברה פועלת אל מול קרן הפיצויים למיצוי זכויותיה לקבלת שיפוי מלא. בחודש נובמבר 2025 התקבלה מקרן הפיצויים מקדמה בסך של 15 מיליון שקלים".

החברה צפתה טרם הפגיעה במגדל כי הפרויקט יושלם במהלך הרבעון האחרון של שנת 2025, קרי לכל היותר בעוד כחודש. על אף הפגיעה, החברה מעריכה כי זה יהיה המועד הסופי של עבודות ההקמה - גם אם עבודות השיפוץ באזור שנפגע ככל הנראה יימשכו עוד לאחר מכן. "בשלב זה החברה עדיין אומדת את תקופת הזמן שתידרש לביצוע התיקונים הנדרשים", נכתב. "במקביל היא ממשיכה לפעול לקבלת תעודת גמר לפרויקט במועד שתוכנן, גם כשחלק מפעולות התיקון, הצפויות לארוך כמה חודשים, לא יסתיימו עד לאותו מועד. מלבד האמור לעיל, עבודות הביצוע בפרויקט המשיכו להתקיים כסדרן מיד לאחר הסרת הטלת המגבלות עקב מבצע 'עם כלביא'".

נציין כי עד היום נמכרו 283 יחידות דיור במגדל, מתוך 355 הדירות שבו, כך ששיעור השיווק עומד על כ־72%. בעוד שבשנת 2024 נמכרו 11 דירות במגדל, בתשעת החודשים הראשונים של 2025 נמכרו שלוש בלבד. לאחר מועד הדוח (קרי מתחילת אוקטובר ועד כה) נמכרה עוד דירה אחת במגדל. מדובר בקצב נמוך למדי, ולפי גורמים בשוק יש לכך שתי סיבות: הפגיעה עצמה, והקושי למכור דירות בתל אביב.

לדברי אותם גורמים שאיתם שוחחנו, נפילת הטיל "זיעזעה את כל הפעילות במתחם", ורק לאחרונה - חודשים לאחר הפגיעה - הפעילות חוזרת לרמות שהיו לפני כן. כמו כן, לדבריהם, סגמנט מגדלי המגורים בתל אביב־יפו נמצא בהאטה, ועל אף שמגדל Exchange אינו נמצא פיזית בתל אביב־יפו, הוא מתחרה בשוק הזה. "שני הגורמים הללו יחד הביאו להאטה מסוימת במכירות", מסבירים אותם גורמים.

"אם הריבית תמשיך לרדת, מבצעי הקבלנים ילכו וייעלמו"

ברבעון השלישי של 2025 מכרה אזורים 240 דירות, בהיקף כספי של 741 מיליון שקלים, לעומת 134 דירות ברבעון השני של השנה ו־75 דירות ברבעון הראשון. ברבעון השלישי אשתקד, אגב, מכרה החברה 360 דירות. מחיר המכירה הממוצע ברבעון השלישי עמד על כ־3.09 מיליון שקל, לעומת כ־2.89 מיליון שקל ברבעון השלישי אשתקד. לאחר סיום הרבעון השלישי של 2025 מכרה הדירה עוד 35 יח"ד נוספות.

כמו חברות רבות, גם אזורים מדווחת כי רבות מהעסקאות שביצעה הן עסקאות שכללו הטבות או מבצעים כאלו ואחרים. "בתקופת הדוח שיעור של כ־94% מהסכמי המכר שנחתמו עם רוכשים כללו תנאי תשלום מטיבים (פריסת תשלום שאינה לינארית כפי שהיתה נהוגה בעבר), נכתב בדו"ח, אולם "היקף הסכמי המכר שבהם תשלום רכיב משמעותי מהתמורה, 40% ומעלה, יבוצע בסמוך למועד המסירה הינו כ־21% בלבד. כ־42% מהסכמי המכר שנחתמו בתקופת הדוח כללו סבסוד ריבית במסגרת של מתן הלוואות קבלן".

לדברי עדי דנה, מנכ"ל חברת אזורים, "מבצעי המימון למיניהם היו פה גם קודם, אלו לא חדשות של השנתיים האחרונות. הם עלו לכותרות בגלל חברות שעשו מבצעים אגרסיביים מאוד, אבל אזורים לא הייתה שם: הקפדנו על עסקאות 80/20 (תשלום ראשון של 20% ממחיר הדירה במעמד הרכישה, והיתר בהמשך - י"נ), בתוספת שכבה של 20% הלוואת קבלן, כך שברוב המקרים מדובר על כניסה של הדייר לעסקה עם 40%. עוד וידאנו שכל רוכש עבר כבר חיתום בבנק.

"אם הריבית תישאר כמו שהיא, המבצעים הללו ימשיכו כי הם משמשים כמעין 'גשר' של 3-4 שנים של בניית הדירה, עד לקבלתה. במצב הנוכחי, משפרי דיור למשל לא יכולים לשלם באופן שוטף שתי משכנתאות (על הדירה הנוכחית ועל החדשה שרכשו - י"נ) בריביות האלה. ככל שהריבית תמשיך לרדת, המבצעים האלה ילכו וייעלמו".

"מה שקרה פה זה נס כלכלי"

לשאלה אם נראה את הפעילות בשוק חוזרת לרמות גבוהות כמו שהיו ב־2024 למשל, אומר דנה: "מה שקרה פה בשנתיים האחרונות זה נס כלכלי. השוק נשאר פחות או יותר יציב אחרי כל מה שעברנו, זה כמעט בלתי נתפס. ההתאוששות מאירוע כזה היא התאוששות איטית. זה לוקח זמן. בצורה הדרגתית מאוד, אני מקווה שנגיע לשם.

"בסך הכול אנחנו רואים מאז סיום המלחמה התאוששות יפה, תנועה ערה במשרדי המכירות. אנשים קצת יותר איטיים בהחלטות לעומת העבר, אבל הפעילות מורגשת. לא חזרנו למספרים של לפני המלחמה, אבל אם מסתכלים לעומת רבעון שני רואים את העלייה. חיכינו מאוד להורדת ריבית ראשונה, שתסמן מגמה קדימה. אומנם זו רק הורדה אחת, אבל כשאנשים מרגישים שהמגמה היא לכיוון הזה, גם ההורדה הקטנה תורמת למגמה".